這位總裁在收購醫院的過(guò)程中，大量資金用在醫院物業(yè)上。他問(wèn)我，是否可以做一個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)投資基金”買(mǎi)下醫院物業(yè)，然后租給他們？由于醫院有穩定的現金流，物業(yè)投資人可以獲得長(cháng)期穩定回報；而這位總裁也可以集中手上資金，收購醫院、快速擴張。其實(shí)，這種模式，已在美國成功運作，不僅使醫療產(chǎn)業(yè)可以將資本有效地配置在輕資產(chǎn)上，投資人的回報也不錯，年收益率高達9％。

　　最近，筆者參與了一個(gè)正在進(jìn)行的醫院收購案例。國家容許民間資本投資醫療產(chǎn)業(yè)，吸引了大量投資人。一家成立近十年的醫院投資及經(jīng)營(yíng)管理機構（為保護商業(yè)利益，在此不涉及其名稱(chēng)），在成功擁有北京若干醫院后，開(kāi)始將版圖向周邊500公里的城市擴張。在與其總裁聊天過(guò)程中，筆者發(fā)現其運作模式并不復雜。

　　經(jīng)過(guò)多年運作，他們在醫療產(chǎn)業(yè)鏈上，建立了成熟的系統管理模式與隊伍。醫院只是實(shí)現產(chǎn)業(yè)運作的終端。他們的管理模式，其實(shí)有點(diǎn)像酒店管理集團，依托管理品牌來(lái)經(jīng)營(yíng)和擴張。

　　但不同的是，酒店管理集團大多數都是輕資產(chǎn)公司，不擁有酒店的物業(yè)。其與物業(yè)主是授權管理的關(guān)系，收取管理費和分享經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)提成。而這家醫院機構，在輸出管理的同時(shí)，收購了醫院的全部或部分資產(chǎn)，尤其是醫院的不動(dòng)產(chǎn)。這就帶來(lái)一個(gè)矛盾。由于國家規定醫院的土地是醫療用地，不可以轉化成商業(yè)用途，這使得收購過(guò)程中的大量資金，用在了不可直接變現并無(wú)法直接創(chuàng )造效益的不動(dòng)產(chǎn)上。

　　雖然通過(guò)設立藥品、醫療器械等相關(guān)公司可以提高醫院利潤，但沒(méi)有直接效益的巨大不動(dòng)產(chǎn)也使得醫院對投資人的回報率大打折扣。國營(yíng)醫院可以不顧及這一因素，但民營(yíng)醫療機構的發(fā)展離不開(kāi)背后投資機構的支持，“股東利益最大化”就不得不考慮。這位總裁的顧慮是，改制一家醫院所需資金其實(shí)不大，關(guān)鍵是如何評估和處置不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)。

　　他問(wèn)筆者，是否可以尋求一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資基金，專(zhuān)門(mén)買(mǎi)下醫院的物業(yè)，然后租給他們。由于醫院有穩定的現金流，物業(yè)投資人也可以獲得長(cháng)期穩定回報。這樣，管理者減少了資金包袱，同時(shí)也可以將手上的資金用來(lái)加速發(fā)展連鎖醫院，實(shí)現成為中國最大民營(yíng)連鎖醫院機構的夢(mèng)想。

　　其實(shí)在美國就有這類(lèi)健康醫療產(chǎn)業(yè)的REITs基金，他們專(zhuān)注于收購、興建醫療機構的物業(yè)，然后租給醫院或大大小小的醫療機構，過(guò)去10年平均收益率都在9%以上，而且受金融危機影響較小。我們以美國最大的醫療不動(dòng)產(chǎn)投資REIT—“健康護理REIT公司”（Health Care REIT, Inc.）為例，這家標準普爾500強公司，總部位于俄亥俄州，截至今年6月30日，已在全美39個(gè)州擁有620個(gè)醫療物業(yè)，其中涉及醫院、老年殘疾人公寓、專(zhuān)業(yè)護理診所等等。

　　而且其迅猛擴張的步伐并沒(méi)有停止，第三季度又宣布了3億多美元的新投資，用于收購或興建新的物業(yè)。從金融危機以來(lái)的一年多時(shí)間里，除了在市場(chǎng)最悲觀(guān)的時(shí)候受大勢拖累外，其股價(jià)一直在穩定上升，最近半年上漲近40%，這幾乎是不可思議的。其強勁表現，既證明了REITs對危機的抵御能力，也從充分展示了醫療健康REITs的回報是多么可觀(guān)。其他美國醫療健康REITs巨頭（如HCP, Inc.和National health Investors以及Nationwide Health Properties），在過(guò)去一年里，股票價(jià)格漲幅均超過(guò)40%。我們以往的文章，介紹過(guò)在美國REITs促進(jìn)了酒店、商業(yè)連鎖等產(chǎn)業(yè)的迅速規?；?，本期講到的醫療產(chǎn)業(yè)REITs也幾乎囊括了美國所有的醫療相關(guān)機構的物業(yè)。

　　這種模式將醫療產(chǎn)業(yè)的資本更充分用在科研、技術(shù)、管理、人力等輕資產(chǎn)上，促進(jìn)其醫療產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達。中國醫療改革愿望美好而遠大，吸引民間資本的力度相信會(huì )越來(lái)越大，但正如其他與資本緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)一樣，要想獲得資本支持，就會(huì )涉及回報和收益。

　　一個(gè)合理而長(cháng)期的良性回報，才能不斷激發(fā)投資者的熱情。投資人與專(zhuān)業(yè)管理者的共贏(yíng)與互助，才能使醫療更有效地發(fā)展。于是，政府能否在制定政策時(shí)，既考慮到醫療產(chǎn)業(yè)的特性，又能為投資人建立合理的利益模型創(chuàng )造條件，便成為資本推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵?！?/p>