六十年來(lái)，上海人住房變化，經(jīng)歷了計劃改造、完全計劃、半市場(chǎng)化、全市場(chǎng)化的過(guò)渡，變化之多，舉世罕見(jiàn)。

　　█文/鄧友誠，本刊特約撰稿

　　“六十年前，我居無(wú)定所。六十年后，我望房?jì)r(jià)興嘆?！奔易』春Ｂ放弥械纳蚰棠填澪∥≌f(shuō)：“現在我們一家五口，住在幾十平方米閣子樓?！?/p>

　　六十年來(lái)，上海人住房變化，經(jīng)歷了計劃改造，完全計劃，半市場(chǎng)化，全市場(chǎng)化的過(guò)渡，變化之多，舉世罕見(jiàn)，而這目不暇接的變化之中，蕓蕓眾生之中，很多人是被拋棄，依然哀嘆：安得廣廈千萬(wàn)間？！

　　住房的以私轉公

　　沈奶奶原來(lái)住在虹口區祥德路二弄。祥德路二弄建造于20世紀40年代初日本占領(lǐng)時(shí)期，在當時(shí)是一條相當出色的弄堂，在周邊地區乃至整個(gè)虹口區都小有名氣。它的美在于弄堂建筑與綠化環(huán)境的和諧統一。紅瓦綠檐，色彩豐富而亮麗。

　　上海里弄總數約有9000多處，住宅單元在20萬(wàn)幢以上。里弄式住宅占上海居住建筑總面積的65%左右。

　　就是這些里弄，構成上海人民居住的基本住房條件。

　　沈奶奶家是在1945年，幾經(jīng)搬遷之后，于抗戰勝利后搬到祥德路二弄的。剛搬進(jìn)去時(shí)，里面住的都是日本人，他們只租了頂樓很小的住房，一大家子居住其中。日本人回國后，沈奶奶家租下了整幢房子。到了1949年，房子被上海市政府接收，成為公房。

　　1949年解放后，上海市政府通過(guò)郊區土地改革，接收舊政權公產(chǎn)，清理接管、代管戰犯、官僚資本、反革命分子的房地產(chǎn)，依法處理外國人占有的房地產(chǎn)，對私營(yíng)房地產(chǎn)改造以及歷年投資興建，逐步形成了巨大的公房體系。1953年的統計，上海市公有房屋占全市房屋的比重達到80%以上，最高時(shí)，1979年達89.1%。直管公房數量之多，比重之大居全國首位。

　　不過(guò)，最大住房主體還是私人住房(外國人不計在內)，上世紀六七十年代的統計，私人住房占有房屋占全市房屋總數的60%左右，其中出租的房屋占私人房屋的70%。對這種住房的收回改造，成為新的市政府極為費力的工作。

　　私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)由兩個(gè)方面組成，一是經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)各項業(yè)務(wù)的企業(yè)，一是個(gè)人占有一定數量房地產(chǎn)的私人業(yè)主。對于私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的改造分為工商業(yè)公私合營(yíng)和國家經(jīng)租形式予以處理。公私合營(yíng)方面經(jīng)過(guò)清產(chǎn)核資、財務(wù)處理、人事安排等步驟。公私合營(yíng)后定息統一規定為年息五厘，房地產(chǎn)業(yè)主對于“五厘”的利息極為滿(mǎn)意，甚至興高采烈的上飯店聚餐“慶祝五厘”。私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)改造的第二個(gè)階段是國家經(jīng)租。上海市對于出租房屋不足1000平方米的房主開(kāi)展私改工作，即由政府經(jīng)租。政府房管部門(mén)負責經(jīng)租房的經(jīng)營(yíng)，如管理、收租、修繕等，并把租金的20%~40%發(fā)給經(jīng)租房的業(yè)主。

　　通過(guò)私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的改造，上海市1400多萬(wàn)平方米的私有出租房屋轉變?yōu)楣蟹课?，約占當時(shí)全市房屋的30%。

　　解放后，房屋實(shí)行統建統管，由財政撥款建造的房屋和各系統單位投資建造的職工住宅統一劃歸市房地局管理。1978年底，市區共有居住房屋4000多萬(wàn)平方米，是解放時(shí)的1.75倍。

　　這就是如今上海老公房的起源。

　　公房的分配

　　解放后，由于政府掌握了愈來(lái)愈多的公有房屋，因而開(kāi)創(chuàng )了住房集中統一分配的體制，解決上海市民住房問(wèn)題。文化大革命時(shí)期，造反派搶占了大量公私房屋，房管部門(mén)被政府委派承擔了解決居住困難戶(hù)的責任，文革十年內，住房建得很少，而困難戶(hù)數量愈來(lái)愈大，矛盾日益集中。

