被視為房地產(chǎn)調控退出信號的“房貸政策松綁”，實(shí)則是中國商業(yè)銀行制造的烏龍球

　　文 張育群

　　當民眾還對房地產(chǎn)調控效果翹首以盼時(shí)，各地傳來(lái)房地產(chǎn)政策退出的消息。新政百日后的7月上旬，有媒體稱(chēng)，滬上銀行試探了政策底線(xiàn)，他們還在發(fā)放第三套房貸；隨即，各地不斷曝光房貸政策松動(dòng)的新聞，開(kāi)始考驗著(zhù)蝸居族的心理承受能力。

　　然而，這些擔憂(yōu)只是冰山一角，海面之下隱藏的，是不少分析人士驀然察覺(jué)到，原來(lái)號稱(chēng)史上最嚴厲的限購房貸政策，僅在“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”的北京強力推行，其他城市均只聽(tīng)雷聲，未見(jiàn)雨點(diǎn)。這或將讓所有人對房地產(chǎn)的調控方向與調控力度心存恐慌，對于以打擊投機需求為核心的調控而言，這不是一個(gè)積極的信號。

　　而《環(huán)球企業(yè)家》記者在走訪(fǎng)北京眾多樓盤(pán)及中介公司后發(fā)現，即使是在政策最為嚴厲的北京，在發(fā)展商與銀行的深度研習之下，第三套房貸亦存在“生造”空間。通州一位不愿具名的別墅發(fā)展商向《環(huán)球企業(yè)家》透露，他們的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)一直在和銀行研究如何幫助客戶(hù)獲得房貸，盡管不容易，但只要想辦貸款，肯定能做到。他拒絕透露具體操作手法。北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志則向《環(huán)球企業(yè)家》指出，北京部分股份制商業(yè)銀行暗自放松第三套房貸是事實(shí)，而外地銀行也多在打政策的擦邊球。

　　這樣的政策執行力度，似乎要讓蝸居者們失望了。但民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理董旭勇向《環(huán)球企業(yè)家》指出，“媒體和公眾對樓市政策的誤解太深，或者說(shuō)，期望太高了?！笔聦?shí)上，各地、各銀行對于第三套房貸的規定大不相同。在全國范圍內，僅有北京明確停止了第三套房貸并出臺了相關(guān)細則，而上海、深圳、杭州等地政策從未叫停。既然如此，何來(lái)松綁？

　　模糊地帶

　　決策層在4月份祭出的“國十條”看上去的確嚴厲無(wú)比，但部分段落的措辭模糊顯然讓一些人有打擦邊球的機會(huì )。尤其關(guān)于暫停發(fā)放購買(mǎi)第三套及以上住房貸款的核心規定，“國十條”僅表述為“商品住房?jì)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應緊張的地區，商業(yè)銀行可根據風(fēng)險狀況”作出決定。各商業(yè)銀行總行因而只根據“國十條”向各城市分支行下發(fā)了指導性文件，指示各分支行要按照“國十條”的規定調整房貸政策，但具體如何界定該地區是否屬于“房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快”地區及具體房貸政策的執行，還交由各分支行自行決定。

　　對此，各地銀行的應對，是等待當地政府自行出臺地方版房貸新規后，來(lái)確定該地區是否屬于被調控的房?jì)r(jià)過(guò)高地區——不過(guò)，稍具諷刺意味的是，作為中國內地房?jì)r(jià)最高城市的上海，此前一直糾纏于房產(chǎn)稅試點(diǎn)遲遲沒(méi)有出臺新政細則，各商業(yè)銀行竟因而從未停止過(guò)第三套房貸的發(fā)放。終于，被媒體曝光后觸犯眾怒的上海監管部門(mén)遭遇了當頭棒喝。

　　于是，在房地產(chǎn)調控行進(jìn)了3個(gè)月后，調控的核心房貸政策可能根本未被貫徹這一事實(shí)讓決策者頗為尷尬。7月12日，銀監會(huì )發(fā)布了頗為嚴厲的公告，稱(chēng)房貸政策并未松動(dòng)，要求各商業(yè)銀行必須堅持，不能動(dòng)搖。同時(shí)出于對政策執行不力的擔憂(yōu)，銀監會(huì )和四大商業(yè)銀行總行7月中旬召開(kāi)數次內部會(huì )，決定在下半年對房貸作現場(chǎng)檢查，特別是檢查上半年出臺的政策有否嚴格執行。

　　一天后，處于漩渦中的上海銀監局重申了房貸政策：嚴格實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策，對貸款購買(mǎi)第二套住房，首付款比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。對貸款購買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率大幅度提高。

　　然而有分析師指出，房貸政策的放松不能僅將責任歸咎于監管部門(mén)。中國央行最新的統計報告則顯示，6月末全國主要金融機構房地產(chǎn)人民幣貸款余額同比增長(cháng)40.2%，增速較3月末的44.3%有所放緩，而個(gè)人購房貸款余額同比增長(cháng)49.6%，較3月末的53.4%明顯放緩。這反映了大城市一刀切的樓市調控讓商業(yè)銀行獨自承受了不小的業(yè)績(jì)壓力，也暗示了中國經(jīng)濟可能首次拖累的可能。

　　但以此得出有關(guān)誤傷中國經(jīng)濟的結論還為時(shí)尚早。摩根士丹利首席經(jīng)濟學(xué)家王慶指出，從建筑面積上看，35個(gè)大城市占全國建筑活動(dòng)中的比重是35%左右。而前十個(gè)房?jì)r(jià)上漲最快的城市或者房?jì)r(jià)最高的城市，占全國建筑活動(dòng)比重也就5%到6%。前四個(gè)一線(xiàn)城市，北京、上海、深圳、廣州的占比是3%。也就是說(shuō)，這些地方的經(jīng)濟活動(dòng)可能放緩，但對全國的建筑活動(dòng)影響有限。因為無(wú)論何種售價(jià)的房子，對水泥的需求量是一樣的。

　　更進(jìn)一步而言，此輪房地產(chǎn)的調控與2007年底的調控背景迥異。上一輪宏觀(guān)調控曾讓中國經(jīng)濟迅速進(jìn)入放緩通道，盡管這一輪針對房地產(chǎn)的政策力度更大，但它的宏觀(guān)效果未必強烈。王慶指出，這主要是因為2007年底的房地產(chǎn)政策制定和執行，是在整體宏觀(guān)經(jīng)濟政策緊縮的大環(huán)境下做出的。當年的信貸指標僅僅是4萬(wàn)億左右，而今年是7.5萬(wàn)億。而且他判斷這一數字還將在第四季度宏觀(guān)政策微調后被突破。

　　不過(guò)各方面的跡象表明，盡管中央政府推進(jìn)房地產(chǎn)調控的決心并沒(méi)有改變，限購政策也必然是臨時(shí)的，且難以從北京擴大到中國其他城市。中國經(jīng)濟正在實(shí)現軟著(zhù)陸，宏觀(guān)政策或將于第四季度發(fā)生微調，這其中或將包括以信貸緊縮為核心的房地產(chǎn)調控。