在對房改10年反思之后，“保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市場(chǎng)輕保障”的住房模式正在面臨根本性轉變。

　　以增長(cháng)來(lái)看中國房地產(chǎn)，則中國房地產(chǎn)的增長(cháng)速度在相當一段時(shí)期是最快，史無(wú)前例性的，其成就必須肯定。

　　■文/本刊記者 陳建光

　　誰(shuí)也沒(méi)料到，一個(gè)IT小子會(huì )意外地攪亂了2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)局，并預示著(zhù)此后房地產(chǎn)調控的指南針從單一的為市場(chǎng)經(jīng)濟服務(wù)，轉向經(jīng)濟民生并重，而調控功能也從防止地產(chǎn)投資泡沫，轉向抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)，保障老百姓的居住權。

　　2005年：抑制房?jì)r(jià)上漲

　　于凌罡，30歲出頭，聯(lián)想集團大型計算機維修的工程師，天庭飽滿(mǎn)有如李嘉誠、王石，一直有自己的房子，而且不需要還貸，似乎找不到與房地產(chǎn)市場(chǎng)叫勁的直接誘因，但卻在2005年初以“中國個(gè)人集資建房第一人”而突然名揚天下。

　　這是一位頗具理想主義色彩，試圖擋住房?jì)r(jià)上漲這輛“風(fēng)車(chē)”的地產(chǎn)界堂·吉訶德。

　　于凌罡最早是1999年在網(wǎng)易上組織大家建房子，但并沒(méi)有一鳴驚人。到2003年12月1號再一次發(fā)起合作建房時(shí)，得到很多人支持，因為房?jì)r(jià)上漲剛剛啟動(dòng)。但到了2004年，房?jì)r(jià)漲幅突然從3.9%一下子猛增到15.2%，于凌罡于是一夜成名。上海、溫州、深圳等地個(gè)人集資建房的民間組織相繼自發(fā)成立，“成本價(jià)、讓開(kāi)發(fā)商靠邊站”成為他們吸引公眾最有力的口號。2005年2月初，個(gè)人集資建房模式更驚動(dòng)了建設部，進(jìn)而成為“兩會(huì )”上的一大熱點(diǎn)。

　　雖然來(lái)勢洶洶，但是于凌罡們似乎注定不會(huì )成功。至今，他們并沒(méi)有拿到一塊地皮開(kāi)展實(shí)質(zhì)的操作，而于凌罡也已幾近沉寂，龜縮于北京北四環(huán)路附近一棟普通的住宅樓里。

　　于凌罡PK房地產(chǎn)商，結局不言自明，但從宏觀(guān)政策上看，于凌罡的出現卻是一個(gè)轉折點(diǎn)。

　　這一年，除了“整頓土地市場(chǎng)”的政策更為嚴格外，新頒布政策中十有八九是為了調控房?jì)r(jià)，或者以此為目標開(kāi)展的政策。而發(fā)布政策之多，頻率之密集，前所未見(jiàn)。

　　2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》(“舊國八條”)，強調“把房?jì)r(jià)提高到政治高度……控制不力，要追究有關(guān)責任人責任”。

　　5月11日，國家七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(“新國八條”)，其內容細化到“改善商品房結構，保證中低價(jià)位和中小戶(hù)型住房的有效供應、運用稅收等經(jīng)濟手段調控房地產(chǎn)市場(chǎng)”等具體規則，并把它“作為當前加強宏觀(guān)調控的一項重要任務(wù)”。

　　新“國八條”公布后，各地政府才較真起來(lái)。2005年6月16日，北京市建委發(fā)布了一系列規定，如禁止商品住房預購人將未竣工的預售商品房再行轉讓?zhuān)菩芯W(wǎng)上簽約聯(lián)機備案制度等以加強住房交易管理。這些規則后來(lái)相繼被各地政府引用。

　　密集的政策出臺，效果如何呢？

　　2005年第一季度，房?jì)r(jià)上漲幅度還高達12.5%。在第二季度政策效果初顯，漲幅略有下降，為10.1%，而一到三季度漲幅為8.8%。但是從局部地區看，房?jì)r(jià)漲勢依然驚人，北京的漲幅還高居20%，甚至5月份價(jià)格同比增幅達到29.5%。

　　2006年：土地財政與暴利之爭

　　2005年的新舊“國八條”雖然只是部分抑制了房?jì)r(jià)漲幅，沒(méi)有讓老百姓滿(mǎn)意，但是卻推倒了該行業(yè)最大的黑馬順馳地產(chǎn)。