　　1952年，上海市房地局成立，房屋調配工作由市房地局集中辦理，申請住房者絡(luò )繹不絕，由于房源缺乏，能夠解決的百不得一。普陀區曹楊新村的建成與分配是上海市新建職工住宅和分配的開(kāi)始。1952年曹楊新村167幢兩層住宅完工，總計建筑面積3.2萬(wàn)平方米，分配給1002戶(hù)，每戶(hù)約30平方米。由上?？偣?huì )負責分配給就近的普陀、江寧、長(cháng)寧三區的工廠(chǎng)工人居住，入住的工人絕大多數為勞動(dòng)模范或先進(jìn)工作者。次年，又有2萬(wàn)戶(hù)住房落成。

　　1953～1954年，上海市投資新建干部宿舍2500多戶(hù)，分配給機關(guān)干部中的無(wú)房戶(hù)，和已經(jīng)結婚因無(wú)房而分居招待所、辦公室者，以及相類(lèi)似情況的家庭。為解決高級知識分子的居住狀況，1956年，房管部門(mén)特意騰出公寓或花園住宅252套，分配給351戶(hù)高級知識分子。沈奶奶家就是在這一政策下，迎來(lái)了他們的新鄰居。

　　在政府統一調配下，沈奶奶家極為寬敞的底樓被出租給一對高級教師夫婦。隨后不久，沈奶奶也搬到了如今淮海路弄堂之中的30來(lái)平方米的房子中。

　　但是，普通的上海市民是享受不到這種待遇的。一般說(shuō)來(lái)，新建住宅由上海市統一分配，即在新建住宅中，劃出一部分直接撥給住宅建設和市政建設單位，由這些單位分配給拆遷居民居??；一部分撥給市、區屬機關(guān)事業(yè)單位改善干部職工的居住條件；房管部門(mén)分得的房源，主要用于解決社會(huì )上居住困難的居民和重要統戰對象、專(zhuān)家、知名人士、歸國華僑等來(lái)滬定居的特需用房。

　　而解決社會(huì )上居住困難居民的目標則是：使他們住房面積，達到每人平均3平方米左右！

　　盡管如此，上海自解放以來(lái)年年解決居住困難戶(hù)，但住房緊缺問(wèn)題始終存在。主要原因就是市區人口的迅速增長(cháng)，在市區要使最困難戶(hù)不再繼續增長(cháng)，每年至少需6萬(wàn)戶(hù)房源，而當時(shí)只能解決一半。

　　不過(guò)，有著(zhù)深厚市場(chǎng)意識的上海市，在當時(shí)萬(wàn)馬齊喑環(huán)境中，住房交換卻做得非常好。

　　1953年，上海市房地局試辦住房使用交換，大大活躍了如死水般沉寂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“自由市場(chǎng)”在這一方式下萌芽，從上世紀50年代一直持續到80年代。

　　最初的住房交換，僅接受公房住戶(hù)申請，稍后才對私房住戶(hù)開(kāi)放。除交換所主動(dòng)搭配外，實(shí)行半公開(kāi)的資料掛牌，即除保留交換人的住屋地址外，其余房屋設備等情況全部抄錄掛牌公布，讓交換人選擇，看中的由交換所發(fā)證看屋。交換所成立2年，換成房屋的住戶(hù)約有40%，其中解決路遠問(wèn)題的占41%，改善居住條件的占59%。

　　1962年，房管部門(mén)體制變動(dòng)，交換所撤銷(xiāo)，業(yè)務(wù)下放至街道。一些中介乘機活動(dòng)，張貼換房廣告，兜攬住房交換，收取中介費，一些自發(fā)的“謄印社”，也公開(kāi)組織住房交換，住房交換的“自由市場(chǎng)”很快發(fā)展起來(lái)。

　　到了80年代更是久盛不衰，形成全國最為發(fā)達的二手房住房市場(chǎng)。

　　當然，這并沒(méi)有根本改變上海住房極為緊張的狀態(tài)。文革中打砸搶?zhuān)饕褪菗尫?，即使今天，家人之間爭搶住房釀成極端事件的也是屢見(jiàn)不鮮。

　　沈奶奶就是搬到淮海路弄堂之中幾十平方米的住房中半個(gè)世紀，家里人口增增減減，蝸居之態(tài)始終不變。

　　春暖花開(kāi)

　　1949~1979年中，政府累計投資15.7億元，建成住宅2009萬(wàn)平方米，相當于解放前夕全市居民住房面積的總和，相當多的居民家庭搬進(jìn)了新建的住房。

　　但住房建設的速度遠遠不能適應社會(huì )發(fā)展和人口迅速增長(cháng)的需要，上世紀80年代大批知青回城后，住房緊缺的問(wèn)題日益尖銳。至1989年，上海市區人均居住面積僅為6.4平方米，人均居住面積4平方米以下的困難戶(hù)約有30萬(wàn)戶(hù)，365萬(wàn)多平方米的危棚簡(jiǎn)屋亟待改造，2000多萬(wàn)平方米的二級舊式里弄嚴重失修，住房的成套率也僅有31%，住房煤氣、衛生設備的擁有率只有50%左右。

