新招標規則的不足，使得“吃透規則”的中信聯(lián)合體成為北京CDB競標的大贏(yíng)家。北京改變土地市場(chǎng)價(jià)高者得的嘗試之路依舊漫長(cháng)

　　記者 魏洪磊

　　“C BD核心區的地塊，我們跟蹤了好多年，但感覺(jué)還是個(gè)局外人?！闭f(shuō)出這句話(huà)時(shí)，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹坐在朝外SOHO的露天陽(yáng)臺上——這是當年CBD區域所拍出的第一幅地塊，當時(shí)競標者只有三家，SOHO中國以6400元的樓面單價(jià)輕松拿下。

　　今時(shí)不同往日。2011年7月6日，CBD最后9塊“黃金寶地”集體入市，2天后各歸其主，參與企業(yè)超過(guò)30家，樓面單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元。當日招標，SOHO中國參與了其中三地塊的競標，雖分別報出最高價(jià)，但顆粒無(wú)收。

　　最大的變故來(lái)自Z11地塊。中信銀行與中信集團組成的聯(lián)合體為該地塊唯一買(mǎi)家，并“恰好”壓中底標價(jià)格，引發(fā)業(yè)內一片質(zhì)疑之聲。

　　7月8日，北京市國土局公布招標結果稱(chēng)，中信聯(lián)合體投標文件中的有關(guān)內容違反了《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的規定，為無(wú)效投標。Z11地塊被確定流標，將于近期再次入市。

　　中信集團一位參與招標全程的人士對《財經(jīng)國家周刊》記者抱怨，“到現在都沒(méi)收到國土部門(mén)的具體說(shuō)法，說(shuō)實(shí)話(huà)我也不知道流標原因”。而北京市國土局一位高層透露，具體原因與中信對該地塊的設計方案有關(guān)，“中信要建一個(gè)高端會(huì )所，不符合我們的規劃”。

　　接近中信集團的人士否認了此種說(shuō)法，“在我看到的中信提供的Z11地塊標書(shū)中，均無(wú)酒店或會(huì )所的規劃?！?/p>

　　更多業(yè)內人士則推測，Z11地塊的最終流標與中信底價(jià)成交有關(guān)，國土部門(mén)此舉是為緩解各方質(zhì)疑之聲。

　　從兩輪招標來(lái)看，北京正在試圖改變價(jià)格為王的游戲規則。為穩妥起見(jiàn)，此種嘗試始于商業(yè)地塊。但從招標的諸多風(fēng)波來(lái)看，每一步變革仍需細致考量。

　　關(guān)鍵的20分

　　在此次CBD競標的第二階段，一舉拿下Z8、Z10、和Z12三塊地的中信，風(fēng)頭最盛。

　　熟悉內情的人士對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，此結果在第一輪招標結束后就已經(jīng)注定。

　　第一階段招標時(shí)，清華美院的3塊地尚未加入爭奪，在當時(shí)推出的12塊地中，中信一下子投了8塊地，最終拿到五個(gè)第一，一個(gè)第二，一個(gè)第三。

　　客觀(guān)而言，這份成績(jì)單是用錢(qián)砸出來(lái)的。接近中信集團的人士稱(chēng)，中信在規劃設計上的投入不少于5000萬(wàn)元，單幅地塊的設計投入不少于500萬(wàn)元。所有這些，都為了在第一階段方案設計的20分上做文章。按照北京市國土局的規定，第一階段的方案設計分數最高為20分，之后依次為15分、12分、8分和5分。

　　分析人士表示，在第二階段的80分中，價(jià)格占40分，因設置價(jià)格拐點(diǎn)，并不能拉開(kāi)差距?！白疃嘀荒懿?、3分?！倍Ｓ?0分如開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念、過(guò)往業(yè)績(jì)等，雖更有彈性，但中信并不吃虧?！皡⑴c競爭的都是中國乃至世界最好的企業(yè)，除了價(jià)格之外，他們的實(shí)力都不相上下?！?/p>

　　“四兩撥千斤，就靠這20分，卻左右了整個(gè)結局?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)，“這是中信最后勝出的核心因素?！?/p>

　　關(guān)鍵在于，既然所有的規則都被放到臺面上，為何獨有中信在第一階段評標中大獲全勝？

　　接近評標小組的人士對《財經(jīng)國家周刊》記者分析了詳情：在這20分的設置中，區域貢獻方案占30%，個(gè)體樓宇方案占70%，即分別占6分和14分?！爸行艆^域方案做得很優(yōu)秀，比如交通如何設置、怎么做連廊等。CBD區域將來(lái)交通怎么安排，中信不僅請了國外的設計公司，甚至還有交通專(zhuān)家?！?/p>

