終于不用再排隊等待分房了，終于不再把自己家的夢(mèng)想與上級領(lǐng)導的眼色牢牢系在一起了。

　　█文/本刊記者 陳 力

　　1980年，商品房在新成立的特區深圳萌芽。時(shí)年47歲的寶安婦女黃水有做夢(mèng)也沒(méi)想到，自己竟然成為中國第一位商品房業(yè)主。一名普通中國居民能擁有一套自己的商品房，這還得益于以駱錦星等第一代深圳改革者們的“膽大妄為”。

　　第一個(gè)準商品房小區

　　1979年，44歲的駱錦星被任命為深圳市房地產(chǎn)管理局副局長(cháng)，專(zhuān)管基礎建設。他接到的第一個(gè)任務(wù)是“一年之內建立起2萬(wàn)平方米的干部宿舍”。當時(shí)深圳建市伊始，資金奇缺，對于深圳發(fā)展建設，鄧小平的批示是：“中央沒(méi)有錢(qián)，你們自己去搞，要殺出一條血路來(lái)！”

　　為錢(qián)頭疼的駱錦星被一位香港朋友點(diǎn)醒：一河之隔的香港，其財政收益三成以上來(lái)自土地拍賣(mài)，能不能學(xué)習香港的做法呢？

　　駱錦星向當時(shí)的深圳市委書(shū)記張勛甫作了匯報。張勛甫很明白，直接拍賣(mài)土地在當時(shí)是違反憲法的。他和駱錦星商量：“看能不能走政策的邊緣，像搞補償貿易那樣，我們出地，港資出資金、設備搞來(lái)料加工，我們收取加工費來(lái)‘抓錢(qián)’?！?/p>

　　按照這一方案，駱錦星和港商劉天就一拍即合，并很快在深圳大頭苓劃出1萬(wàn)平方米土地，興建一個(gè)名叫東湖麗苑的小區，雙方協(xié)議一旦竣工獲利，中方占85%，劉天就的公司占15%。

　　1980年元旦，雙方正式簽約，項目尚未開(kāi)工，設計圖紙剛出來(lái)，2月中旬就開(kāi)始在香港預售。第一批推出108套房，戶(hù)型面積大約50～60平方米，均價(jià)為2730港元/平方米，和當時(shí)香港樓價(jià)相比，便宜了一半以上。而且一次性付款享受九五折優(yōu)惠。為吸引購房者，還有一項非常吸引人的優(yōu)惠政策：業(yè)主購買(mǎi)家電免稅，并給予深圳市戶(hù)口指標。

　　當時(shí)，黃水有的丈夫已到香港做了多年的建筑包工頭，小有積蓄，正是看中能解決一家人深圳市戶(hù)口的好處，他加入了排隊申購的行列。在排隊申購的5000多人中，黃水有的丈夫有幸獲得第一個(gè)選房的機會(huì )，他選擇了東湖麗苑1棟2單元的一套兩居室房，面積為60多平方米，總價(jià)14萬(wàn)港元，這位極具責任感的男人在合同業(yè)主欄里填上了妻子黃水有的名字。

　　南方的試驗田嫩芽萌動(dòng)，北京的政治中心很快就送來(lái)春風(fēng)。1980年4月2日，鄧小平就住宅問(wèn)題再次發(fā)表重要講話(huà)，他指出：“城鎮居民個(gè)人可以購買(mǎi)房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。建房還可以鼓勵公私合營(yíng)或民建公助，也可以私人自己想辦法?！?/p>

　　鄧小平的講話(huà)雖然沒(méi)有使用“住房商品化”的提法，但卻涵蓋了住房制度改革和今后我國住房政策的基本思路。從此，住房制度改革在各地逐步展開(kāi)。6月，中共中央、國務(wù)院正式允許實(shí)行住房商品化政策，自此揭開(kāi)了中國城鎮住房制度改革的序幕。

　　似乎是與此相呼應，1980年8月，深圳東湖麗苑開(kāi)工，1981年9月竣工交付，而黃水有一家這年在新居中歡度了中秋佳節。

　　同樣感到喜悅的還有駱錦星等人，東湖麗苑第一期，中方獲利400萬(wàn)港元，他不再為干部宿舍的建設經(jīng)費發(fā)愁了。到東湖麗苑第二期結束，中方獲利近千萬(wàn)港元。

　　雖然按照現在的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，東湖麗苑還不能算是完全意義上的商品房，因為土地是政府劃撥的，而不是拍賣(mài)的。但東湖麗苑的建成，在當時(shí)所產(chǎn)生的效應毫不遜色于稍后建成的深圳標志性建筑國貿大廈。用駱錦星的話(huà)說(shuō)，東湖麗苑小區是一個(gè)“起點(diǎn)”：住房商品化的起點(diǎn)、按揭貸款的起點(diǎn)、物業(yè)管理的起點(diǎn)……