　　上海的住房問(wèn)題逐步演變?yōu)椤疤熳值谝惶枴钡纳鐣?huì )問(wèn)題。

　　1979年10月，上海市建委提出實(shí)行住宅建設和城市改造相結合，統建和自建相結合，新建和挖潛相結合，逐步改善人民居住條件的建議。

　　1980年3月，上海市提出“在統一領(lǐng)導和統一規劃下，實(shí)行國家統建和企業(yè)自建相結合”的方針，實(shí)行“多渠道集資、多層次建房”的原則，并提出“實(shí)行住房商品化試點(diǎn)”。就在1980年，創(chuàng )造了住宅竣工面積300萬(wàn)平方米的新紀錄。隨后，政府推動(dòng)“聯(lián)建公助”和“合作建房”。但是，均未形成氣候，這種兩方建房方式，在1980~1990年的10年之中，總建筑面積只有30多萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，上海也逐漸在探索住房商品化。

　　1984年，市政府規定一般標準商品住宅不分高層或多層，每平方米建筑面積出售基價(jià)為360元，職工個(gè)人購買(mǎi)時(shí)不得少于1/3，其余部分由國家或企、事業(yè)單位補貼。

　　同時(shí)政府試圖盤(pán)活老公房，就是將政府擁有產(chǎn)權的老公房產(chǎn)權賣(mài)給居民。1988年8月，黃浦區作為出售舊公房的試點(diǎn)區，有20戶(hù)帶頭購買(mǎi)了已租住的舊住宅，平均房?jì)r(jià)每平方米為197.28元。

　　也在1988年，上海首例土地使用權出讓、虹橋經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的26號地塊，面積1.29公頃，用地性質(zhì)為旅館、辦公樓、公寓。最后由日本孫氏企業(yè)有限公司以2805萬(wàn)美元中標。

　　通過(guò)幾年的努力，上海市居住房屋面積從1979年底的4216.4萬(wàn)平方米增加到1990年底的8901萬(wàn)平方米，其中系統公房的居住房屋面積從196.9萬(wàn)平方米猛增到1144萬(wàn)平方米。上海人住房條件開(kāi)始改善。

　　1991年5月，國務(wù)院同意上海正式實(shí)施上海市住房制度改革方案。上海開(kāi)始推行公積金制度，并且對公房提租、發(fā)補貼。同時(shí)提出買(mǎi)房給優(yōu)惠。規定凡符合單位住房分配條件的職工，若提出購買(mǎi)優(yōu)惠房的申請，可以?xún)?yōu)先安排房源并給予價(jià)格和稅費等優(yōu)惠。1991年優(yōu)惠價(jià)定為每平方米250元。按優(yōu)惠價(jià)購買(mǎi)的房屋，付清購房款后，即取得房屋產(chǎn)權。住滿(mǎn)5年后可出售。

　　截至1998年底，上海市累計出售公有住房72.93萬(wàn)套，建筑面積3869萬(wàn)平方米，約占全市可出售公有住房的45%，上海居民住房自有率達到40%。但是，這一階段上海市居民住房條件并沒(méi)有太大改善，只是為后來(lái)的市場(chǎng)化打下了良好基礎。

　　1998年以后，上海進(jìn)入了全面的市場(chǎng)化時(shí)代。

　　這年12月，上海開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，推行住房分配貨幣化，并建立健全住房供應保障體系。

　　此后，市場(chǎng)之水滔滔不絕，從房改方案實(shí)施到2006年的15年中，上海市共建成和銷(xiāo)售住房2.3億平方米，相當于1979年前30年建設住房面積總和的近6倍。這期間，新建商品住房和成交的二手住房面積相當于為400多萬(wàn)戶(hù)居民家庭提供了300多萬(wàn)套住房。

　　就是在這段時(shí)間，老百姓有了選擇余地，可以住市區房，可以住郊區房，可以住高層公寓，可以住別墅，總之，只要有足夠錢(qián)，想住什么樣的房子，總是能買(mǎi)得到。

　　1978年全市人均居住面積僅為4.5平方米，2007年底已增加至16.5平方米，增長(cháng)2倍多，居民住宅成套率達94.7%。上海市民的住房問(wèn)題已經(jīng)根本解決，大多數人住上有產(chǎn)權的好房子。

　　不過(guò)，住房保障依然路途遙遙。

　　1998年以來(lái)，上海房?jì)r(jià)上漲也是如坐火箭一般，瘋狂上漲。自1998年到現在，上海房?jì)r(jià)上漲了6~8倍。令人遺憾的是，上海的住房保障體系依然是只見(jiàn)雷聲響不見(jiàn)雨點(diǎn)下。據政府公布數據，截至2007年底，上海僅有3萬(wàn)戶(hù)家庭享受到廉租房保障。

　　在上海，如沈奶奶一樣的窮人，依然是一個(gè)龐大的數字。