　　上述人士稱(chēng)，很多企業(yè)雖然個(gè)體方案很出色，但全部輸在了區域整體設計方案?！爸行诺慕煌ǚ桨缸龅糜绕浜?，這是第一輪評標中所有專(zhuān)家的一致意見(jiàn)?！?/p>

　　不可忽略的一個(gè)大背景是，就在CBD地塊招標之際，北京市治堵方案也在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中，恰恰為中信的設計方案增添了砝碼。

　　底標之謎

　　“中信更關(guān)鍵的是吃透了這次招標的規則?！苯咏本┦姓娜耸空f(shuō)。

　　唯一說(shuō)不過(guò)去的只有26.32億元這個(gè)令中信難堪的數字。壓中底標，這個(gè)萬(wàn)里挑一的“意外”沖淡了中信拿地大獲全勝的喜悅，也令“內定”之說(shuō)風(fēng)生水起。

　　全程參與招標的中信地產(chǎn)人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，這一數字是“經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)分析，客觀(guān)判斷得出”。

　　“反過(guò)來(lái)說(shuō)，我們知道底價(jià)為什么一定要冒險投底價(jià)？不現實(shí)！而且我們參加6塊地，為什么只有這一塊地很準？”上述人士頗為無(wú)奈。

　　而質(zhì)疑者則認為，即使中信并未得知具體底標數字，也應該掌握了某種計算方式。此前出讓的六塊地的平均單價(jià)為14500元，而此次北京市國土局所設置的價(jià)格拐點(diǎn)系數為1.3。兩者之積恰好為Z11地塊的最終單價(jià)。

　　“關(guān)鍵就在這里，中信怎么就肯定要用這個(gè)系數？按照正常思維，這次的土地價(jià)格會(huì )在原來(lái)基礎上提高20%左右?！币晃粎⑴c地塊爭奪的上市公司高層表示。

　　另一位參與招標的人士對此種看法表示贊同，“從它拿到5個(gè)第一名，可以看出中信這次下了多深的功夫?！?/p>

　　北京市國土局一位高層在電話(huà)中對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，“提前透露底價(jià)是絕對不可能的”，但他對中信是否獲知價(jià)格計算公式未做回應。

　　Z11地塊的最終流標，成為CBD地塊收官階段最大的懸念。北京市國土局公開(kāi)表示，流標原因是招標不符合《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的相關(guān)規定，但不少業(yè)內人士認為，流標或與底價(jià)成交不無(wú)關(guān)聯(lián)。接近中信高層的人士表示，中信集團對Z11的流標結果并無(wú)任何準備。他透露，在第二輪招標之前，中信已經(jīng)從相關(guān)渠道得知只有自己一家競標。這或是中信報價(jià)偏低的重要原因。

　　他轉述中信高層的說(shuō)法，“如果寫(xiě)明不允許底價(jià)中標，我們也認了，現在給我們的說(shuō)法都是幌子”。

　　也有消息人士透露，北京市政府對中信一下拿到4塊地并不滿(mǎn)意?！皬恼畬用婵?，當然希望能引進(jìn)更多有實(shí)力的企業(yè)，被一家公司壟斷并不是理想結果。從中信來(lái)看，拿到的地足夠多，可能也沒(méi)有其他更好的業(yè)態(tài)了?！?/p>

　　該人士表示，第一階段6幅地塊招標完成后，北京市政府已經(jīng)發(fā)現了招標規則的不足，即設計方案獲勝者，最終將成為贏(yíng)家。政府方面也試圖做出一些改變，但遭遇相關(guān)企業(yè)的阻力，“最終博弈結果是，價(jià)格分數提高到50分，希望能有所彌補?！?/p>

　　上述人士分析，這也許可以解釋中信為何押中底價(jià)?！斑@塊地對中信而言不是必須拿到的，干脆報個(gè)偏低的價(jià)格?！?/p>

　　Z11地塊最終入市時(shí)間尚未確定，分析人士認為，結局可能有兩個(gè)：第一，招標規則不變，中信銀行退出，中信集團重新選擇一家合作伙伴；第二，推翻原有招標規則，重新競標，滿(mǎn)分重新定為100分?！暗@需要幾個(gè)月的時(shí)間，讓有意向的企業(yè)重新準備方案?！?/p>

　　中信地產(chǎn)人士表示，是否繼續參與該地塊爭奪還無(wú)定論，因此事涉及到集團，“仍在和上面協(xié)調溝通”。

　　新規則顯得粗糙

　　今日招標的種種風(fēng)波，在一年前就已經(jīng)埋下諸多伏筆。

　　CBD核心區4塊地，過(guò)去被稱(chēng)作中服地塊。在北京市國土局原來(lái)的規劃中，該地塊將整體出讓?zhuān)偨ㄖ娣e為42萬(wàn)平方米，其中地上面積為32萬(wàn)平方米。

