采訪(fǎng)·撰文/白鶴

　　向外資銀行申請第二套住房貸款，仍可以享受利率七折優(yōu)惠，一套房可能少付50%以上的利息。

　　中資銀行下半年房貸收緊之后，外資銀行房貸大門(mén)洞開(kāi)，而且利率可以享受七折優(yōu)惠，這吸引了打算二次購房的消費者，李旭（化名）夫婦就搭上了外資銀行房貸這班車(chē)。

　　房?jì)r(jià)上漲之勢絲毫未減，李旭夫婦二人毅然決定出手，為即將到來(lái)的“添丁計劃”選擇二次置業(yè)。雖然樓市步入傳統的旺季“金九銀十”，可是再次收緊的二套房貸政策卻讓中資銀行不像往常那么熱情，他們對李旭這樣有“改善性需求”的客戶(hù)嚴格執行基準利率上浮10％的規定。

　　正當李旭準備咬牙承受1.1倍的利率之“重”時(shí)，外資銀行卻悄悄向他遞上橄欖枝。隨著(zhù)二套房貸政策的收緊，部分中資銀行貸款漸漸接近滿(mǎn)額，外資銀行卻迎來(lái)了難得的機會(huì )，紛紛推出各種優(yōu)惠大餐“搶灘”曾被中資銀行壟斷的房貸市場(chǎng)。

　　7折優(yōu)惠利率

　　“目前辦理房貸按揭可以贈送一年的房屋財產(chǎn)保險，同時(shí)可以免除所有貸款手續費、房屋評估費、律師費等服務(wù)費?！被ㄆ煦y行房貸部邱先生告訴李旭，“對于二套房貸，首付要四成，但利率仍可享受到七折優(yōu)惠?！鼻裣壬鷱娬{贈送保險這樣的“大禮包”，是其區別于中資銀行的優(yōu)勢，“中資銀行有這樣的業(yè)務(wù)嗎？在他們那辦按揭保險是要您自己交保費的?！?/p>

　　“財產(chǎn)險是一項不錯的促銷(xiāo)措施，外資銀行現在開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)，是一個(gè)很好的時(shí)機?！眲P盛經(jīng)略擔保有限公司總經(jīng)理康勝認為，前8個(gè)月國內銀行住房貸款額度基本發(fā)放完畢，目前正在對業(yè)務(wù)結構進(jìn)行調整，住房貸款市場(chǎng)房貸量有所減緩。而外資銀行為客戶(hù)的財產(chǎn)險買(mǎi)單，對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)是好消息。

　　東亞銀行工作人員也答復李旭，二套房貸的利率仍可以比照基準利率下浮26％～29％，而且辦理房貸按揭業(yè)務(wù)后他還可以變身為東亞銀行的顯卓理財客戶(hù)（在東亞銀行存款達到50萬(wàn)元的客戶(hù)才能享受到這種待遇）?！懊磕晟諘?huì )送您一張哈根達斯生日券，還會(huì )贈送意外保險?！狈抠J部的孫小姐很熱情。

　　二套房貸利率能打7折，各項手續費和服務(wù)費至少也能減免2000元，難怪購房者心動(dòng)了。據了解，花旗銀行的個(gè)人存款質(zhì)押貸款，最多可貸1000萬(wàn)元，貸款額度最高可達質(zhì)押存款的九成，利率最多可在基準利率上下浮動(dòng)10％。更有甚者，滬上各家外資銀行為爭搶客戶(hù)推出各種新奇的房貸優(yōu)惠套餐：辦房貸送冰箱，辦房貸送信用卡積分。

　　“假設買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房子，光評估費這一塊費用就可節省近千元，如果再送冰箱的話(huà)，真劃算?！睏钔饾嵥氵^(guò)一筆賬，她是某二手房中介公司的貸款部經(jīng)理，對近來(lái)外資銀行搶奪房貸“蛋糕”激烈程度感同身受。由于不少中資銀行已經(jīng)完成全年房貸指標，如今放貸量大幅減少，而外資銀行貸款投放比較均衡，沒(méi)有貸款額度的限制，她認為現在搶奪房貸業(yè)務(wù)，正是好時(shí)機。

　　還款靈活省利息

　　外資銀行靈活的產(chǎn)品設計和高含金量的附加服務(wù)已經(jīng)吸引了不少客戶(hù)，朋友告訴李旭，現在辦房貸不但借款利率能打折，還款更有優(yōu)惠。

　　渣打銀行在今年年初推出的“活利貸”是一項全新的住房按揭貸款服務(wù)?？蛻?hù)可以將閑置資金存入還款賬戶(hù)，視為抵扣貸款計息本金，從而有效節省貸款利息，并縮短還款期限。當然，這筆資金只是存在該賬戶(hù)中，并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生提前還貸行為，如果客戶(hù)有需求仍可以隨存隨取，銀行每日根據資金變化計息。

　　這種變相的調整使月供款中有更多比例直接歸還貸款本金，貸款自然越還越快，利息節省的也就越多。由于“活利貸”是按日計息，哪怕只存一天，利息都會(huì )自動(dòng)轉為貸款利息，所以閑置資金存得越多，存的時(shí)間越長(cháng)就越實(shí)惠。

　　李旭算了筆賬，自己準備貸款80萬(wàn)元購買(mǎi)房屋，還款期為30年。如果通過(guò)“活利貸”業(yè)務(wù)，將每月3000元的閑置資金作為活期存款放在房貸的還款賬戶(hù)中，30年總利息約為40萬(wàn)元，比普通房貸節省約52%；還款年限為23年，相比普通房貸縮短近7年。