　　但在當時(shí)的環(huán)境下，深圳的做法必然會(huì )立刻招致種種批評。1983年有報紙公開(kāi)刊登《舊中國租界的由來(lái)》，影射特區的“土地出租”就是“租界”。有人公開(kāi)吹風(fēng)：“深圳發(fā)生了驚天賣(mài)國案”。作為“第一個(gè)吃螃蟹”的人，駱錦星也自然成了被攻擊的目標。

　　但是，中共高層領(lǐng)導的認可給駱錦星“壯了膽”。1984年1月，鄧小平來(lái)深圳視察的時(shí)候，特意登上了羅湖小區國際商業(yè)大廈的樓頂，隨后彭真等中央領(lǐng)導都來(lái)看了，并且都對深圳這種方式表示了認可。

　　有了中共高層的認可，深圳的試驗步伐也加快了。深圳官方也悄然進(jìn)行土地資本化探索，按城市土地等級不同收取不同標準的使用費。這使得內資企業(yè)獨立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為可能。

　　根據統計，從1980年開(kāi)始到1985年，深圳引進(jìn)外資興建的商品房項目39項，總投資達到40多億元，獲得了建設深圳的最初資金，也為中國住房改革趟出了一條切實(shí)可行的路子。

　　土地使用制度革命

　　駱錦星注定要成為中國商品房從萌芽到長(cháng)成的見(jiàn)證人。

　　1987年12月1日，中國首次以公開(kāi)拍賣(mài)的方式在深圳有償轉讓國有土地使用權。這次拍賣(mài)開(kāi)啟了新中國締造后的第一次“土地革命”，也預示著(zhù)新中國土地資本化探索之旅的開(kāi)始。

　　拍賣(mài)共有44家企業(yè)競投，限定開(kāi)口底價(jià)為200萬(wàn)元，每口價(jià)5萬(wàn)元。時(shí)任深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)公司總經(jīng)理駱錦星代表深房集團參與競投，最終以525萬(wàn)元的價(jià)格拿下了那塊住宅用地。

　　1988年7月，深房公司在這塊地上蓋起了東曉花園，一共154套住宅。駱錦星回憶說(shuō)：“賣(mài)的時(shí)候，當時(shí)市價(jià)可以賣(mài)到2000元，但拍賣(mài)時(shí)我承諾利潤不超過(guò)國際慣例的15%，每平方米沒(méi)有超過(guò)1600元，結果不到一小時(shí)就賣(mài)完。盡管如此低價(jià)，公司還是凈掙了將近400萬(wàn)元?！?/p>

　　這種通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的拍賣(mài)獲得的土地，才是完全意義上的商品房，因此東曉花園才是第一個(gè)商品住宅小區。但從東湖麗苑到東曉花園的發(fā)展歷程，記錄和濃縮的正是深圳乃至全國的房地產(chǎn)業(yè)從初建走向規范的歷程。

　　這一次土地使用權拍賣(mài)，直接促成了《憲法》的修改，隨著(zhù)深圳土地使用權的有償有期轉讓?zhuān)瑖鴥鹊谝淮伟淹恋赜少Y源變?yōu)橘Y產(chǎn)，作為商品可以買(mǎi)賣(mài)。從更深遠意義看，其在相當程度上促進(jìn)了社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展。在這個(gè)基礎上，深圳率先實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地的“招、拍、掛”，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)全面建立，實(shí)現了土地的有效利用和土地價(jià)值的真實(shí)回歸。土地的禁錮終于完全放開(kāi)。

　　但不巧的是，在這一年嚴重的通貨膨脹襲擊了中國，通貨膨脹率一度高達18.5%。因此啟動(dòng)的國民經(jīng)濟治理整頓，讓房改在此后3年時(shí)間內基本陷于停頓狀況。

　　海南地產(chǎn)泡沫

　　1988年8月23日，海南建省，各路資金和各色人馬紛紛涌入海南淘金，而主戰場(chǎng)都指向了新興的房地產(chǎn)行業(yè)。當時(shí)流傳著(zhù)“要掙錢(qián)，到海南；要發(fā)財，炒樓花”。正是這種狂熱的利益驅動(dòng)，一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫在大多數人沒(méi)有回過(guò)味來(lái)之前就突然破滅。

　　通過(guò)各種渠道涌入海南房地產(chǎn)的資金，既有來(lái)自四大國有銀行的，也有大型國有企業(yè)的，還有鄉鎮企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的。而野心勃勃的“地產(chǎn)英雄們”，包括我們熟知的潘石屹、馮侖、易小迪等人，還有后來(lái)虧損3000萬(wàn)元發(fā)誓再也不碰房地產(chǎn)的李書(shū)福，而更多的人在被地產(chǎn)泡沫吞噬后，名字已經(jīng)被人們所淡忘。

