錢(qián)、錢(qián)、錢(qián)！在2007年一擲千金大肆買(mǎi)地的地產(chǎn)商們，在2008年卻因為資金短缺而相當頭疼，這恐怕是當初沒(méi)有想到的。

    消息面上一片“看空”——從資產(chǎn)負債率畸高到現金流枯竭，從土地儲備所需資金量龐大到銀行借貸壓力巨大，從市場(chǎng)面清淡到上市融資不暢，從土地拍賣(mài)流拍到打壓房?jì)r(jià)。數據分析、邏輯推導到趨勢預測，開(kāi)發(fā)商似乎已經(jīng)全面陷入資金的天羅地網(wǎng)中，只待束手就擒，等資金鏈斷裂了。但奇怪的是，即使在兩個(gè)重量級地產(chǎn)界人物“忽悠”的推波助瀾之下（王石“賣(mài)拐”甚或小潘“謀變”），也并沒(méi)有隨之帶來(lái)地產(chǎn)界的“腥風(fēng)血雨”，依舊是不痛不癢的優(yōu)惠和打折，鮮見(jiàn)倒閉或者破產(chǎn)。為何會(huì )有如此大的差異？資金鏈問(wèn)題是否是“狼來(lái)了”的叫喊？

    開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)嗎？答案是肯定的，因為一些數據是現實(shí)存在的。無(wú)論從現金流還是資金負債率來(lái)看，中國地產(chǎn)商可能全世界首屈一指。

    比如2007年長(cháng)江實(shí)業(yè)的資產(chǎn)負債率是16.63％，九龍倉是37.06%，湯臣集團是31.54％，而同期普爾特是57.75%，內地房地產(chǎn)上市公司2007年平均資產(chǎn)負債率達66.1％，萬(wàn)科60.98%，保利84.99％，金融街66.14%，富力76.57％.從經(jīng)營(yíng)現金流來(lái)看，雖然部分港資地產(chǎn)公司偶爾也會(huì )出現現金流為負的情況，但一般是交替出現的，而內地地產(chǎn)上市公司則明顯不同，行業(yè)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-345.96億元，萬(wàn)科-104億元，保利-94億元，招商-40億元，富力-83億元。

    資金負債率超過(guò)50％說(shuō)明自有資金完全不足以?xún)斶€負債，更別提根據房地產(chǎn)的需要在土地開(kāi)發(fā)、項目建設前期的巨大投入了，經(jīng)營(yíng)現金流為負則說(shuō)明即使在房?jì)r(jià)如此高企的情況下，也未能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的現金流收益，資金緊張可見(jiàn)一斑。如果一旦面臨房?jì)r(jià)下跌或者市場(chǎng)調整，資金壓力是不言而喻的。

    但是，僅僅從以上指標進(jìn)行分析卻完全不夠，難以揭示和觸及當前中國地產(chǎn)商的資金困局。這是因為除了資金緊張外，資金鏈斷裂至少還需要三個(gè)條件：其一，形勢不會(huì )很快發(fā)生變化；其二，找不到化解之道；其三，沒(méi)有“超人”出現。而以上三個(gè)條件目前都很難有明確的肯定答復。

    首先，當前的資金鏈問(wèn)題并非是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)出現問(wèn)題，而是因為在正常經(jīng)營(yíng)以外突然出現了貨幣政策的變化，此前多年以來(lái)執行的寬松信貸政策轉而從緊，這勢必會(huì )在短期內產(chǎn)生資金瓶頸。雖然我們很難得出從緊貨幣政策會(huì )很快松動(dòng)的結論，但是在外部國家流動(dòng)性匱乏的情況下，中國單獨長(cháng)期采取從嚴的貨幣政策似乎也是不現實(shí)的，這就為政策未來(lái)的可能變化埋下了伏筆。而形勢一旦變化，當前存在的資金難題也就不解自消。

    其次，化解之道相當豐富。對開(kāi)發(fā)商而言，解決資金壓力的渠道相當多。在實(shí)業(yè)層面，既可以通過(guò)降價(jià)出售回籠資金，也可以通過(guò)項目合資拉來(lái)資金，還可以出售股權換取資金，也可以出讓土地輕松解套。資本運作層面渠道也很豐富，不但上市公司可以增發(fā)再融資，非上市公司也可以上市融資（IPO或借殼），還可以得到戰略性投資，甚至可以發(fā)行企業(yè)債等等。雖然每條道路都有一定的門(mén)檻和限制條件，但在渠道如此之多的情況下，獲取資金的可能性仍然是相當大的。

    再次，愿意充當“超人”的很多。與超人不計回報拯救世界不同的是，愿意拯救資金困境開(kāi)發(fā)商的則著(zhù)眼于未來(lái)的超額回報。中國地產(chǎn)未來(lái)前景普遍看好，即使房?jì)r(jià)會(huì )下跌，那也只是從暴利變成不那么暴利而已，房地產(chǎn)行業(yè)豐厚的利潤仍然可期。這也是為何王石的“賣(mài)拐”和小潘的“百日之變”有被視為“居心叵測”嫌疑的原因——借著(zhù)行業(yè)的調整，收編擴大自己的實(shí)力。外資也同樣虎視眈眈。一方面是因為政策限制較多，難以施展拳腳；另一方面是因為缺乏地利人和，一般情況下也沒(méi)有多少發(fā)揮的余地。而此時(shí)無(wú)疑就是一個(gè)極好的戰略投資的機會(huì )。

    地產(chǎn)商的資金壓力雖然表面上看來(lái)奇險無(wú)比，其實(shí)最終卻可能是有驚無(wú)險。這最新注腳就是，即使在本次調整最為猛烈的廣深地區，雖然一再認為房?jì)r(jià)會(huì )劇烈下跌，甚至有不被證實(shí)的下跌了50％的案例，但是普遍而言，房?jì)r(jià)被認為仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的大幅下跌，從而導致樓市仍然處于觀(guān)望的僵局中。而此時(shí)，王石“該降的都已經(jīng)降了，今后不會(huì )降價(jià)”的言論，又為當前資金壓力下房?jì)r(jià)將走向何方的困局增添了幾分變數。