停止福利分房，把房地產(chǎn)列為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，似乎源于一個(gè)極為偶然的事件。但是，這一決定，卻帶來(lái)了此后中國房地產(chǎn)風(fēng)起云涌的狂飆時(shí)代。

　　█文/本刊記者 謝康利

　　1998年1月，萬(wàn)科董事長(cháng)王石突然接到通知，有中央領(lǐng)導人想接見(jiàn)他，讓他從深圳速赴北京。

　　接見(jiàn)王石的是時(shí)任國務(wù)院第一副總理兼中國人民銀行行長(cháng)的朱镕基，此時(shí)，距朱镕基總理到深圳視察與之交流后僅幾個(gè)月，“朱總理向我詢(xún)問(wèn)了對房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢和看法?！蓖跏髞?lái)回憶。

　　日后來(lái)看，對中國房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)頗有劃時(shí)代意義的引線(xiàn)。

　　當時(shí)中國面臨的情況是：亞洲金融危機余波未平，出口下滑，國內商品庫存猛增；國企困境，81%存在資產(chǎn)不實(shí)和虛列利潤現象；全國居民儲蓄高達5萬(wàn)億元，但消費需求冷淡。

　　在當時(shí)的局勢下，欲扭轉經(jīng)濟的下行趨勢，唯一的出路是啟動(dòng)內需。鼓勵什么行業(yè)能迅速帶動(dòng)上下游以及周邊行業(yè)的發(fā)展呢？什么商品能夠讓老百姓毫不猶豫大把掏錢(qián)呢？唯有房子。

　　原本在過(guò)去幾年，為了防止通貨膨脹，國家一直對房地產(chǎn)市場(chǎng)采取抑制發(fā)展的政策。1998年3月，朱镕基出任國務(wù)院總理，做出了一個(gè)重大的決策——催熱房地產(chǎn)。當時(shí)在記者招待會(huì )上，他慷慨陳詞，“不管前面是地雷陣還是萬(wàn)丈深淵，我都將一往無(wú)前，義無(wú)反顧，鞠躬盡瘁，死而后已”。

　　1998年7月，黨政機關(guān)一律停止實(shí)行了40多年的實(shí)物分配福利房的做法，推行“住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì )化”的住房新體制。與此同時(shí)，中國人民銀行則頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，規定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許商業(yè)銀行開(kāi)展住房按揭貸款的服務(wù)。為了表示鼓勵，央行還特意安排了規模為1000億元的住房貸款指導性計劃，這一系列配套政策直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的復蘇。

　　1998年可謂是住宅商品化元年，自此中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了長(cháng)達十余年的狂飆突進(jìn)時(shí)代。

　　開(kāi)發(fā)商：這是最好的時(shí)代！

　　英國十九世紀偉大的批判現實(shí)主義作家查爾斯·狄更斯有句經(jīng)典名言：“這是一個(gè)最好的時(shí)代，這是一個(gè)最壞的時(shí)代！”

　　對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，從1998年開(kāi)始至2005年，這是一個(gè)最好的時(shí)代。

　　老百姓要住房子再也不能“等、靠、要”了，住房需求全部涌向市場(chǎng)?！百彿空邆儚匾古抨?，甚至通過(guò)走后門(mén)找熟人才能買(mǎi)到房，我們房子還沒(méi)蓋，錢(qián)已經(jīng)收得差不多了，哪怕賣(mài)樓花也可以收到一大筆錢(qián)?！蹦鞘鞘裁垂饩?？是讓房地產(chǎn)商連做夢(mèng)都能笑醒的年代。

　　在北京，這一年，被貸款和銷(xiāo)售傷透了腦筋的潘石屹迎來(lái)了“萬(wàn)通六兄弟”單飛后的第一張笑顏。上一年，潘石屹還想盡辦法與某支行行長(cháng)套近乎搞關(guān)系，希望能拿到貸款，得到的回話(huà)卻是：“我們有政策，不能與私人企業(yè)家見(jiàn)面。我們支行在1954年時(shí)給私人農戶(hù)借錢(qián)去買(mǎi)驢，結果你知道怎樣嗎？他們還沒(méi)有還錢(qián)?！碑敃r(shí)，SOHO現代城的廣告鋪天蓋地，但銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不見(jiàn)漲，潘石屹每天在公司的例行工作就是喊口號。然而，房改后的第四個(gè)月，潘石屹的好日子就從天而降了，成交量扶搖直上，業(yè)績(jì)最好的一天，賣(mài)了17套，成交額一下子就達3000萬(wàn)元。第二年，同是“萬(wàn)通六兄弟”之一的易小迪成立陽(yáng)光100置業(yè)集團，在北京CBD開(kāi)發(fā)陽(yáng)光100國際公寓項目，隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程，業(yè)務(wù)發(fā)展到全國。

