理財周報記者 張偉湘

　　幾乎每一個(gè)富豪都有自己成功的商業(yè)模式，中小板上市的榮盛發(fā)展也不例外。作為一家規模和影響力都比不上萬(wàn)科、保利甚至碧桂園的中等房地產(chǎn)商，榮盛發(fā)展的耿建明選擇了一條主打中等城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競爭模式，而且榮盛發(fā)展幾乎只選擇京津冀環(huán)渤海地區和長(cháng)三角區域有潛力的中等城市。

　　事實(shí)證明，區域選擇也能為耿建明帶來(lái)巨大的財富。2007年上市時(shí)，榮盛發(fā)展已在河北的廊坊、滄州，安徽的蚌埠，江蘇的南京六合、徐州等多個(gè)中等城市開(kāi)展了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2007年，榮盛發(fā)展已受惠于二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格上揚的益處。以河北廊坊為例，由于毗鄰北京，在2007年下半年，廊坊的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度也很快。同年，榮盛發(fā)展房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積達62.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額21.98億元，分別同比增長(cháng)8.22%和30.29%。今年，2007年的一幕又再次重演，預計受天津等中心城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響，滄州、徐州等地的價(jià)格也會(huì )上漲。

　　榮盛發(fā)展對旗下商品房的銷(xiāo)售全部采用自主銷(xiāo)售方式，由公司的營(yíng)銷(xiāo)策劃部和子公司、分公司共同負責。在采購原材料時(shí)主要采取三種方式：一是對于電梯、重要的外墻飾面材料等品種較繁雜的原材料，由公司直接從生產(chǎn)企業(yè)采購，二是對鋼筋、水泥等渠道較集中的材料委托其他公司代理采購，三是由施工單位按建造合同經(jīng)公司核定后采購。不過(guò)，更重要的是，榮盛發(fā)展土地投標前都會(huì )做詳細的規劃，力求項目投標后3個(gè)月內就可以達到開(kāi)工條件，而項目開(kāi)發(fā)一般控制在一年半左右。因此，在這種情形下，榮盛發(fā)展可以實(shí)現27%的加權平均凈資產(chǎn)收益率和3%的費用率，均遠遠優(yōu)于業(yè)內平均水平。

　　榮盛發(fā)展的土地儲備可滿(mǎn)足3年需要。公司上市前三年的流動(dòng)資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例平均為96.03%。在流動(dòng)資產(chǎn)中，主要為存貨，公司近三年存貨平均占總資產(chǎn)的比例為79.12%。不過(guò)，榮盛發(fā)展最大的風(fēng)險在于銷(xiāo)售收入占公司總收入的比重過(guò)大，據今年中報顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入約占公司總收入的97.49%。

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