　　不過(guò)渣打銀行工作人員告訴李旭，選擇了“活利貸”，就不能享受房貸利率7折優(yōu)惠。

　　如果李旭平時(shí)用來(lái)抵扣貸款本金的閑置資金較少，且不具有長(cháng)期性，則選擇活利貸可能得不償失。此外，按照渣打銀行的規定，借款人還款金額利息節省的最高上限為總貸款額的50%。也就是說(shuō)，當借款人存款金額超過(guò)貸款金額的50%以后，在貸款利率計算方面還是按照50%的貸款額度計算，而多出的存款額度將不再享受“提前還款”的優(yōu)惠規定。

　　外資銀行網(wǎng)點(diǎn)較少也讓李旭為還款問(wèn)題頭疼。業(yè)內人士認為，外資銀行以善于產(chǎn)品創(chuàng )新和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)見(jiàn)長(cháng)，促銷(xiāo)措施會(huì )吸引到一些客戶(hù)。但由于外資銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少、頭寸不足、對本土市場(chǎng)缺乏了解等特點(diǎn)，其搶奪市場(chǎng)的效果尚難預料。

　　在與外資銀行接觸過(guò)程中，李旭感受到了外資銀行一貫的“挑剔”。 李旭購買(mǎi)的是北京郊區的一套二手房，因此在接到工作人員的電話(huà)時(shí)，她們的第一個(gè)問(wèn)題一定是“你所購買(mǎi)的房子房齡超過(guò)10年了嗎？”外資銀行對抵押房屋要求之嚴格似乎超出李旭的預料。他想申請辦理渣打的“活利貸”業(yè)務(wù)，渣打銀行房貸部的工作人員明確告知，“原則上郊區的房子我們是不辦理的，北京五環(huán)外的房子我們一般不考慮，除非是別墅或者地鐵沿線(xiàn)附近的住宅?！?/p>

　　9月25日，匯豐銀行CEO紀勤（Michael Geoghegan）的辦公室從倫敦遷至香港，此舉正表明了中國市場(chǎng)在匯豐銀行戰略版圖中的份量?！爸袊鴺I(yè)務(wù)是我們的重中之重?！奔o勤在香港表示。此前不久，東亞銀行內地業(yè)務(wù)掌舵人關(guān)達昌上任后，曾公開(kāi)表示看好內地的房貸業(yè)務(wù)，對此很有信心。

　　外資行和中資行在房貸業(yè)務(wù)上優(yōu)劣相比

　　答：外資銀行今年上半年放貸有限，增幅不大，大項目進(jìn)入也比較少，肯定希望尋找一些新的贏(yíng)利點(diǎn)?；跀U大房貸份額進(jìn)行一次促銷(xiāo)是必要的，但要把握好度，否者將涉嫌變相降低利率。外資銀行自身的特點(diǎn)，決定其鎖定的多為高端客戶(hù)群，普遍存在網(wǎng)點(diǎn)較少的現象，在服務(wù)功能上不如中資銀行，資金頭寸也沒(méi)有國內銀行寬裕。

　　個(gè)人銀行辦理房屋按揭，應該考慮什么因素選擇適合自己的銀行？

　　答：選擇去哪家銀行貸款首先要考慮銀行貸款利率的下浮幅度、適用利率的浮動(dòng)方式。就房貸利率下浮幅度而言，目前各銀行對首套房都按基準利率下浮30%執行，但對首套房認定的標準不一。如購買(mǎi)過(guò)多套商品房，只要把之前的房貸結清，有部分銀行也認可其為首套房。貸款時(shí)可以比較多家銀行的利率政策，爭取享受基準利率下浮30%的利率下限。

　　要想獲得低利率，還可以考慮利率的浮動(dòng)方式即調整頻率。目前大部分銀行約定，如遇人民銀行基準利率調整，各銀行將在下一年的1月1日對貸款利率進(jìn)行相應調整。也有少部分銀行允許客戶(hù)按借款日浮動(dòng)，即遇人民銀行基準利率調整，貸款利率在放款每滿(mǎn)1年后再進(jìn)行調整。由于我國目前利率處于底部區域，未來(lái)有加息的預期。利率調整的周期越長(cháng)對房貸者越有利。

　　另外，有一個(gè)容易被貸款人忽略的地方是貸款費用。在辦理商業(yè)貸款時(shí)，一般會(huì )產(chǎn)生貸款合同公證費、保險費、抵押登記費、貸款合同工本費、評估等費用，總金額達幾千元。目前也有不少銀行部分或者全額免去上述費用，因此，貸款人應多家比較后再選一個(gè)收費較為優(yōu)惠的銀行。

　　去外資銀行辦理按揭貸款，申請人需要提供什么資料？

　　答：各家外資銀行要求提供的資料詳情不同，但總體而言包括三部分：身份證明、收入證明和房產(chǎn)交易文件。

　　身份證明一般包括有效身份證明（如身份證/護照等）、戶(hù)口本、結婚證。

　　不同的外資銀行對收入證明資料要求不同，視客戶(hù)是受雇人士還是自雇人士而定。受雇人士通常要提供申請人過(guò)去一年的繳稅證明或知名公司的雇傭合同、公司證明信、過(guò)去三個(gè)月的工資單之一，以及過(guò)去三個(gè)月的主要銀行賬戶(hù)月結單等其他資料；自雇人士除了提供申請人個(gè)人收入證明外，還要提供公司所有權證明文件，如企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、法人代碼證書(shū)和稅務(wù)登記證以及公司過(guò)去一年審計過(guò)的財務(wù)報表等。

　　房產(chǎn)交易文件包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋預售合同、首付收據等資料。