　　在南邊，廣州三大開(kāi)發(fā)商之一的恒大集團，1998年以前是一家一共只有3個(gè)員工的公司。創(chuàng )始人許家印找朋友借了10萬(wàn)元，在郊區租了一間民房辦公，想方設法從銀行貸到了2000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，開(kāi)發(fā)項目。好日子同樣在1998年來(lái)臨，這年6月23日，廣州市政府舉行中心城區的首次土地拍賣(mài)會(huì )，名不見(jiàn)經(jīng)傳的恒大集團以1.34億元的價(jià)格拿到了海珠區南州路的農藥廠(chǎng)地塊，樓面地價(jià)僅686元/平方米，土地出讓金可以在1年內分期繳付。恒大在這塊地上開(kāi)發(fā)的金碧花園以2500元/平方米的價(jià)格開(kāi)賣(mài)，一個(gè)金碧花園讓許家印一下有了五六億元的進(jìn)賬。

　　房地產(chǎn)的“快錢(qián)效應”，在整個(gè)中國經(jīng)濟中滋生著(zhù)躁動(dòng)不安的暴富情緒。一時(shí)間，房產(chǎn)企業(yè)成幾何數增長(cháng)。

　　國家統計局數據顯示：1998年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有24378家，2007年達到62518家，年均增長(cháng)11.03%。1997年房地產(chǎn)投資額維持在3000億元左右，2007年房地產(chǎn)投資額達到2.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)30%。

　　●“我是地王！”

　　房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)入暴利行業(yè)，不論《福布斯》還是“胡潤百富”每年發(fā)布的“中國富豪榜”，房產(chǎn)商總能占據前面幾位。以至于人們譏諷“中國富豪榜”可以直接改名為“中國房產(chǎn)富豪榜”。

　　撐起富豪們的支架是高昂并飛漲的房?jì)r(jià)。

　　2000年前后兩三年，全國房?jì)r(jià)年漲幅還保持在百分之三四左右，較為平穩?？傻搅?004年以后，房?jì)r(jià)猶如坐上了火箭，一飛沖天，高得離譜。

　　很多人將緣由追溯到房地產(chǎn)業(yè)界有名的“8·31大限”。

　　原本為了消除前些年土地協(xié)議出讓中的種種腐敗，2004年國土資源部、監察部文件規定：當年8月31日起，所有6類(lèi)土地全部實(shí)行公開(kāi)的土地出讓制度，采取公開(kāi)招標、公開(kāi)拍賣(mài)、公開(kāi)掛牌的方式出讓土地。這種土地出讓制度的改革對保護耕地、防治腐敗起了巨大作用，但同時(shí)也是一柄雙刃劍：消除了制度性腐敗，又催生了地價(jià)飛漲。

　　北京、上海、杭州、南京等熱點(diǎn)城市的部分地價(jià)在短短一年內翻了一番。以上海為例，“8·31大限”后的3個(gè)月內，市區地價(jià)由每畝100萬(wàn)元上升到300萬(wàn)元至500萬(wàn)元，個(gè)別地段甚至超過(guò)3000萬(wàn)元。

　　這個(gè)時(shí)候，有個(gè)詞匯——“地王”開(kāi)始登場(chǎng)。

　　有人說(shuō)“地王”都是被逼的。作為買(mǎi)方，企業(yè)并不歡迎，因為“地王”意味著(zhù)要以較高的成本拿到地，但是你又不得已要為之，土地資源稀缺，蓋房子如種莊稼，有地才有產(chǎn)出。而作為賣(mài)方的地方政府也有難言之隱，國家從1994年開(kāi)始實(shí)行分稅制后，雖然國家財政收入大幅增長(cháng)，但留給地方財政的錢(qián)并不多。相比之下，城市擴張和土地占用帶來(lái)的稅收，包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，全部歸地方享有，在現行的政績(jì)考核體系下，賣(mài)地就成了某些地方政府增加財政收入最直接的選擇。

