房地產(chǎn)企業(yè)豪賭的勇氣來(lái)自哪里——土地是政府的，開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行，當房地產(chǎn)出現危機的時(shí)候，銀行和政府的危機最為嚴重

　　文/夕曦

　　敗走上海長(cháng)風(fēng)地塊的綠城集團，不久后便在董事長(cháng)宋衛平親臨督陣下，以61億元總價(jià)連拿蘇州兩幅地王，并造就中國土地出讓史上單價(jià)最高的住宅用地。而從2009年7月以來(lái)，不到3個(gè)月的時(shí)間里，綠城通過(guò)公開(kāi)招拍掛和合作拿地的方式，已經(jīng)在土地上投入181.3億元。這一數字，或是全國房地產(chǎn)企業(yè)的“第一”。

　　剛剛度過(guò)了2008年生死劫的綠城，似乎完全有理由如此闊綽。得益于2009年二季度以后，房地產(chǎn)業(yè)出人意料的全面復蘇的大好形勢，銷(xiāo)售上的不俗表現使得綠城迅速獲得充裕的現金流。據綠城方面的統計，2009年1至8月，綠城集團51個(gè)在售項目銷(xiāo)售額(合同加協(xié)議)達到315億元，僅次于萬(wàn)科。此外，2009年初，綠城中國曾對外宣布，獲得200億元銀行授信。2009年9月19日，繼綠城與平安信托簽署戰略合作協(xié)議之后(涉及資金約150億元)，綠城又獲得農行100億元的授信額度。

　　正是在寬裕的彈藥保障下，綠城一掃過(guò)去一年的灰暗陰霾，對未來(lái)的預期也開(kāi)始樂(lè )觀(guān)起來(lái)。綠城董事長(cháng)宋衛平表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期起碼要持續2～3年；樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)，會(huì )是7年時(shí)間，也就是下一個(gè)周期?！耙驗樯婕暗较乱粚谜慕唤?，要保證交接時(shí)業(yè)績(jì)不會(huì )很難看，那政策方面仍會(huì )對房地產(chǎn)業(yè)有支持。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策的市場(chǎng)，并不是房產(chǎn)商主導的。另外，市場(chǎng)本身有剛性需求?！痹诶习鍢?lè )觀(guān)思想的指引下，綠城的戰略也樂(lè )觀(guān)起來(lái)，公司明年定的銷(xiāo)售額目標是400億～500億元，2011年的銷(xiāo)售額目標是500億～600億元。要完成這樣的戰略目標，綠城大舉拿地也就不稀奇了。

　　只是，綠城的戰略一向樂(lè )觀(guān)和激進(jìn)，眼前的情景，與其上一次的歷險的情景也頗為相似。2008年，萬(wàn)科董事長(cháng)王石的“拐點(diǎn)論”風(fēng)起之時(shí)，作為最為徹底的反對者，宋衛平非但宣布綠城不降價(jià)，甚至堅持自己2007年的作風(fēng)，繼續在土地市場(chǎng)上獲取高價(jià)土地儲備，表現出對王石“拐點(diǎn)論”與萬(wàn)科大肆降價(jià)的不屑。隨后一年，因為錯過(guò)了最佳調整時(shí)期，在房市調整和金融危機的雙重打擊下，綠城一度瀕臨生死邊緣。

　　大多數曾經(jīng)面臨生死劫的房地產(chǎn)公司，戰略大多相同：就是從地方市場(chǎng)急速向全國市場(chǎng)擴張，對未來(lái)的預判大多樂(lè )觀(guān)。綠城亦然如此。盡管，樂(lè )于冒險豪賭的大型開(kāi)發(fā)商鮮有破產(chǎn)的先例，尤其是在本輪調整中，表現的尤為明顯。有投行資深人士曾向媒體表示，在房地產(chǎn)公司出現流動(dòng)性危機時(shí)，地方政府與銀行比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更焦急，往往主動(dòng)要求延遲繳納貸款或土地出讓金。道理很簡(jiǎn)單：土地是政府的，開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行，當房地產(chǎn)出現危機的時(shí)候，銀行和政府的危機最為嚴重。也許，這也是開(kāi)發(fā)商們能夠“不差錢(qián)”大舉擴張的最大保險屏障。

　　但是形勢正在發(fā)生微妙的變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇的同時(shí)，自用性購房比例下降，投資性購房比例上升，房地產(chǎn)業(yè)泡沫在逐步加重。據統計，中國中心城市的房?jì)r(jià)收入比平均高達23：1，遠遠超過(guò)7：1左右的世界平均水平。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了3～7月的樓市回暖后，8月陷入價(jià)升量跌的局面，9月更遭遇了價(jià)量齊跌的尷尬。有“香港地產(chǎn)教父”之稱(chēng)的中原集團主席施永青認為：“長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，一旦經(jīng)濟比較好的時(shí)候，政府不需要房地產(chǎn)去支撐經(jīng)濟復蘇的時(shí)候，它就會(huì )掉回來(lái)，可能就要打壓，宏觀(guān)調控?！?/p>

　　伴隨著(zhù)經(jīng)濟的企穩回升，上述判斷正在應驗。9月26日，國務(wù)院發(fā)布了一則《關(guān)于集約用地的通知》，該通知針對開(kāi)發(fā)商首次明確規定了相對嚴格的“閑置”費用標準，并指出將會(huì )很快對“閑置”土地征收增值地價(jià)。在這一政策下，囤積土地以期升值的利潤將大大減少。

　　在此形勢下，綠城如果繼續沿用之前慣性擴張的思維，只怕歷史上的危急局面，或會(huì )再次上演。