新浪財經(jīng)近日獲悉，一家名為“中環(huán)一號”私募房地產(chǎn)投資基金將于8月成立，首期募資金額達5億元，與以往人們提及的房地產(chǎn)私募投資基金不同的是，該基金既非為金融投資機構發(fā)起，也非為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人，而是由安徽一家二線(xiàn)開(kāi)發(fā)商中環(huán)投資集團發(fā)起。

　　新政后，各種融資渠道被一一堵死，而民間融資成本高漲，私募基金似乎成為最后一根稻草。

　　融資大門(mén)緊閉

　　房地產(chǎn)調控新政出臺已近百日，當市場(chǎng)還在討論“房?jì)r(jià)究竟會(huì )不會(huì )下跌”時(shí)，而因融資渠道被一一堵死，房地產(chǎn)企業(yè)高層最關(guān)心的還是融資。

　　今年地產(chǎn)企業(yè)IPO只有中駿一家，新政后，證監會(huì )也暫緩了再融資計劃，且一半以上的有再融資計劃的上市公司，股價(jià)本身已經(jīng)跌破了增發(fā)價(jià)，上不去下不來(lái)。

　　更要命的是，上周連信托渠道也被封住了。

　　而四月份以來(lái)，浙江民間融資成本也出現狂飆上漲，有當地擔保投資機構負責人直言，目前房地產(chǎn)項目很難從當地拿到錢(qián)，除非愿意付出高額的成本——這一數額最高接近年息100%。私募基金似乎成為最后一根救命稻草。

　　房地產(chǎn)私募基金遍地開(kāi)花

　　據不完全統計，國內新近成立的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導的地產(chǎn)基金已超過(guò)100家。目前市場(chǎng)上眾多的房地產(chǎn)投資基金，主要分兩類(lèi)：一以金融投資機構為主要發(fā)起者的戰略型投資基金；二為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設立，以此可彌補銀行開(kāi)發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

　　目前，包括高盛、摩根士丹利、瑞銀集團、德意志銀行等各大國際投行在國內均有這類(lèi)項目正在運作，募資額均在10億美元左右。此外，鼎暉投資、中信資本等PE目前也已經(jīng)或有意涉足該領(lǐng)域。

　　另外，中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團〔股吧 行情〕等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。其中，中海與工銀國際成立規模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金；金地與瑞銀發(fā)起房地產(chǎn)基金首期募資約1億美元；去年復地與諾亞財富發(fā)起資產(chǎn)管理規模在6.3億景業(yè)基金。

　　另類(lèi)私募基金悄無(wú)聲息間蓬勃生長(cháng)

　　但對于那些多數項目位于二三線(xiàn)城市、既缺乏品牌、又同樣求錢(qián)若渴的中小房開(kāi)商而言，上述兩種類(lèi)型的投資基金難免可望而不可及。于是，另一類(lèi)房地產(chǎn)投資基金正悄無(wú)聲息間蓬勃生長(cháng)。

　　這類(lèi)投資基金以民間投資者或中小型企業(yè)為主要發(fā)起人和管理者，募集資金數量不一，從數億元到數十億元不等，其資金總額來(lái)源十分多樣化。

　　據“中環(huán)一號”發(fā)起人之一中環(huán)投資集團董事長(cháng)余竹云介紹，該基金募集金額為5億，募集對象多為其上海交大金融學(xué)院私募總裁班同學(xué)，其中余竹云自己出2.5個(gè)億，占該基金50%。據悉，“中環(huán)一號”首個(gè)投資項目即為余竹云在安徽合肥“中環(huán)城”項目。

　　但私募基金成潮，也引來(lái)業(yè)內人士的擔憂(yōu)。如“難以建立可信任的防火墻”，“難以避免關(guān)聯(lián)交易以次充好、損害投資者利益”，“難以實(shí)現房企間的抱團合作”。

　　被業(yè)內稱(chēng)為證券業(yè)教父的闞治東對此觀(guān)點(diǎn)也表示認可，“我現在不會(huì )投這塊，房地產(chǎn)政策太不穩定了。”他還提出，國外的房地產(chǎn)基金均為第三方獨立管理，且募集資金目標對象也并非為房地產(chǎn)商，“而是全社會(huì )的有錢(qián)人，我比較推崇專(zhuān)業(yè)化管理。”

　　闞治東是在上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院《私募證券地產(chǎn)投資總裁研修班》課后對新浪財經(jīng)作上述表示的。

　　而戴德梁行中國業(yè)務(wù)投資主管葉國平認為，投行或PE在商業(yè)地產(chǎn)投資方面更有經(jīng)驗，但開(kāi)發(fā)商更擅長(cháng)投資住宅項目。他建議開(kāi)發(fā)商要將新業(yè)務(wù)和傳統業(yè)務(wù)分開(kāi)，否則難免利益沖突，如果前期成立的基金都投給開(kāi)發(fā)商自己的項目，以后基金再融資就會(huì )有困難。