40億的資金規模、17元每股的認購價(jià)格都創(chuàng )下民營(yíng)公司內地私募融資之最，但這卻是萬(wàn)達的無(wú)奈之舉。

　　文｜CBN記者 王娜

　　萬(wàn)達地產(chǎn)的商業(yè)模式，為它贏(yíng)得了投資者們的追捧。

　　為在A(yíng)股上市，萬(wàn)達今年初成功引進(jìn)建設銀行旗下的建銀國際作為戰略投資者，完成第一輪私募，隨后于7月啟動(dòng)了第二輪私募。建銀國際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家專(zhuān)業(yè)投資機構、三家民營(yíng)公司和投資人張大中(大中電器創(chuàng )始人)最終入股萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)。兩輪私募共融資40億，第二輪認購價(jià)格達每股17元。

　　但是，盡管資金規模、認購價(jià)格都創(chuàng )下民營(yíng)公司內地私募融資之最，這卻是萬(wàn)達的無(wú)奈之舉。因為中國市場(chǎng)房地產(chǎn)信托(REITS)遲遲未有定論—按照萬(wàn)達創(chuàng )始人王健林一直堅持的理念，REITS一方面可化解單一銀行貸款所隱含的金融風(fēng)險，另一方面也可以讓民間資本得以分享國內購物中心發(fā)展所帶來(lái)的長(cháng)期穩定收益。

　　7月31日，《東方早報》報道，銀監會(huì )聯(lián)合央行草擬的《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》已于近日完成。這份REITS方案明確指出，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)將由銀監會(huì )和央行監督管理，同時(shí)確定了信托單位可以在全國銀行間市場(chǎng)發(fā)行。這對萬(wàn)達盤(pán)活旗下大規模的商業(yè)地產(chǎn)尤為關(guān)鍵?？上в邢⒎Q(chēng)，第一批進(jìn)行REITS試點(diǎn)的很可能需要國企身份，而萬(wàn)達是民營(yíng)企業(yè)，可能趕不上這班車(chē)。

　　萬(wàn)達最終選擇了私募。

　　自有出租形式的商業(yè)地產(chǎn)投資回報周期過(guò)長(cháng)，是典型的沉淀資金行業(yè)。普遍規律是，單個(gè)商業(yè)項目需要建設期兩年，運營(yíng)兩到三年后才能盈利。所以像新加坡的嘉德置地(在中國的公司名為凱德置地)那樣通過(guò)REITS來(lái)運轉商業(yè)地產(chǎn)，一直是中國的商業(yè)地產(chǎn)商們所向往的。

　　2006年，王健林曾想通過(guò)發(fā)行REITS去香港融資，他的胃口是80億，但萬(wàn)達商業(yè)廣場(chǎng)過(guò)低的租金水平導致融資失敗。

　　REITS需要扣除稅和其它成本，所以投資者對REITS的股息回報率要求一般高于IPO的投資回報率。有分析估計，萬(wàn)達REITS的股息回報率至少需在10%左右。但萬(wàn)達REITS資產(chǎn)幾乎全部由大主力店及次主力店構成，這些店鋪能夠帶來(lái)人流，卻只能提供很少的租金，達到10%回報率相當困難。

　　但當時(shí)的萬(wàn)達正面臨快速擴張所帶來(lái)的資金缺口，無(wú)奈之下只能將9個(gè)項目打包賣(mài)給麥格理渡過(guò)難關(guān)。

　　之后，萬(wàn)達開(kāi)始調整自身商業(yè)模式。

　　早期的萬(wàn)達模式為出租主力店同時(shí)出售底鋪。賣(mài)底鋪可以迅速回籠資金，但帶來(lái)的問(wèn)題也顯而易見(jiàn)：由于出售的底商經(jīng)營(yíng)過(guò)于分散，造成管理難度加大，與商鋪業(yè)主訴訟不斷。這一模式被萬(wàn)達不斷改進(jìn)，一心想做商業(yè)地產(chǎn)的王健林希望能自己持有商鋪。

　　新模式始于寧波項目，這是萬(wàn)達第一個(gè)郊區項目，項目總面積150萬(wàn)平米。從這個(gè)項目開(kāi)始，萬(wàn)達回避城市的傳統商業(yè)中心，集中轉向二三線(xiàn)城市的副商業(yè)中心、新區甚至郊區。在這種城市綜合體模式中，有商鋪、酒店、寫(xiě)字樓或住宅，其中商鋪為萬(wàn)達持有，僅用于出租，酒店也是萬(wàn)達自有，并與索菲特等酒店管理品牌合作，這些自有物業(yè)的比例控制在30%至40%，萬(wàn)達的固定收益能力大大提升。

　　新的商業(yè)模式雖然仍未能幫助萬(wàn)達通過(guò)REITS，卻帶來(lái)了投資者的追捧。