在國家調控之手的影響下，最具希望的財富之地，迅速變成遍布荊棘的奪命島。而新首富王健林，是大浪淘沙后的金光初現，還是產(chǎn)業(yè)沒(méi)落前的末世皇帝？

　　■文/本刊記者 張山斯

　　在眾多的行業(yè)中，地產(chǎn)是一個(gè)充滿(mǎn)了矛盾和悖論的行業(yè)。

　　一方面，它承載著(zhù)為人們提供最基本、最必需、最廣泛的生活條件的功能，另一方面，它又承擔了來(lái)自消費者最尖酸、最刻薄、最憤恨的指責；一方面，它無(wú)聲地承擔了地方政府土地出讓高成本的壓力，另一方面，它還要承擔來(lái)自政府與民間對于高房?jì)r(jià)的集體聲討。

　　得益于這個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的特殊屬性，以及剛硬和廣泛的消費需求，早期的地產(chǎn)大佬們幾乎插根扁擔都能開(kāi)花；然而在國家調控之手的影響下，最具希望的財富之地，迅速變成遍布荊棘的奪命島。

　　2010年4月中旬，國家新一輪房地產(chǎn)調控政策出臺，地產(chǎn)新政對于二套房的首付款和貸款利率的嚴苛規定，是歷來(lái)地產(chǎn)調控最為嚴厲的一次。這一舉動(dòng)，預示著(zhù)國家加大力度將炒樓產(chǎn)生的泡沫擠壓出去。

　　而就在地產(chǎn)新政出臺不久，2010年新財富富豪排行榜發(fā)榜，成為大陸首富的赫然是萬(wàn)達集團的王健林。

　　順境之中，很難有自發(fā)的思變。而環(huán)境的變化，卻會(huì )使提前布局者的智慧浮出水面。王健林，是大浪淘沙后的金光初現，還是產(chǎn)業(yè)沒(méi)落前的末世皇帝？

　　王健林身上藏著(zhù)有關(guān)一個(gè)行業(yè)如何轉型的密碼，萬(wàn)達的身上則刻著(zhù)局勢逆轉之前的謀篇布局。

　　王健林成為新首富

　　王健林的“富甲天下”除了直接的數字優(yōu)越，還有著(zhù)另外一種意義：迄今為止，王健林是極個(gè)別未登陸資本市場(chǎng)即問(wèn)鼎首富寶座的富豪。榜單對于王健林的估算，不過(guò)基于去年的第二輪私募融資、以及工商資料得來(lái)——只計算了商業(yè)地產(chǎn)部分，對其全產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值還未納入，更何況上市后財富規模將大幅翻倍。

　　2009年9月，萬(wàn)達旗下的商業(yè)地產(chǎn)板塊——大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)有限公司完成了兩輪私募，第二輪私募價(jià)格達到17元/股，王健林以其本人及名下的萬(wàn)達集團合計持有大連萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)23.597億股，按照第二輪私募價(jià)格計算，其財富市值達到401.1億元，榮登本年度新財富500富人榜首富寶座。一旦成功上市，這個(gè)數字還將成倍增長(cháng)。然而，這部分資產(chǎn)也只是王健林龐大商業(yè)帝國的一部分，其持有的另外兩大支柱產(chǎn)業(yè)：百貨和文化院線(xiàn)資產(chǎn)額也不容小覷，2009年萬(wàn)達院線(xiàn)的票房收入居全國第一。

　　而相比之下，在財富數字上難以望其項背的富豪們，財富的計算方式也顯示著(zhù)明顯的差距。其中，排名第二的許家印和排名第九的吳亞軍之所以財富迅猛增長(cháng)，主要受益于旗下公司2009年赴港上市帶來(lái)的財富放大效應；而排名第三的張茵，之所以能夠緊隨其后，是因為旗下玖龍紙業(yè)的股價(jià)一年中飆升近20倍。

　　萬(wàn)達的商業(yè)模式

　　同樣置身于地產(chǎn)領(lǐng)域，為什么王健林與眾多的地產(chǎn)大佬們拉開(kāi)了這么大的距離？答案就在于萬(wàn)達的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　什么是商業(yè)地產(chǎn)？簡(jiǎn)單地說(shuō)，2001年，你在萬(wàn)達的房子里逛沃爾瑪就是商業(yè)地產(chǎn)。2009年，你在萬(wàn)達廣場(chǎng)看《阿凡達》、品美食、看美女就是商業(yè)地產(chǎn)。

　　22載50余城，萬(wàn)達集團在全國首創(chuàng )“訂單商業(yè)地產(chǎn)”和城市綜合體的全新模式，用實(shí)力的腳步丈量并定格了一座座城市的中心。而成功的關(guān)鍵，在于萬(wàn)達的商業(yè)地產(chǎn)模式擁有三大核心競爭力。

　　訂單管理方式。萬(wàn)達首創(chuàng )訂單地產(chǎn)，追隨者似乎也頗多，可是效果大不同。以凱德嘉信茂為例，其奠基到開(kāi)業(yè)將近一年半的時(shí)間，商鋪空置率還是高達50%，而萬(wàn)達一般在開(kāi)業(yè)前商鋪區域就全部售罄。凱德在訂單，但不是訂單管理。用王健林的話(huà)說(shuō)，訂單管理的精髓是“先租后建”，萬(wàn)達訂單不是像凱德成立個(gè)商業(yè)咨詢(xún)公司招商那么簡(jiǎn)單，它講求跟租戶(hù)的同步：一同選址，一同設計，一同運營(yíng)，一同物業(yè)管理。很多國內商業(yè)地產(chǎn)商學(xué)萬(wàn)達時(shí)只知其一不知其二，以為學(xué)了一個(gè)環(huán)節就是訂單管理了。萬(wàn)達的訂單管理有自己的“四項基本原則”：一是聯(lián)合協(xié)議，二是平均租金，三是共同設計，四是先租后建。這是其商業(yè)模式的特色之一。

