http://www.sina.com.cn2009年10月22日 16:58《小康·財智》

　　文︱《小康·財智》記者 劉彥華

　　陷入“價(jià)漲量跌”后的中國房市，在傳統銷(xiāo)售旺季也未見(jiàn)起色。據搜房網(wǎng)相關(guān)數據顯示，其重點(diǎn)監測的30個(gè)城市中，約一半的城市成交面積環(huán)比下跌，總成交面積環(huán)比下跌約3.83%。在其能監測到價(jià)格的7個(gè)重點(diǎn)城市中，只有深圳、重慶和北京的住宅成交價(jià)格表現為上漲，其他城市住宅成交價(jià)格均出現不同程度的下跌，其中，福州跌幅最大，達13.25%，其次是上海，跌幅為10.71%。

　　國內一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的持續下滑，使得“拐點(diǎn)論”甚囂塵上。近日一項“國慶十一長(cháng)假”購房意愿調查顯示，85.61%的購房者認為“十一”長(cháng)假將成為房市拐點(diǎn)，房?jì)r(jià)將開(kāi)始下跌。

　　多位業(yè)內人士斷言，拐點(diǎn)的因素尚不具備，房?jì)r(jià)也不會(huì )出現大的變動(dòng)。深圳社科院地產(chǎn)研究員高海燕認為，房?jì)r(jià)漲不漲，關(guān)鍵看年底，去年年底和今年初國家先后放開(kāi)的一些房產(chǎn)政策的寬限期都在今年底，未來(lái)房?jì)r(jià)走向，要看國家政策如何調整。

　　北京：“金九”成色消退

　　“銀十”或可期待

　　據搜房網(wǎng)新盤(pán)數據監控中心數據顯示，9月北京期房、商品期房成交均有不同幅度的下挫，環(huán)比8月下降4.10%，商品住宅期房簽約大幅下滑12.74%，現房成交則有明顯上升，環(huán)比上漲14.82%。市場(chǎng)供應方面，52個(gè)原計劃9月開(kāi)盤(pán)的項目實(shí)際開(kāi)盤(pán)僅33個(gè)，開(kāi)盤(pán)數量嚴重縮水，多數計劃在9月開(kāi)盤(pán)的項目將時(shí)間推遲到10月。

　　一方面是商品住宅期房成交量的明顯下降，另一方面是實(shí)際開(kāi)盤(pán)項目數的大幅減少，“金九”供銷(xiāo)嚴重縮水。部分業(yè)內人士稱(chēng)，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲和信貸政策微調的預期，導致觀(guān)望氣氛加重，“金九銀十”褪色將成定局。

　　但是，從10月開(kāi)盤(pán)情況看，開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)信心比較充足。據搜房網(wǎng)新盤(pán)數據監控中心統計，截至9月25日，北京樓市即將開(kāi)盤(pán)的項目達到60個(gè)，比上個(gè)月多出近10個(gè)，其中全新樓盤(pán)達到24個(gè)，占到了整體開(kāi)盤(pán)的四成。中金公司認為，“金九”未出現主要受制于供給，政府正在加大土地供給，開(kāi)發(fā)商也都在加快項目推出，隨著(zhù)供給的增加，供不應求將緩解，從而遏制房?jì)r(jià)較快上漲。中金公司相信，四季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現成交量穩中回升、房?jì)r(jià)小幅上漲的趨勢。

　　深圳：全月銷(xiāo)量不及6月單周

　　或將重演2007年變局

　　傳說(shuō)中的“金九”終于在慘淡的成交數據中原形畢露。根據深圳世聯(lián)地產(chǎn)最新公布的數據顯示，9月深圳一手房的成交量?jì)H為2650套，遠不及今年高峰期6月單周動(dòng)輒3000多套的成交量，而最后一周571套的周成交量也創(chuàng )下了今年春節以來(lái)的新低。

　　今年深圳房市的走勢與2007年有著(zhù)驚人的相似之處，業(yè)內專(zhuān)家表示，深圳房市投資投機比重遠超京滬，在全國房市中是最不健康的，很可能重現2007年10月起調整的一幕。

　　“2007年政府實(shí)行的是緊縮的貨幣政策，對樓市過(guò)熱是抑和壓的態(tài)度?，F在政府實(shí)行的是適度寬松的貨幣政策，對樓市是扶持并求穩的態(tài)度。從根本上來(lái)講，今年的市場(chǎng)是政策市，因此在政策沒(méi)有變化之前，我們還不能肯定現在深圳的市場(chǎng)變化就是2007年調整的翻版。我們唯一可以判定的是，深圳的市場(chǎng)變化是市場(chǎng)規律對世人的一種預警，那就是這個(gè)市場(chǎng)虛火上升了?！睗M(mǎn)堂紅分析師肖文曉表示。

　　上海：量?jì)r(jià)齊跌

　　開(kāi)發(fā)商只展不售探房?jì)r(jià)

　　從年初的量?jì)r(jià)齊升，到兩個(gè)月前的量跌價(jià)升，再到今天的量?jì)r(jià)齊跌，上海房市的走勢開(kāi)始令市場(chǎng)初感秋風(fēng)的寒意。據中國指數研究院數據顯示，9月上海市商品住宅成交18325套，成交面積198.74萬(wàn)平方米，承接上月下跌趨勢，環(huán)比下跌17%；成交均價(jià)在連續7個(gè)月回升后轉而下跌，環(huán)比下跌10.71%，出現量?jì)r(jià)齊跌。

　　房?jì)r(jià)下跌很可能是由成交結構發(fā)生變化引起的。據了解，由于前期上市豪宅項目集中成交完畢，截至9月中期，上海商品住宅的平均成交價(jià)格已連續四周回落。不過(guò)，由于商用住宅市場(chǎng)的異軍突起，上海住宅成交價(jià)格隨后又有所回升。

　　如今，市場(chǎng)走向不明，開(kāi)發(fā)商購房者都在觀(guān)望。在上海10月假日房展上，許多9月份停止銷(xiāo)售的樓盤(pán)集中試盤(pán)亮相，但是預想中的打折促銷(xiāo)的大幕卻并沒(méi)有拉開(kāi)，據估計，僅有20%的樓盤(pán)亮出了方式不同的促銷(xiāo)、打折信號，有的開(kāi)發(fā)商玩起了只展不售，試探房?jì)r(jià)的游戲。 房?jì)r(jià)的短期回調對消費者來(lái)說(shuō)當然是一大利好，但從市場(chǎng)運行的通盤(pán)考慮，專(zhuān)家稱(chēng)有必要提醒因集中的觀(guān)望情緒而導致的新一輪需求爆發(fā)和價(jià)格上漲。上海房地產(chǎn)專(zhuān)家陳立民分析，加上世博會(huì )期間8個(gè)月停工的因素，上海從現在開(kāi)始到世博會(huì )前，中心城區新房供應將越來(lái)越少，而世博會(huì )后兩年內則幾乎斷檔。這些因素都決定了上海房?jì)r(jià)未來(lái)兩年可能被需求拉至高位不下。