　　此前，中服地塊屢屢被北京市土地儲備中心列入“擬入市地塊”名單之中，但始終未能入市交易。

　　中服地塊的一級開(kāi)發(fā)商為遠洋地產(chǎn)，按照土地市場(chǎng)一、二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的慣例以及當時(shí)苛刻的競買(mǎi)人資格，遠洋最有可能拿到該地塊的二級開(kāi)發(fā)權。

　　2010年1月，北京市土地整理儲備中心發(fā)布公示，中服地塊的競買(mǎi)人須為金融機構與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機構的注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。

　　1月13日，中國人壽入主遠洋地產(chǎn)，成為最大股東。兩周后，北京市土地整理儲備中心隨即宣布中服地塊即將入市的消息，并規定了競買(mǎi)人資格，從而陷入輿論漩渦中。SOHO中國聯(lián)席董事長(cháng)潘石屹當時(shí)曾言辭激烈地表示，“設定的招拍掛條件只是為一家公司量身定做”。

　　3月19日，北京市土地儲備中心暫停了中服地塊的出讓?zhuān)⒃?月30日將中服地塊拆分為4塊，連同周邊8幅地塊打包出讓?zhuān)@12塊地就是今日的CBD核心區地塊。

　　接近北京市政府的人士透露，最終實(shí)行的兩輪招標制，出自北京市主管領(lǐng)導的建議。一則可吸引更多名企共同開(kāi)發(fā)，二則避免出現總價(jià)地王。這也成為北京土地出讓的一次創(chuàng )新嘗試。

　　潘石屹對這一決策過(guò)程記憶猶新。在招標方式確立之前，他曾與相關(guān)主管人士深談過(guò)一次，“主管領(lǐng)導的結論是，北京土地市場(chǎng)不確定因素太多，招拍掛唯一的標準就是要合法?！?/p>

　　對北京市而言，中服地塊化整為零出讓?zhuān)呀?jīng)是土地市場(chǎng)上一次大的突破。在此之前，一級開(kāi)發(fā)商繼續做二級開(kāi)發(fā)，理所應當。知情人士稱(chēng)，遠洋地產(chǎn)當時(shí)投資20億到30億元之間，用于此地一級開(kāi)發(fā)，其合作公司為CBD國際商務(wù)中心開(kāi)發(fā)有限公司，后者為朝陽(yáng)區國資委的全資子公司，占股30%。

　　“如果按照原來(lái)的游戲規則，這塊地就是遠洋的?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。但“8•31”土地大限后，所有二級開(kāi)發(fā)用地必須走招拍掛程序，中服地塊得以入市。

　　又逢北京市政府出臺新舉措，土地一級開(kāi)發(fā)須由政府主導，遠洋地產(chǎn)在領(lǐng)到一筆補償款后撤出，與諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)站在了同一起跑線(xiàn)上，終成今日局面。作為“CBD最后一塊蛋糕”，北京市政府對此地的期望不言自明，而其特殊性也使之成為土地出讓新模式的試點(diǎn)。

　　“這塊地，我們已經(jīng)不考慮土地收益了，更多考慮CBD區域的整體規劃?！睍r(shí)任北京市土地儲備整理中心主任葉向忠曾對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　站在城市規劃的角度，此種做法無(wú)可厚非。但CBD地塊招標風(fēng)波背后換來(lái)的是企業(yè)的不信任。一位參與全程招標的人士表示，在第一階段北京市政府的目標很明確，“就是怕出地王”；但第二輪出讓階段，行政之手還是深度介入。

　　“政府目前的處理方式?jīng)]有錯，只是沒(méi)有經(jīng)驗，顯得粗糙?！备卟叩禺a(chǎn)董事長(cháng)李國平對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。在他看來(lái)，這是一次“陽(yáng)謀”，不求價(jià)格，只求土地到合適的企業(yè)手中?！澳康氖前旬a(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)，完成金融中心的定位?！?/p>

　　但在潘石屹看來(lái)，如果政府意在規劃，大可在前期征集最優(yōu)秀的規劃設計方案，而后進(jìn)行招標，中標者按確定的規劃來(lái)執行。接近北京市政府的人士則表示，“政府開(kāi)始并沒(méi)有考慮這么多，兩輪招標已經(jīng)是個(gè)大創(chuàng )新?！彼瑫r(shí)表示，此種方式既可做到統一規劃，又避免了地王出現，已經(jīng)得到國土資源部的肯定。

　　“這種模式是好的，適合在城市中心區域復制?！币晃煌恋貙?zhuān)家表示，CBD地塊出讓并無(wú)普遍意義。對住宅用地而言，摒棄價(jià)高者得的慣例值得肯定，但土地出讓的變革之路無(wú)疑還很長(cháng)。

　　(實(shí)習生于言對此文亦有貢獻)