以增長(cháng)來(lái)看中國房地產(chǎn)，則中國房地產(chǎn)的增長(cháng)速度在相當一段時(shí)期是最快，史無(wú)前例性的，其成就必須肯定。

　　█文/趙 曉，北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授

　　建國60年尤其是改革開(kāi)放30年，中國的成長(cháng)是驚人的?？梢哉f(shuō)是世界經(jīng)濟增長(cháng)中的一個(gè)奇跡。中國的增長(cháng)速度超過(guò)了歷史上所有一切增長(cháng)最快國家的紀錄。而居住，則是中國成長(cháng)中的一朵奇葩。

　　我很同意《商界評論》特別策劃稿中的論述，“一個(gè)家庭，一個(gè)城市，乃至整個(gè)國家，房子都與其命運牽系得如此緊密”。何以如此？原因很簡(jiǎn)單，房子是最大的民生，“沒(méi)有什么比房子承載著(zhù)更多家園與親人的情感，沒(méi)有什么比房子拉扯著(zhù)更多行業(yè)的繁榮與興衰”。

　　對于美國人來(lái)說(shuō)，所謂的美國夢(mèng)在物質(zhì)層面上最鮮明標志就是“汽車(chē)+洋房”。對于中國來(lái)說(shuō)，中國100多年的現代化夢(mèng)想，今天絕大多數中國人的“中國夢(mèng)”，在物質(zhì)層面上的標志也依然是有自己的車(chē)和房。我同樣很同意《商界評論》特別策劃稿對中國住房進(jìn)步的一個(gè)論述，“對中國而言，60年來(lái)改變最大的是什么？越來(lái)越擁擠的街道，其實(shí)是因為有越來(lái)越寬闊的住房”。中國的住房發(fā)展經(jīng)受住了人類(lèi)歷史上最偉大的城市化浪潮的沖擊，當人群如潮水般涌入城市時(shí)，中國人的人均居住面積不僅沒(méi)有降低，反而不斷上升，這是諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主道格拉斯·諾斯在《西方的興起》中所禮贊不已的真正的“興起”，即通過(guò)制度與技術(shù)的進(jìn)步在人口增長(cháng)時(shí)人均生活水平依然能保持增長(cháng)。雖然今天中國人在居住方面還存在著(zhù)一些問(wèn)題，但不言而喻，進(jìn)步是主流，“對中國人而言，60年來(lái)改變最大的是什么？對房?jì)r(jià)的抱怨越來(lái)越多，其實(shí)，從筒子樓到花園洋房，我們真的住得越來(lái)越好”。

　　進(jìn)步的關(guān)鍵在于中國的改革開(kāi)放，中國住房發(fā)展最快的時(shí)期是取消福利分房，啟動(dòng)市場(chǎng)化的這10余年。從1997～2007年，中國每年房地產(chǎn)業(yè)的增速幾乎都達到同期GDP增速的兩倍以上。例如從1997~2007年不同經(jīng)濟指標增速的平均值對比來(lái)看，GDP的名義增速為12.3%，城鎮固定資產(chǎn)投資為20.1%，而房地產(chǎn)投資則高達23.2%，整整高出GDP增速10.9個(gè)百分點(diǎn)，比城鎮固定資產(chǎn)投資增速也高出3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　統計數據表明，我國2007年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際完成投資對GDP的占比為10.1%，對城鎮固定資產(chǎn)投資的占比更是達到21.5%。房地產(chǎn)的發(fā)展極大地拉動(dòng)了國民經(jīng)濟的增長(cháng)。據權威部門(mén)測算，住房建設對GDP的影響約為10%，即住房建設增長(cháng)10個(gè)百分點(diǎn)，就能帶動(dòng)GDP增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)；每投入100元住房建設資金，可以創(chuàng )造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷(xiāo)售100元的住房，可帶動(dòng)130~150元的其他商品需求。以此計算，中國GDP增長(cháng)的20%～30%是由房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的。這表明，房地產(chǎn)在今天的中國當之無(wú)愧地可稱(chēng)為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”——這一殊榮唯房地產(chǎn)業(yè)方能夠領(lǐng)銜。

　　當前，困擾國人的一大問(wèn)題是部分地區房?jì)r(jià)遞升快，部分人買(mǎi)不起房。有人用房?jì)r(jià)收入比來(lái)表明中國當前房?jì)r(jià)高得不合理，房?jì)r(jià)問(wèn)題經(jīng)常成為抱怨的中心。

　　關(guān)于房?jì)r(jià)收入比的合理范圍，有國際機構曾提出4∶1～6∶1的區間，但由于國內外對家庭收入、房屋成套面積的統計口徑不一致，國內曾有學(xué)者提出我國房?jì)r(jià)收入比的合理范圍應該是4∶1～9∶1之間。但實(shí)際上，房?jì)r(jià)收入比的高低受每個(gè)國家經(jīng)濟實(shí)力、住房市場(chǎng)、居民收入水平、消費結構、居住習俗以及每年上市住房的構成等諸多因素的綜合影響，而不同國家、不同時(shí)期擁有的相關(guān)因素很不一樣。因此，房?jì)r(jià)收入比的國家差別很大，并沒(méi)有所謂的國際慣例。問(wèn)題在于，中國的人均收入差距已經(jīng)拉得很大。因此，從國際比較來(lái)看，我國不同收入群體的房?jì)r(jià)收入比差距是較大的，而且低收入家庭的房?jì)r(jià)收入比也是較高的。

