by 《東地產(chǎn)》吳燕凌

　　正在開(kāi)張的“金九銀十”早早被8月火熱的樓市搶了風(fēng)頭。

　　原本是房產(chǎn)“淡季”，但今年7月、8月份的房?jì)r(jià)卻出現“反季節”的強勁勢頭。星河灣、外灘黃浦灣等內環(huán)豪宅的問(wèn)世，更是拉高了成交均價(jià)。據上海臺慶房產(chǎn)研展部統計，8月市區(外環(huán)以?xún)?均價(jià)已達30702元，步入3萬(wàn)元時(shí)代。

　　新盤(pán)均價(jià)井噴

　　臺慶發(fā)表的專(zhuān)項調研報告顯示：8月市區(外環(huán)以?xún)?均價(jià)已達30702元，該數據與2月份時(shí)的14914元相比，上漲了105.9%。在其選擇的2月-8月的40個(gè)在售新盤(pán)中，“有35個(gè)均價(jià)漲幅達2成以上，最高漲近一倍”?？梢?jiàn)新盤(pán)均價(jià)呈現井噴現象。

　　其中，該報告跟蹤的內環(huán)以?xún)人膫€(gè)樓盤(pán)的情況分別為：嘉里不夜城卓悅居(東區)由2月的成交均價(jià)21100元漲至8月的29907元，幅度達41.7%；證大源深金融大廈(公寓部分)則由20636元漲至30327元，漲幅47%；紫勛雅苑漲幅28.3%，8月均價(jià)26759元；凱欣豪園漲幅29.2%，8月均價(jià)35176。四者均價(jià)突破3萬(wàn)大關(guān)，均價(jià)達30542元。

　　在調查的6個(gè)內中環(huán)樓盤(pán)緊隨其后，均價(jià)漲幅則為一至五成，8月均價(jià)為2.1萬(wàn)至2.9萬(wàn)。如田林板塊的明園小安橋項目在40%的漲幅下，均價(jià)現為27389元。而華潤置地的橡樹(shù)灣漲幅47.9%，8月均價(jià)更是已達29390，與3萬(wàn)元僅一線(xiàn)之遙。

　　此外在中外環(huán)和外郊環(huán)區域也有不同程度的上漲。部分樓盤(pán)如九城湖濱國際公寓、維羅納貴都，漲幅達近一倍。

　　成交結構兩極分化

　　在市區房?jì)r(jià)快速突進(jìn)的同時(shí)，成交結構的差異日趨明顯。一方面，豪宅依舊是市場(chǎng)成交的主角，受到“追捧”，一方面，總價(jià)較低的房源成交量開(kāi)始下滑。

　　高力國際近日發(fā)布的最新數據顯示，8月份上海共有468套豪宅成交，這些成交單價(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上的豪宅總成交金額達65.59億元，無(wú)論成交量還是總價(jià)均創(chuàng )今年新高。其中僅8月新開(kāi)盤(pán)的星河灣、外灘黃浦灣公寓兩個(gè)項目就銷(xiāo)售310套左右，成交金額接近50億元。

　　高力國際華東區研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示，豪宅的主要客戶(hù)群體之一來(lái)自境外，海外群體占3―4成，隨著(zhù)流動(dòng)性的增加，海外購置滬上豪宅的成交量預計會(huì )逐步放大。

　　根據臺慶房產(chǎn)的另一份報告， 4到8月的5個(gè)月時(shí)間內，“單價(jià)4萬(wàn)以上的豪宅累計成交1403套，超過(guò)了2007年(612套)、2008年(752套)兩年的總和?！?/p>

　　若按總價(jià)算，則1000萬(wàn)以上的豪宅成交484套，環(huán)比上月增長(cháng)126.2%。800~1000萬(wàn)總價(jià)住宅成交量與上月持平。再而，300~500萬(wàn)住宅，成交362套，環(huán)比上月增長(cháng)10.4%。其余各總價(jià)區間中，除800~1000萬(wàn)總價(jià)住宅成交量與上月持平外，其他均呈現不同幅度下降，尤其是200萬(wàn)以下總價(jià)住宅成交量下降25.1%。

　　豪宅之中，“笑傲江湖”的當屬8月8日開(kāi)盤(pán)的星河灣，其首日成交額即達40億。而8月9日低調開(kāi)盤(pán)的外灘黃浦灣一日之內售罄。

　　此外，以200平方米為界，該面積以上的住宅成交量呈現不同幅度的增長(cháng)；不足200平米的住宅則正處于下降態(tài)勢。

　　供需左右房?jì)r(jià)走勢

　　上海臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎表示，新盤(pán)價(jià)格井噴，源頭還是在于年后以來(lái)，成交量擴增過(guò)快，致使房源供應跟不上，給予了開(kāi)發(fā)商惜售、提價(jià)的機會(huì )。

　　但當量?jì)r(jià)齊揚到一定程度，因價(jià)格上漲開(kāi)始影響到購買(mǎi)力，之后便會(huì )呈現出7、8月量縮價(jià)揚的市場(chǎng)表現。

　　在高力國際的報告中也稱(chēng)：進(jìn)入8月以來(lái)住宅成交量繼續下降，但各地成交均價(jià)基本持平或仍在上漲。這一方面反映供應的不足；另一方面說(shuō)明前期價(jià)格的快速上漲已經(jīng)開(kāi)始抑制部分購房需求。

　　李慶賢特別指出，明年世博會(huì )期間上海部分工地將停工或限制施工，將對明年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應產(chǎn)生一定影響。這在一定程度上加深了對近期市場(chǎng)供應不足的擔心。

　　來(lái)自另一家代理行戴德梁行的數據也顯示，截止今年6月底，中國主要城市庫存消化量已超過(guò)原有庫存46%，空置面積和比率已處于歷史低位。

　　10個(gè)2月至8月均有在售的新盤(pán)成交均價(jià)對比一覽表 數據來(lái)源：上海臺慶房產(chǎn)