廣西玉林市時(shí)代房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)徐明認為，對于他這類(lèi)“求穩”型的開(kāi)發(fā)商而言，三四線(xiàn)城市給他帶來(lái)的安全感是他最為看重的。

　　本刊記者 金少策

　　2009年7月份，廣西南寧市2009年第十四期國有建設用地土地使用權公開(kāi)拍賣(mài)，當天推出2宗土地，吸引了33家來(lái)自浙江、福建、廣州、四川以及廣西本地的開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)爭奪。不到1小時(shí)的較量，2宗地塊順利成交，總價(jià)超過(guò)6個(gè)億。

　　高價(jià)拍地并非偶然，土地市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標和晴雨表。去年以來(lái)，相對受宏觀(guān)調整影響深遠的一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，以南寧、北海、玉林等城市為代表的廣西三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)卻并未出現顯著(zhù)降溫現象。

　　“廣西有北部灣經(jīng)濟區和對接東盟概念，區位優(yōu)越，戰略地位突出，正在成為新一輪房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區?！睆V西浙江商會(huì )秘書(shū)長(cháng)馮金華告訴《浙商》記者，在廣西創(chuàng )業(yè)的21萬(wàn)浙江人，已經(jīng)有33家房地產(chǎn)公司在廣西各城市從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，占浙商在廣西投資40%左右。

　　前所未有的開(kāi)發(fā)環(huán)境

　　“廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)相對健康，在前期沒(méi)有出現一線(xiàn)城市那樣住宅價(jià)格暴漲、土地拍賣(mài)價(jià)格天價(jià)的情況。因此，有利于實(shí)現持續性發(fā)展?！睆V西中居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)范化森剛剛在南寧郊區圈下50畝土地，擬投資2億元進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在廣西防城港市東興區，40歲的浙江趙鐵男是當地浙江輕紡城的投資者，他前后投資了近億元，又在輕紡城邊上興建了商業(yè)街、商業(yè)城大酒店和文化站。在東興，由香港和義烏商人共同投資的東盟商品交易中心目前也開(kāi)始了招商工作。

　　“廣西是一個(gè)巨大的市場(chǎng)?！蹦蠈幓始曳康禺a(chǎn)有限公司董事長(cháng)王世林2002年到南寧從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一炮打響，其后又轉戰廣西其他城市，打拼多年，王世林對廣西良好的房地產(chǎn)環(huán)境印象深刻。

　　在南寧，政府部門(mén)為緩解開(kāi)發(fā)商壓力，出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的若干措施，這不僅有惠及購房者利益的購房?jì)?yōu)惠，還有諸如對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行調整，可緩交拍賣(mài)地價(jià)款，簡(jiǎn)化項目報建中各種辦事程序，緩征項目報建費用等利好政策，幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)緩解資金緊張的問(wèn)題，增強信心。

　　“僅‘允許受讓人在12個(gè)月內付清出讓款，對地價(jià)款總額在3億元人民幣(含)以上或規模較大(150畝以上)的地塊，其出讓價(jià)款支付期限最高可到18個(gè)月’一條，就給了開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是目前有項目在售的開(kāi)發(fā)企業(yè)足夠回籠、籌集資金的時(shí)間，大大減少了拿地難度?！碑數貥I(yè)內人士趙宗仁分析，采取延緩土地出讓金繳納期限等措施，是政府激活土地市場(chǎng)的一大要策。

　　利潤不太高， 風(fēng)險不太大

　　玉林市時(shí)代房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)徐明直言，對資金規模較小的民營(yíng)企業(yè)而言，廣西的一些中小城市更適合他們。

　　徐明是到廣西下“基層”城市的房地產(chǎn)商代表之一。早在2006年，他就在玉林開(kāi)發(fā)了“時(shí)代影視”商住一體樓盤(pán)；2009年上半年，他再次發(fā)力，“時(shí)代華庭”商住小區項目蓄勢待發(fā)。

　　在此之前，徐明等人曾在浙江嘉興從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，兩相比較，雖然在廣西投資其利潤空間下降10%，但徐明自覺(jué)現在的“投資風(fēng)險小了很多”。