　　根據世界銀行提供的1998年全球96個(gè)國家(地區)房?jì)r(jià)收入比資料進(jìn)行的分組測算：家庭收入在999美元以下(最低收入戶(hù))的國家(地區)，房?jì)r(jià)收入比平均數為13.2；家庭收入在3000～3999美元之間(中等收入戶(hù))的國家(地區)，房?jì)r(jià)收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上(高等收入戶(hù))的國家(地區)，房?jì)r(jià)收入比平均數為5.6。而目前，我國最低收入戶(hù)房?jì)r(jià)收入比大約是22.69，是同組國際平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入戶(hù)房?jì)r(jià)收入比是7.75，是同組國際平均水平(9)的86%；最高收入戶(hù)房?jì)r(jià)收入比是2.45，只有同組國際平均水平(5.6)的44%。從全球96個(gè)地區(國家)的平均水平來(lái)看，高收入家庭的房?jì)r(jià)收入比總體上也低于低收入家庭，但差距要比我國小很多。2005年，我國最高和最低收入戶(hù)房?jì)r(jià)收入比差距是20.24，而國際同等差距只有4.1，只有我國的20%。從這個(gè)角度看，收入差距畸形導致了房地產(chǎn)發(fā)展的畸形，是不可不關(guān)注的一個(gè)方面。

　　我曾經(jīng)以不同層次的發(fā)展觀(guān)來(lái)審視中國房地產(chǎn)在過(guò)去的成就。歸結起來(lái)，大抵是，以增長(cháng)來(lái)看中國房地產(chǎn)，則中國房地產(chǎn)的增長(cháng)速度在相當一段時(shí)期是最快，史無(wú)前例性的，其成就必須肯定。以科學(xué)發(fā)展觀(guān)也就是綜合考慮生態(tài)等來(lái)審視中國房地產(chǎn)，則成就要打一個(gè)折扣，因為存在著(zhù)大量的粗制濫造以及生態(tài)、資源破壞的現象。以諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主阿馬蒂亞·森提出的“以自由看待發(fā)展”也就是考慮到人均生存自由的被滿(mǎn)足來(lái)看待中國房地產(chǎn)發(fā)展，則貧富分配不均現象比較嚴重，需要比較多地去予以解決。

　　好在近幾年，政府的房地產(chǎn)政策已經(jīng)做出大幅度調整，從早年單純的市場(chǎng)化開(kāi)始轉向市場(chǎng)化與社會(huì )保障并行不悖，應該能在很大程度上化解住房消費不均的矛盾。如果政府再能在源頭上不斷致力于提高老百姓的收入水平，減少中國的貧富差距，并且在適當的時(shí)候大膽進(jìn)行土地制度改革，適當放開(kāi)土地供應，發(fā)育出一個(gè)更成熟的土地市場(chǎng)，則中國人還能住得更舒服、更開(kāi)心。這也是肯定無(wú)疑的！

　　展望未來(lái)，中國房地產(chǎn)仍有極大發(fā)展空間。有關(guān)研究表明：當國家處于工業(yè)化加速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)必然獲得較快的發(fā)展。例如：英國在19世紀經(jīng)濟起飛時(shí)期，房地產(chǎn)及其相關(guān)的投資就占全國投資的40%；而日本在二戰結束后，對于住宅房產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)形成價(jià)值總額的21%～27%。發(fā)達國家的資料顯示，這個(gè)階段大約經(jīng)歷20年至30年。2008年末中國城市化率達45.7%，顯示出當前中國城市化還處于加速發(fā)展階段，總體來(lái)說(shuō)，城市化每年還將繼續快速提高。未來(lái)農村進(jìn)入城市為主導階段即將結束，人口流動(dòng)將依次進(jìn)入以小城市進(jìn)入大城市為主導階段、以大城市郊區化為主導階段和以都市圈為主導階段。

　　展望未來(lái)，房地產(chǎn)在相當一段時(shí)期仍然是中國人最重要的消費和投資品。有了房子的還要換更大更好的房子，并且異地置辦第二套房，所謂“居者有其屋”的時(shí)代將向“居者樂(lè )其屋”的時(shí)代過(guò)渡；沒(méi)有房子的更是一定要得到一套自己的房子而后快；投資者也會(huì )青睞住房投資；而住房的泡沫也很難完全避免，既然美國、日本等國家幾乎沒(méi)能避免高速發(fā)展中的泡沫，中國也很難完全避免。如果中國能夠避免惡性的泡沫，那已經(jīng)就非常好了！我個(gè)人非常樂(lè )意看到中國房地產(chǎn)健康、持續、美好地發(fā)展?！?/p>