《東地產(chǎn)》專(zhuān)欄撰稿人李戰軍

　　星河灣上海浦東公司和易居中國上房銷(xiāo)售集團合作，在8月8日當天，一天實(shí)現銷(xiāo)售收入四十個(gè)億，創(chuàng )造了世界和中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)奇跡。一筆房地產(chǎn)的交易超過(guò)四十億人民幣歷史上國外有過(guò)，但是三百筆的房地產(chǎn)交易實(shí)現如此巨額的現金回籠，我倒想探究歷史上是否曾經(jīng)出現過(guò)？

　　星河灣浦東拿地的過(guò)程，充滿(mǎn)離奇的背景。星河灣浦東售房高調，少不了也觸動(dòng)了一些人仇官仇富的顫動(dòng)心弦。

　　不去用政治的宣判，不去用道德的衡量，不去用公平的尺度，主要是用經(jīng)濟的眼光去看待這一現象，依然會(huì )有很多啟示。

　　啟示一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)一定要找準地段、品質(zhì)、客戶(hù)和時(shí)機。

　　環(huán)顧中國房地產(chǎn)業(yè)界，很多大城市好多地段并沒(méi)有產(chǎn)生高品質(zhì)房屋和對經(jīng)濟有拉動(dòng)作用的城市功能。建筑和環(huán)境品質(zhì)一般化的多如牛毛，而特色品質(zhì)又被市場(chǎng)所認同的卻鳳毛麟角。在房屋銷(xiāo)售時(shí)狠抓、廣抓客戶(hù)的到處都是，而長(cháng)期跟蹤、聚攏、服務(wù)客戶(hù)的非常難見(jiàn)。聽(tīng)天由命安排時(shí)間節點(diǎn)的是普遍性的，人為切入最佳時(shí)機的被看成是可遇不可求的。

　　啟示二：中等和高收入階層才是我國擴大內需和投資的主要動(dòng)力。

　　弱勢群體手中的財產(chǎn)基本上都是低流動(dòng)性、低變現能力、低溢價(jià)和附加值的，他們的財產(chǎn)都是被視作消費品的。中高收入階層家中的財產(chǎn)基本上都是高流動(dòng)性、高變現能力、高溢價(jià)和附加值的，他們的財產(chǎn)卻是被視作投資品。

　　啟示三：浦東、上海和中國房地產(chǎn)的發(fā)展空間非常大。

　　星河灣項目并不在上海內環(huán)線(xiàn)內，但它的市場(chǎng)價(jià)格卻大于絕大多數區位在內環(huán)線(xiàn)內的商品住宅。星河灣項目處于花木街道的邊緣地區，但其開(kāi)發(fā)成果的市場(chǎng)價(jià)格卻成為花木街道范圍內的最高，一舉超過(guò)了仁恒、上實(shí)、天安、綠城、聯(lián)洋、正大等老牌房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)精品。市場(chǎng)是可以被創(chuàng )造出來(lái)的，需求是可以被精英引導的。放在世界范圍內看，我國房地產(chǎn)的發(fā)展空間非常大，任何奇跡都可能發(fā)生，不可能不相信的事情都能瞬間成為現實(shí)。

　　啟示四：不遠的將來(lái)上海、北京的房?jì)r(jià)和東京、倫敦、紐約處于同一水平不應奇怪。

　　房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)惜土如金、點(diǎn)土成金的行業(yè)。既然我國的銀行能成為全世界最大的銀行，既然我國的銀行貸款規模和汽車(chē)銷(xiāo)售規模能超越美國，為什么我國的房?jì)r(jià)不能夠、不敢超越東京、倫敦和紐約的房?jì)r(jià)？不錯，人家還有過(guò)房?jì)r(jià)泡沫破滅的慘痛時(shí)刻，但是，哪一種商品的市場(chǎng)價(jià)格不曾有過(guò)泡沫？中國毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )出現房?jì)r(jià)泡沫破滅的那一刻，但是它不在今天，也不在明天。作為單個(gè)的人毫無(wú)疑問(wèn)都有死亡的那一刻，但人并沒(méi)有因為最終會(huì )走向死亡，而放棄對人生價(jià)值的追求和對生命的珍惜。

　　啟示五：國家和政府在高端房地產(chǎn)上同樣是最大的受益者。

　　四十億的銷(xiāo)售收入，我想國家從中獲取的土地收益和各種費稅不會(huì )低于50%。三百套的房屋銷(xiāo)售政府能夠拿到20個(gè)億，這是天大的好事，這是改革開(kāi)放的成果，這樣的好事還是太少。問(wèn)題不是房?jì)r(jià)高、土地貴，問(wèn)題是政府的收入如何透明，如何通過(guò)轉移支付讓更多的弱勢群體真正受益，這才是我們應該關(guān)心和討論的大問(wèn)題。三百個(gè)星河灣的購置客戶(hù)，能夠通過(guò)開(kāi)發(fā)商和他們自己的費稅上交，貢獻總額20個(gè)億以上錢(qián)款，這是多么好的一件事情。難道不是嗎？

　?。ㄗ髡邽槠謻|改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任）