　　在“控制土地信貸規?！钡闹敢?，銀根緊縮，瘋狂跑馬圈地的順馳欠政府的土地款遭遇支付壓力，傳言其蘇州公司賬上最少的一個(gè)月只有幾十萬(wàn)元。而上市遇阻，從大摩融資失利，順馳最終不得不于2007年10月31日廉價(jià)賣(mài)給路勁基建。

　　順馳的終結絲毫沒(méi)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。2006年房?jì)r(jià)依然漲勢驚人：北京1～2月份房?jì)r(jià)同比增長(cháng)17.3%，廣州樓價(jià)以10%的增速穩步前行，5月深圳市房?jì)r(jià)同比上漲35.46%，關(guān)內房?jì)r(jià)首次沖破萬(wàn)元大關(guān)。

　　開(kāi)發(fā)商獲取的暴利成為眾矢之的。杭州市建委稱(chēng)：開(kāi)發(fā)商利潤為自有資金的100%以上。而2005年國家稅務(wù)總局的調查發(fā)現，在各種涉稅問(wèn)題中，房地產(chǎn)業(yè)占了90%。

　　為了表達對房?jì)r(jià)上漲的不滿(mǎn)，4月17日，《中國青年報》提出“房奴”的概念，將房貸族月供占收入50%以上稱(chēng)為“房奴”。緊接著(zhù)，深圳市民鄒濤在論壇上發(fā)表了《關(guān)于發(fā)起“不買(mǎi)房行動(dòng)”致全社會(huì )的公開(kāi)信》。這一紙檄文在網(wǎng)上迅速傳播，不到半個(gè)月，“不買(mǎi)房行動(dòng)”參與人數已達16317人，其中深圳地區為11264人，一個(gè)“不買(mǎi)房聯(lián)盟”在網(wǎng)上出現。然而，“不買(mǎi)房運動(dòng)”的激烈與憤慨很快被隨后而來(lái)的國六條和九部委新政沖淡。

　　5月17日，溫家寶總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，對房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了六條有針對性的措施，被媒體稱(chēng)為“國六條”?！皣鶙l”提出要從住房供應結構，信息披露制度，稅收、信貸、土地政策的調節作用等角度抑制房?jì)r(jià)上漲。5月29日下午，九部委《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》正式出臺。新政一出即震動(dòng)全國樓市，開(kāi)發(fā)商不得不連夜開(kāi)會(huì )商議對策，市場(chǎng)再次進(jìn)入觀(guān)望期。

　　就在政府和民眾將高房?jì)r(jià)的所有矛頭對準開(kāi)發(fā)商猛轟之際，開(kāi)發(fā)商們不再沉默。素以敢言著(zhù)稱(chēng)的任志強將房?jì)r(jià)暴漲的因由直接歸為土地“招拍掛”制度：

　　一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財政預算控制的資金。2005年全國財政收入為31627.98億元，當年土地出讓價(jià)款為5505.15億元，相當于財政收入的17.4%，如此巨大的資金不受人大和財政預算控制，其中貓膩誰(shuí)能說(shuō)清？

　　土地財政的病根浮出水面。

　　雖然政策頻頻，但是房?jì)r(jià)上漲依然故我。統計顯示，2006年全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.5%。與此同時(shí)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19382億元，比上年增長(cháng)21.8%。

　　2007年：“秋老虎”的末日狂奔

　　“上帝欲使人亡，必先使其狂”。2007年如同“秋老虎”，雖然酷熱難耐，但已近瘋狂的末端，只是公眾渾然不覺(jué)。

　　2007年，引領(lǐng)全國房?jì)r(jià)上漲的是深圳房?jì)r(jià)，同比漲幅連續5個(gè)月維持在10%的高位，半年漲幅超過(guò)50%。捂盤(pán)行為成為樓市明規則。華業(yè)玫瑰郡、湯臣一品等多個(gè)樓盤(pán)因延遲開(kāi)盤(pán)登上政府黑名單。

　　另一方面，中國地王之爭達到高潮。8月24日，上海黃浦163號街坊地塊被南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元人民幣的價(jià)格拿下，樓面地價(jià)高達66930元/平方米，創(chuàng )造了新的地王記錄。而把地王現象推上高潮的人物卻是一個(gè)年僅26歲的女首富——碧桂園女東家楊惠妍。

