盡管從去年9月開(kāi)始，全國多數城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就陷入調整中，但去年年末、今年年初時(shí)開(kāi)發(fā)商依然對今年房地產(chǎn)走勢保持樂(lè )觀(guān)，各自制定了大膽的年度計劃。迄今為止，時(shí)間已經(jīng)流逝近半，許多開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額距離當初制定的計劃還相差甚遠。

    更令這些開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)的是，未來(lái)半年一些城市將出現巨大的市場(chǎng)供應量，如果成交量一直維持現在的低迷狀態(tài)，將令他們原本脆弱的資金鏈“雪上加霜”。

    開(kāi)發(fā)商的大躍進(jìn)

    與去年一樣，今年對于許多處于快速擴張過(guò)程中的開(kāi)發(fā)商而言，是非常重要的一年。如果說(shuō)2007年是急于擴張搶占地盤(pán)，那么今年將檢驗誰(shuí)能在各自的地盤(pán)上站穩腳跟。為了這個(gè)目標，開(kāi)發(fā)商不約而同地在年初制定了雄心勃勃的目標。

    房地產(chǎn)業(yè)的“標桿”企業(yè)萬(wàn)科早早為自己確定下千億的銷(xiāo)售目標，雖然萬(wàn)科沒(méi)有為這個(gè)目標劃定嚴格的時(shí)間期限，但對于去年銷(xiāo)售額達到500多億元的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，要實(shí)現成倍的跨越，短期內的壓力依然不小。

    碧桂園（02007.HK）去年實(shí)現總收入177.35億元，凈利潤42億元。在公布去年全年業(yè)績(jì)時(shí)，碧桂園掌門(mén)人楊國強同時(shí)透露今年集團目標為銷(xiāo)售面積550萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額320億元人民幣。如果按照去年23％的凈利潤率計算，碧桂園今年的凈利潤將超過(guò)70億。

    去年在土地市場(chǎng)上擴張最為迅速的還有恒大、金地（600383.SH）以及保利地產(chǎn)（600048.SH）等多家開(kāi)發(fā)商。按照恒大在今年年初擬定的計劃，集團預計銷(xiāo)售近千萬(wàn)平方米。而保利2008年發(fā)展計劃顯示，保利地產(chǎn)2008年的總體經(jīng)營(yíng)目標是房地產(chǎn)直接投資將達300億~350億元，新開(kāi)工面積將達630萬(wàn)平方米，比2007年增長(cháng)50％以上；竣工面積將達350萬(wàn)平方米，比2007年翻一番；全年計劃實(shí)現銷(xiāo)售認購額達240億元，在2007年快速增長(cháng)基礎上再增長(cháng)40%以上。

    有業(yè)內人士指出，在開(kāi)發(fā)商內部，都把今年視為行業(yè)發(fā)展最為重要的年份，因此，無(wú)論從若干城市的市場(chǎng)統計數據看，還是從單個(gè)發(fā)展商的供應計劃看，今年的市場(chǎng)供貨量都相當大，再加上一些城市的限價(jià)房、經(jīng)濟適用房等保障性住房也開(kāi)始在市場(chǎng)上釋放，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售壓力將很大。

    二、三季度將現集中供貨潮

    樓市這一輪調整的時(shí)間超過(guò)許多人的預期。以成交量一向平穩的廣州為例，今年前幾個(gè)月的平均成交量均不足正常月份的一半，在深圳，2月份內甚至有幾天創(chuàng )下全市零成交的紀錄。

    近期幾家上市公司披露的一季度報或者銷(xiāo)售簡(jiǎn)報反映出，市場(chǎng)上的觀(guān)望給公司的業(yè)績(jì)造成一定影響。碧桂園披露的信息顯示，截至4月30日，實(shí)現合同銷(xiāo)售約45億元人民幣。加上“五一”期間合同成交9億，該集團截至5月3日的銷(xiāo)售額為54億。

    保利地產(chǎn)2008年1~4月公司實(shí)現銷(xiāo)售面積64.92萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)38.3％；實(shí)現銷(xiāo)售認購金額47億元，同比增長(cháng)21.6%.“五一”期間，保利廣州又實(shí)現9億銷(xiāo)售額。

    金地此前披露的數據也顯示，2008年4月份實(shí)現銷(xiāo)售面積約5.023萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額5.025億元，分別比2007年同期減少65.9％和61.61%.截至4月30日，金地前4個(gè)月合同銷(xiāo)售金額約30億元。

    盡管一些公司的銷(xiāo)售均實(shí)現了增長(cháng)，但離年初制定的計劃仍然相差一大截。

    值得關(guān)注的是，很多開(kāi)發(fā)商將籌碼壓到了后面三個(gè)季度。碧桂園的公告顯示，該集團今年的貨量除了原有的廣東市場(chǎng)外，還計劃在全國各地新開(kāi)樓盤(pán)不少于20個(gè)，其中大部分開(kāi)盤(pán)時(shí)間初步定在第二、第三季度。

    金地日前的公告也顯示，4月份的銷(xiāo)售下降緣于該集團貨量少，但是到了五六月份，公司在全國有13個(gè)項目會(huì )推出。恒大地產(chǎn)有關(guān)人士此前也透露，由于工期原因，許多項目將于下半年集中推出。

    有中介人士表示，一方面一些開(kāi)發(fā)商在南方的項目因為春節前后的雪災導致工期受影響，本該于上半年推出的項目推后到下半年，另一方面部分開(kāi)發(fā)商擴張過(guò)快，無(wú)論資金、人力還是施工進(jìn)度都難以達到既定的目標。這也促使很多發(fā)展商的項目難以在預定時(shí)間達到銷(xiāo)售條件。

    該人士稱(chēng)，如何完成今年的銷(xiāo)售任務(wù)是目前開(kāi)發(fā)商面臨的共同難題，在這種情況下，合理的營(yíng)銷(xiāo)手法與定價(jià)顯得非常關(guān)鍵。