　　前瞻產(chǎn)品導向。其實(shí)，萬(wàn)達一出生就有了產(chǎn)品前瞻的基因。這個(gè)基因在商業(yè)地產(chǎn)模式里更為突出，萬(wàn)達產(chǎn)品已歷經(jīng)單店、組合店兩代，目前處在城市綜合體的產(chǎn)品階段。國內少數商業(yè)地產(chǎn)商在模仿萬(wàn)達做城市綜合體，大部分地產(chǎn)商的產(chǎn)品還停留在第二代甚至第一代，萬(wàn)達卻已經(jīng)開(kāi)始做第四代產(chǎn)品的研究。這個(gè)模式導向的真正含義是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外延不斷擴大，從而造就更多適合時(shí)代發(fā)展的新產(chǎn)品，讓開(kāi)發(fā)的速度快過(guò)被模仿的速度。這是萬(wàn)達商業(yè)模式成功的重要原因之一。

　　全產(chǎn)業(yè)鏈視角。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈包括投資、開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)。很多開(kāi)發(fā)商會(huì )“專(zhuān)注”于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的某個(gè)環(huán)節。結果在上下游配套商不成熟、鏈條連接不緊密的情況下屢屢斷鏈。王健林深知其道，在目前的商業(yè)地產(chǎn)階段，以全產(chǎn)業(yè)鏈視角運作，貫穿上下游才是真正的“專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注”。萬(wàn)達立足開(kāi)發(fā)建設環(huán)節，成立規劃院、成本控制等集團職能部門(mén)。向上聯(lián)通投資鏈條，通過(guò)私募等方式讓自己成為直接投資方，通過(guò)戰略合作、提前招商使合作方成為間接投資方。向下使設計建設環(huán)節與運營(yíng)環(huán)節達成無(wú)縫連接，采用集團直接控制的商業(yè)管理部門(mén)加強這個(gè)環(huán)節。王健林在產(chǎn)業(yè)鏈方面做加法，這也是區別他人的精髓之一，這樣能打通商業(yè)地產(chǎn)的任督二脈。

　　新政下的萬(wàn)達

　　嚴苛的地產(chǎn)新政一出臺，地產(chǎn)市場(chǎng)立即彌漫著(zhù)一種蕭殺的氣息。雖然大多數地產(chǎn)商還在靜觀(guān)其變，新政的影響尚未直接體現在房?jì)r(jià)的變化上，但是交易量的急劇萎縮已經(jīng)宣告了新政的彪悍。一時(shí)之間，行業(yè)內充滿(mǎn)著(zhù)悲觀(guān)的情緒。

　　而事實(shí)上，就像政府不該以一刀切的方式調控房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，對于地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的判斷也不該是一刀切的悲觀(guān)。不同區域的市場(chǎng)成熟度差異、產(chǎn)品需求的多樣化以及地產(chǎn)商不同的競爭優(yōu)勢，都為這個(gè)行業(yè)的后續發(fā)展提供了不同的機遇。

　　雖然王健林在接受采訪(fǎng)的時(shí)候也坦言，新政的影響將體現在3個(gè)月之后的市場(chǎng)反應，而且明確提出商品房市場(chǎng)需求將至少萎縮1/3，但是行業(yè)中仍然對萬(wàn)達地產(chǎn)充滿(mǎn)信心。

　　隨著(zhù)新政對房產(chǎn)結構的調整，未來(lái)將會(huì )出現越來(lái)越多的高密度小戶(hù)型產(chǎn)品，大戶(hù)型將逐漸稀缺，進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域以投資為主的資金并不會(huì )立即消散，新政將推動(dòng)它們向大戶(hù)型房產(chǎn)、商業(yè)價(jià)值更高、更具長(cháng)期投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)轉移，資金的支付模式也將更多地向全款投資轉變。

　　新政出臺短短一個(gè)月之后，這種市場(chǎng)判斷在萬(wàn)達已經(jīng)得到證明，有不少業(yè)主購買(mǎi)了多套房產(chǎn)，甚至有業(yè)主買(mǎi)下了整層樓。對于多次置業(yè)者，由于近期多套房貸政策可謂史上最嚴的調控，手里資金充裕的購房者大多選擇全款投資買(mǎi)房，因為近期國家多次調整了存貸款利率，高利息的落差使得按揭購房不劃算。目前，在萬(wàn)達投資買(mǎi)房的業(yè)主一次性付款比例高達50%。

　　萬(wàn)達廣場(chǎng)的住宅之所以被稱(chēng)為“投資型物業(yè)”，就是因為它依附在自身城市綜合體之上。與商業(yè)互為資源，相互借勢，這一“萬(wàn)達獨創(chuàng )”優(yōu)勢使其投資更有保障，更受投資者青睞。

　　業(yè)內人士分析認為，近期政府出臺的一系列政策主要針對短期的投資行為，比如提高首付比例及利率、征收房產(chǎn)稅等，但這對正常的長(cháng)期投資行為影響不大。在投資門(mén)檻逐漸提高以及平抑房?jì)r(jià)的大方向下，房?jì)r(jià)上漲的幅度會(huì )減慢。因此，住宅投資前景應以長(cháng)線(xiàn)持有為最佳。