　　土地要價(jià)越來(lái)越高，“面粉貴過(guò)面包”，能拿到“地王”皇冠的都不是泛泛之輩。

　　當年，紅極一時(shí)的“地產(chǎn)黑馬”孫宏斌和他的順馳集團就是其中的佼佼者。孫宏斌第一時(shí)間洞察了各地方政府的心思，以“土地分期付款、房地產(chǎn)預售”的商業(yè)模式，獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷4500萬(wàn)美元巨額風(fēng)險投資，從天津一下子火遍全國。只不過(guò)，成也蕭何敗也蕭何，由于政策的調整以及本身資金鏈出現問(wèn)題，最終順馳只好黯然收場(chǎng)。

　　當然使用此操作手法的并非順馳一家，北京、上海、廣州街頭出現的爛尾樓，多數源于此。但是，地方政府和房產(chǎn)商們，還是熱衷談?wù)摗暗赝酢?。高價(jià)拿到“地王”的開(kāi)發(fā)商欣喜，“地王效應”，公司股票大漲；雖然價(jià)格高，反正費用不是一次性付清，錢(qián)又不是自己的(銀行貸款)，地價(jià)高了，房?jì)r(jià)再高一點(diǎn)。沒(méi)有拿到“地王”的周邊開(kāi)發(fā)商同樣高興，某區域出了“地王”，周邊的房?jì)r(jià)通常每平方米會(huì )上浮1000~2000元，自己低成本開(kāi)發(fā)的房子，就可以隨行就市賣(mài)高價(jià)了。而地方政府增加了財政收入，毫無(wú)疑問(wèn)也是笑開(kāi)懷的。

　　一半火焰一半冰山

　　住房商品化后，開(kāi)發(fā)商、投機商們都在笑，唯一哭笑不得的是老百姓。福利分房時(shí)期是憑行政級別“等靠要”，住房商品化時(shí)代雖然選擇多，但是要拿錢(qián)包來(lái)說(shuō)話(huà)。

　　國家統計局有一組數據：1998年全國商品房平均價(jià)格2062.6元/平方米，2008年均價(jià)3933元/平方米，住宅商品化十年價(jià)格漲了近90.7%。1998年一套90平方米住房的全國平均商品房房?jì)r(jià)收入比為9.4，而2007年很多沿海大中城市甚至達到15～20。

　　房?jì)r(jià)增長(cháng)速度遠遠超出了購房者的收入增長(cháng)速度，房子依然可望而不可及，這時(shí)候社會(huì )上又出現了一些新的詞匯。

　　●炒房團

　　2001年8月，一個(gè)由157位溫州人組成的“看房團”攜5000萬(wàn)元資金奔赴上海，此后，“溫州炒房團”不脛而走。

　　關(guān)于溫州人“買(mǎi)房如買(mǎi)菜”的傳奇有幾個(gè)經(jīng)典片段：上海陸家嘴102套住宅僅兩天就被溫州人一搶而空，成交近億元；杭州西子湖畔每平方米逾萬(wàn)元的“黃金房產(chǎn)”的主人大多是溫州人；至少1000名溫州人吃下喀什商貿城半壁江山。據稱(chēng)溫州炒家腰間掛滿(mǎn)了鑰匙，有掛22把鑰匙的、35把的、50把的、最驚人的是72把。

　　“溫州炒房團”入選2004年十大商業(yè)爭議事件，最亮的一點(diǎn)就是爭議雙方。開(kāi)發(fā)商希望炒房團炒熱當地的市場(chǎng)，真正想買(mǎi)房自住的人由于炒房團抬高了房?jì)r(jià)而罵聲一遍。以至于那幾年間，上海、重慶等地不得不出臺一系列政策限制炒房團的活動(dòng)，溫州炒房團才沉寂下來(lái)。

　　●釘子戶(hù)

　　“釘子戶(hù)”在《現代漢語(yǔ)詞典》中的解釋是，在城市建設征用土地時(shí)，討價(jià)還價(jià)，不肯遷走的住戶(hù)。法律上“釘子戶(hù)”卻是有關(guān)個(gè)體與集體權利的博弈，但在現實(shí)的演繹中不免讓人有點(diǎn)悲涼。