　　“這里的市場(chǎng)比較穩定，剛性需求比較大，所以去年別的城市房?jì)r(jià)紛紛大跌時(shí)，我們的房子也沒(méi)有降價(jià)，而且還呈現微漲的趨勢，今年的上漲勢頭更不用說(shuō)了?！毙烀髡J為，對于他這類(lèi)“求穩”型開(kāi)發(fā)商而言，三四線(xiàn)城市給他帶來(lái)的安全感是他最為看重的。

　　而廣西萬(wàn)昌房地產(chǎn)公司董事長(cháng)楊松壽表示，剛剛完成行政區域大劃分的南寧市，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了眾多機會(huì )，“這是南寧房地產(chǎn)一個(gè)新時(shí)代的開(kāi)始?！?/p>

　　對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，行政區劃調整帶來(lái)的“利好”，還來(lái)自那些“就地農改非”的農民，以及“城中村”改造中那些“沒(méi)有房子只有錢(qián)”的人。這個(gè)數量龐大的群體將使房地產(chǎn)的消費量大增。

　　面對行政區劃調整這盤(pán)大局，南寧各路開(kāi)發(fā)商正在積極準備，躍躍欲試。楊松壽的萬(wàn)昌公司已經(jīng)在南寧各區投資開(kāi)發(fā)了好幾個(gè)樓盤(pán)，投資總額達到了20億元。

　　“對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，每個(gè)城區都有可供挖掘的‘金礦’，就看誰(shuí)出手快，誰(shuí)更獨具慧眼?！睆V西國源投資控股有限公司董事長(cháng)鄭祥福如是分析。

　　競爭壓力顯現

　　雖然廣西的三四線(xiàn)城市充滿(mǎn)了投資機會(huì )，但其中的風(fēng)險也不得不引起開(kāi)發(fā)商的注意。

　　“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善，正處于發(fā)展初期，政策調整的風(fēng)險很大?！痹诒焙Ｊ袕氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的一位溫州房產(chǎn)投資商透露，之前，浙江一家知名房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾在廣西某三線(xiàn)城市規劃一大型樓盤(pán)，但后來(lái)因為當地政策的變化，這一項目被迫叫停，這家企業(yè)在此項目上損失數千萬(wàn)元。

　　徐明對政策風(fēng)險也深有感受，他告訴《浙商》記者，他在開(kāi)發(fā)玉林“時(shí)代影視”項目時(shí)，也曾經(jīng)遇到過(guò)城市規劃的一些調整，后來(lái)不得不更改項目規劃以求適應?！坝绊懖淮?，但是項目也因此拖延了一段時(shí)間?！?/p>

　　在廣西投資房地產(chǎn)的浙商還有一個(gè)習慣，六七成以上的施工都找浙江的建筑企業(yè)完成。

　　“我們是自己帶了一部分施工團隊，再結合當地的施工力量?！毙烀鞅硎?，相對一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市的施工成本要高出5%—10%，其原因在于，廣西本地的施工單位尚未實(shí)現工業(yè)化?！八麄兊氖┕べ|(zhì)量難以保證?！?/p>

　　徐明表示，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系尚未健全，在廣西開(kāi)發(fā)樓盤(pán)要對施工單位、建材商的誠信度加以防范?！叭魏魏献鞫家袝?shū)面合同給予保障，以免到時(shí)被動(dòng)?！?/p>

　　融資渠道較弱也是在廣西開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的短板，由于市場(chǎng)化程度較低，當地一些銀行對地產(chǎn)商的貸款要求往往支持力度不夠，這讓對銀行資金依賴(lài)過(guò)重的開(kāi)發(fā)商很被動(dòng)。

　　而隨著(zhù)大型房地產(chǎn)商的陸續涌入，一些中小型地產(chǎn)商對越來(lái)越激烈的競爭壓力感到力不從心。

　　“土地價(jià)格已經(jīng)逐漸上升，人工工資不斷攀升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加?！币晃辉谫R州從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的義烏商人在采訪(fǎng)中向《浙商》記者抱怨。他在當地經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)已經(jīng)十余年，但他開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)銷(xiāo)售情況并不理想。

　　“主要還是當地樓市的購買(mǎi)力不夠?！边@位開(kāi)發(fā)商表示，雖然廣西等地很有投資潛力，但是也需要對當地市場(chǎng)有針對性調查研究，要做差異化競爭，以免“被套”。