　　同期，還有另一個(gè)女人也享譽(yù)互聯(lián)網(wǎng)——“史上最牛釘子戶(hù)”吳蘋(píng)：在一個(gè)被挖成10米深大坑的樓盤(pán)地基正中央，孤零零地立著(zhù)一棟二層小樓，猶如大海中的一葉孤舟——在斷水斷電的情形下，吳蘋(píng)夫婦堅守了三年。2007年4月2日，在媒體關(guān)注(尤其是互聯(lián)網(wǎng))和政府介入之后，吳蘋(píng)終于拿到天價(jià)補償金同意拆遷。

　　這是“一個(gè)偉大的標志性事件”，它是在《物權法》頒布的背景下產(chǎn)生的。輾轉5年，8次提交審議，2007年3月16日《物權法》終于在兩會(huì )通過(guò)?！段餀喾ā芳仁歉母镩_(kāi)放以來(lái)首部公開(kāi)聽(tīng)取群眾意見(jiàn)的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。它的核心就是確定財產(chǎn)(主要是土地和物業(yè))所有權的歸屬問(wèn)題，意義深遠。

　　在瘋狂的房?jì)r(jià)與地王現象背后，潛在隱患開(kāi)始顯現。

　　首先是網(wǎng)友將“宏調”戲稱(chēng)為“空調”，政府非常尷尬，不得不繼續下重手，以緩解民意的壓力。2007年因此被稱(chēng)為“執行年”。

　　1月16日晚，國家稅務(wù)總局突然下發(fā)《土地增值稅暫行條例》，規定轉讓房地產(chǎn)應當繳納土地增值稅，稅率為30%~60%不等。

　　2007年也是央行加息最為密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，央行先后5次上調存貸款利率，同時(shí)年內9次上調存款準備金率，準備金率已經(jīng)創(chuàng )歷史新高。歷年來(lái)多次加息已經(jīng)給購房人帶來(lái)不小的壓力，大大打擊了老百姓的購房欲望和投機需求，房地產(chǎn)受到的影響巨大。

　　其次在國內融資遇阻的當口，國內外上市成為房企的新追求。除了上市，吸引外資參股和私募融資成為另一根救命稻草。但是卻遭到政府的強烈限制，多管齊下，新“限外令”不再為限房?jì)r(jià)而限外資，而是全面限制外資涉足房地產(chǎn)業(yè)。

　　最具標志性的轉變在于，在打擊房企投資過(guò)熱的同時(shí)，強化“保障性住房”的政策首次明確寫(xiě)入政策性文件中。溫家寶總理8月1日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，討論并原則通過(guò)了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，即 “24號文”。24號文的發(fā)布被視為是房地產(chǎn)改革思路的根本轉變：在對房改10年反思之后，“保障性住房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場(chǎng)輕保障”的住房模式有望得到根本性轉變。

　　一系列組合拳打出之后，政府終于將一直堅挺的樓市硬生生打入冷宮。11月18日，深圳全市新房?jì)H成交68套。連續多月飆升的高房?jì)r(jià)開(kāi)始有價(jià)無(wú)市，已經(jīng)被逼得走投無(wú)路的潛在買(mǎi)家進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)……此輪風(fēng)暴，倒下的第一個(gè)多米諾骨牌是號稱(chēng)“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀百強企業(yè)”深圳中天置業(yè)評估公司，它在樓市頹勢中資金鏈斷裂，總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑。

　　然而中國樓市真正的波瀾源于地產(chǎn)領(lǐng)袖王石的“拐點(diǎn)論”。2007年12月13日下午，在清華大學(xué)紫光國際交流中心召開(kāi)的一個(gè)研究大會(huì )上，王石承認樓市已出現拐點(diǎn)，這遭到了國資委經(jīng)濟研究中心主任王忠明的駁斥，以及另一位地產(chǎn)大佬潘石屹的反對。

　　但就在國內地產(chǎn)依然沉浸在高燒將退未退，趨勢未明之際，沒(méi)想到一場(chǎng)局外的“臺風(fēng)”將從未下跌過(guò)的中國房地產(chǎn)徹底冷凍起來(lái)了。

　　2007年6月，美國次級房貸危機全面爆發(fā)并迅速蔓延，此后國內主要銀行紛紛收緊房貸，房企資金困境更甚以往。

　　2008年至今：糾結的地產(chǎn)利益鏈

　　2008年后，自2004年以來(lái)的房?jì)r(jià)飆漲終于再沒(méi)有成為政府、房企和老百姓的博弈場(chǎng)所。但事情卻轉向了相反的一面，他們因房?jì)r(jià)下跌又開(kāi)始了新一輪的死磕。

