本刊記者 龔艷

　　《浙商》記者在走訪(fǎng)了河北、遼寧、廣西、安徽等省份的一些中小城市以及在當地投資的房產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現，盡管三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有很大的發(fā)展空間，但企業(yè)在投資過(guò)程中，仍然需要提防來(lái)自各方的風(fēng)險，尤其是政策上的風(fēng)險和法律上的風(fēng)險。

　　當地政府的失信風(fēng)險——

　　在三四線(xiàn)城市的城市化過(guò)程中，每屆政府的更替對房產(chǎn)政策的連續性會(huì )造成一定的影響，一些官員的失信更是讓一些外來(lái)房產(chǎn)投資商損失巨大。對于投資商而言，在與政府部門(mén)前期談判時(shí)作好談判紀要，并要求政府部門(mén)即使換屆，也要保持政策的一致性；而最保險和聰明的方法就是一個(gè)項目在當屆領(lǐng)導任期內完成。

　　舊城改造的拆遷風(fēng)險——

　　河北濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司參與石家莊休門(mén)城中村改造已經(jīng)有5個(gè)年頭，但是拆遷問(wèn)題仍然是公司最頭痛的問(wèn)題。舊城改造、城中村改造項目中，拆遷以及安置、補償拆遷戶(hù)不可避免。有的開(kāi)發(fā)商對征地與拆遷工作沒(méi)有足夠的重視，以致于遇到困難后措手不及被陷入遙遙無(wú)期的說(shuō)服動(dòng)員工作中，貽誤了預定工期。

　　專(zhuān)家提醒，開(kāi)發(fā)商的征地與拆遷工作離不開(kāi)當地政府和街道、村等基層組織的幫助，以當地政府為強有力的后盾，加上當地村或街道說(shuō)服動(dòng)員的配合，采用合法的手段及靈活的策略一定能把征地與拆遷工作做好。尤其是要運用法律手段把拆遷中可能帶來(lái)的法律糾紛及早消除。

　　聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的合作風(fēng)險——

　　在省外進(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，由于資金實(shí)力不強或在當地融資渠道不暢時(shí)，往往采用與其他企業(yè)共同出資或一方出地一方出錢(qián)等方式。而在這樣的合作關(guān)系中往往埋藏著(zhù)潛在的矛盾。要想避免矛盾的發(fā)生，就應該“親兄弟明算賬”，在合作之前，簽訂細致的合同，并嚴格履行。

　　融資不暢的資金鏈風(fēng)險——

　　中小民營(yíng)房企的主戰場(chǎng)是在三四線(xiàn)城市，甚至縣城，在這些城市中，銀行體系主要以國有四大銀行為主，其他的商業(yè)銀行幾乎不多。當地銀行對外來(lái)房產(chǎn)企業(yè)的支持力度相對較弱。建議在這些城市投資的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐之前，先了解當地金融環(huán)境，對于金融環(huán)境不好、金融體系不健全的地區，盡量使用自有資金進(jìn)行投資建設。

　　對市場(chǎng)需求分析錯誤的風(fēng)險——

　　三四線(xiàn)城市做房地產(chǎn)的一個(gè)難題還是地方經(jīng)濟基礎薄弱，甚至沒(méi)有成型的支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈，人們的消費觀(guān)念相對落后。因此，投資者在投資之前要做好充分的市場(chǎng)調查，包括當地的民俗習慣和風(fēng)土人情等；房產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)和廣告一定要結合當地的現狀。如果在一個(gè)從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)和住過(guò)配套齊全和物業(yè)管理封閉小區的小城市，大城市買(mǎi)期房和炒概念的手法一定會(huì )碰得頭破血流。讓購買(mǎi)者身臨其境才是最高的營(yíng)銷(xiāo)境界和操盤(pán)思路；在三四線(xiàn)城市，產(chǎn)品的口碑相傳影響力強大。