　　在2000年至2005年期間，中國發(fā)生了多起重大“釘子戶(hù)”事件，但多數都是弱勢方服從強勢方而告終。直到2007年，重慶的“史上最牛釘子戶(hù)”事件，阿慶嫂式的女戶(hù)主吳蘋(píng)和霍元甲式的男戶(hù)主楊武誓死捍衛自己的權益，一座兩層高的小樓“孤島”在堅守長(cháng)達兩年后，終于得到了合理的解決。

　　釘子戶(hù)事件促成了新《物權法》的出臺，民間呼聲一片。但是在開(kāi)發(fā)商任志強看來(lái)：“《物權法》出臺后，釘子戶(hù)還是搬家了，所有最新的文件都證明《物權法》并沒(méi)有妨礙拆遷，也并非國有企業(yè)才去拆遷，該誰(shuí)拆就誰(shuí)拆?！?/p>

　　●房奴

　　瘋狂的時(shí)期，瘋狂的市場(chǎng)，總有瘋狂的言論。

　　比如華遠集團董事長(cháng)任志強說(shuō)：“我沒(méi)有責任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只替富人建房！”“中國人太有錢(qián)，房子太便宜?！薄胺康禺a(chǎn)就應該具有暴利！”

　　厲以寧則表示：“什么叫小康，小康概念要擁有兩套房，應該鼓勵中國人購買(mǎi)兩套房，在家住一套，出去休假時(shí)住另一套?！?/p>

　　徐滇慶設想正確的房地產(chǎn)政策應該為：“買(mǎi)不起大的買(mǎi)小的；買(mǎi)不起新的買(mǎi)舊的；買(mǎi)不起貴的買(mǎi)便宜的；實(shí)在買(mǎi)不起，也要租得起?！?/p>

　　對啊，房子要漲價(jià)，老百姓要住房，得買(mǎi)啊。沒(méi)有錢(qián)怎么辦？貸款??！

　　1997年王石跟朱镕基講了中國老太太與美國老太太買(mǎi)房的故事，間接刺激了中國人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，金融放松，一下子成了房產(chǎn)行業(yè)的燃料庫，將房產(chǎn)市場(chǎng)送上云端。

　　對大多數購房者而言，按揭貸款，燒熱了市場(chǎng)也燒壞了自己。

　　2006年4月，《中國青年報》發(fā)表了一篇題為《購房成不能承受之重，31.8%房貸一族成“房奴”》的報道，同年“房奴”成為當年的流行詞。

　　在中國購房已經(jīng)不是個(gè)人行為，而是一個(gè)家庭、一個(gè)家族的“大業(yè)”。以國內目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，居民住房消費支出超過(guò)家庭收入比重的30%就存在著(zhù)過(guò)度負擔。而目前，我國約31%的購房者月供占到月收入的50%以上。近些年，有人不免感嘆：“好懷念以前福利分房的日子！”

　　帷幕并未落下

　　在狂飆突進(jìn)的年代，對于房改、土地招拍掛，房地產(chǎn)暴利質(zhì)疑的聲音相對較弱。

　　畢竟，1998年的房改承擔著(zhù)重大的歷史使命——“加快住房建設，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)”，是實(shí)施“積極拉動(dòng)內需政策”的重要措施之一。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，囊括了建材、化工、鋼鐵、家具、家電等數十個(gè)行業(yè)。2004年末，我國建筑業(yè)就業(yè)人數達到3270.34萬(wàn)人，占全部二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數的10.6%。

　　房地產(chǎn)能成為或者應該成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)嗎？現在再來(lái)問(wèn)這樣的問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有意義。

　　在今天，一路飛奔的房地產(chǎn)業(yè)使中國經(jīng)濟陷入一個(gè)怪圈，但動(dòng)蕩的市場(chǎng)對企業(yè)、消費者、農民工都不利。既不能維持現狀，又不能一棍打死。中國領(lǐng)導層需要思考的還有很多。

　　世界上沒(méi)有一個(gè)國家和地區可以用福利的方式解決住房問(wèn)題，也沒(méi)有一個(gè)國家和地區能用全市場(chǎng)的方式破解住房難題。

　　一個(gè)狂飆突進(jìn)的時(shí)代漸告一段落，沒(méi)有也不能落下帷幕的是社會(huì )對它的思考。