　　自“拐點(diǎn)論”后，萬(wàn)科就不斷開(kāi)展降價(jià)促銷(xiāo)，但沒(méi)想到這卻引起老業(yè)主的強烈不滿(mǎn)。2008年下半年以來(lái)，包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區、龍湖花盛香醍等十幾個(gè)樓盤(pán)，都是在降價(jià)后和老業(yè)主發(fā)生了集體退房糾紛。而一個(gè)名為“我要退房網(wǎng)”的網(wǎng)站也悄然于9月份成立，為業(yè)主們提供信息交流平臺。

　　最不好過(guò)的當然要數開(kāi)發(fā)商了。一向“財大氣粗”的他們不得不承認“我們從來(lái)沒(méi)有這樣缺過(guò)錢(qián)！”恒大地產(chǎn)集團宣布將IPO計劃推遲，流動(dòng)資金嚴重不足。6月份，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )在上海緊急召開(kāi)座談會(huì )，齊聲呼吁政府“救市”。

　　本意想抑制房?jì)r(jià)上漲的政府，在房?jì)r(jià)真的下跌后卻并不樂(lè )見(jiàn)，經(jīng)歷了初期的沉默之后，終于忍不住出手救市了。西安市政府于9月初率先出臺措施，對西安市民購買(mǎi)商品住房給予財政補貼。此后南京、上海、沈陽(yáng)、廈門(mén)等18城市相繼出臺購房補貼措施。緊接著(zhù)，9月15日、10月8日和10月29日，中國人民銀行三次宣布下調貸款基準利率，同期，最低首付款比例也調整為20%，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%。11月5日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的10條具體措施中明確提出要加快建設保障性安居工程和取消對商業(yè)銀行的信貸規模限制等松綁和扶持政策。

　　政府，特別是地方政府為何要積極主動(dòng)地救樓市，除了應對金融危機之外，一個(gè)直接的理由就是“土地流拍”帶來(lái)的財政緊張：與2007年開(kāi)發(fā)商頻頻天價(jià)拿地相比，2008年的土地市場(chǎng)卻急轉直下。年初，位于東四環(huán)內的大體量明星地塊遭遇意外流拍。這是2002年北京土地實(shí)行公開(kāi)招拍掛以來(lái)，四環(huán)以?xún)任恢玫牡貕K首次出現流拍。北京市國土局相關(guān)負責人表示，上半年北京1700公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供應量均未完成一半的計劃量。

　　未來(lái)：還有多少可出的牌？

　　未來(lái)，只要土地財政依然是地方政府的主要財源，土地供應完全被政府壟斷，城市化進(jìn)程還在加速推進(jìn)，那么高房?jì)r(jià)和開(kāi)發(fā)商暴利必然還會(huì )困擾中國老百姓相當長(cháng)一段時(shí)間。那么政府是否還有新的舉措平抑房?jì)r(jià)上漲呢？

　　物業(yè)稅將可能成為抑制房?jì)r(jià)的撒手锏。坊間曾預測稱(chēng)物業(yè)稅正式征收可能在2008年，而物業(yè)稅一旦開(kāi)征，對房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求，特別是投資性需求，將在一定程度上起到抑制作用。但是2008年的房地產(chǎn)冬天來(lái)臨，使物業(yè)稅幾乎遭人忘記，只是一旦房?jì)r(jià)再次飛漲，必然又會(huì )被公眾提起。

　　小產(chǎn)權房對樓市是一個(gè)巨大的變量。2007年6月18日，建設部發(fā)布購買(mǎi)新建商品房的風(fēng)險提示，提醒城市居民不要購買(mǎi)不受法律保護的“小產(chǎn)權房”。這一建議立刻引發(fā)媒體廣泛關(guān)注和討論。

　　廉租房是否會(huì )步經(jīng)濟適用房后塵。在政府保障性住房體系中，經(jīng)濟適用房一直是主力軍，但是卻遭到廣泛質(zhì)疑。從2009年各地政策來(lái)看，廉租房似乎將成為未來(lái)保障性住房的新方向，如果它真能打破經(jīng)適房腐敗的內部魔障，那么對抑制房?jì)r(jià)上漲必然會(huì )發(fā)揮重要的作用。

　　一邊是民生，一邊是宏觀(guān)經(jīng)濟，還要兼顧地方財政，政府在房企和老百姓中折沖樽俎，試圖尋找一條“兼顧公平與效率”的穩健道路，但是在資本、體制和市場(chǎng)規則面前，微妙的平衡需要高超的技巧，也許需要等待中國的城市化接近成熟，住宅供需達到一定均衡的時(shí)候方能看到盡頭。