　　一組數據可以說(shuō)明當時(shí)泡沫膨脹的過(guò)程：1988年，海南商品房平均價(jià)格為1350元/平方米；1991年為1400元/平方米；1992年猛漲至5000元/平方米；1993年達到7500元/平方米的頂峰。短短3年，增長(cháng)超過(guò)4倍。而?？谑械貎r(jià)1991年最高為98萬(wàn)元／畝；到1993年漲至最高位為680萬(wàn)元／畝。

　　1992年初，鄧小平發(fā)表南巡講話(huà)，隨后，中央向全國傳達了《學(xué)習鄧小平同志重要講話(huà)的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區效應也因此得到全面釋放。高峰時(shí)期，這座總人數不過(guò)160萬(wàn)的海島上竟然出現了2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司。

　　平均每80個(gè)人一家房地產(chǎn)公司，這些公司當然不都是為了蓋房子。事實(shí)上，大部分人都在玩“擊鼓傳花”的古老游戲：比如第一家用100萬(wàn)元拿下了一塊標價(jià)1000萬(wàn)元的土地；倒手一賣(mài)，第二家用150萬(wàn)元購入了這塊標價(jià)1500萬(wàn)元的土地；到第三個(gè)買(mǎi)家，已經(jīng)可以用200萬(wàn)元買(mǎi)下這塊標價(jià)到2000萬(wàn)元的土地。最終，一家傳一家，接盤(pán)者必然是要償還一大筆的貸款，銀行也因此留下了黑洞。由于投機性需求已經(jīng)占到了市場(chǎng)的70%以上，一些房子甚至還停留在設計圖紙階段，就已經(jīng)被賣(mài)了好幾道手。

　　這個(gè)游戲玩到最高峰的1992年，?？谑薪?jīng)濟增長(cháng)率達到了驚人的83%，另一個(gè)熱點(diǎn)城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來(lái)源于房地產(chǎn)業(yè)。

　　一個(gè)偶然發(fā)現，將玩家潘石屹從美夢(mèng)中驚醒。1992年8月，為了核實(shí)一個(gè)項目的審批情況，潘石屹以5斤橘子和1條香煙的代價(jià)獲準查閱有關(guān)內部資料，他意外發(fā)現?？谑性诮ㄈ司》棵娣e已達50多平方米，而同期北京人均住房面積才7平方米。

　　憑著(zhù)直覺(jué)，潘石屹意識到，“海南的房地產(chǎn)要出事了”。他與包括馮侖、易小迪、王功權在內的6位合伙人馬上決定分家，攜資撤回北京發(fā)展。

　　1993年6月23日，當最后一群接到“花”的玩家正在緊張尋找下家時(shí)，終場(chǎng)哨聲突然毫無(wú)征兆地吹響。當天，時(shí)任國務(wù)院副總理的朱镕基發(fā)表講話(huà)，宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；次日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當前經(jīng)濟情況和加強宏觀(guān)調控意見(jiàn)》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。

　　這場(chǎng)調控的遺產(chǎn)，是給占全國0.6%總人口的海南省留下了占全國10%的積壓商品房。全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元。這場(chǎng)地產(chǎn)泡沫給海南帶來(lái)的影響是巨大的，直到2006年下半年，元氣大傷的海南房地產(chǎn)才開(kāi)始出現緩慢的恢復性增長(cháng)，但成交量依然有限。

　　城鎮住房改革正式啟動(dòng)

　　從1990年到1998年左右的時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)始商品化，但還帶有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩，購買(mǎi)者以單位、集體為主，輔以少量的個(gè)人購房。通常是單位統一購買(mǎi)以后，然后根據職工的工齡、職稱(chēng)等相關(guān)要素評分，然后根據分數多少為序把房子分配給單位的職工，個(gè)人對房子地段、戶(hù)型等方面選擇的自主性很小。

　　1994年7月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》，開(kāi)啟了城鎮住房制度正式改革之路。

　　從上世紀90年代中期開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)家們都感覺(jué)到在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銀行只能夠貸開(kāi)發(fā)，不能夠貸消費，是我國房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)短腿。他們看到在國外，個(gè)人住房抵押貸款，在整個(gè)房屋市場(chǎng)形成中起到的杠桿作用是巨大的。于是專(zhuān)家們紛紛通過(guò)不同的途徑向中央建議，要把住房抵押貸款引到中國來(lái)。

　　這些意見(jiàn)引起了國家的重視，當時(shí)在1997年金融風(fēng)暴以后，國家也想方設法推動(dòng)經(jīng)濟。當然推動(dòng)經(jīng)濟，直接驅動(dòng)消費還不容易，包括民營(yíng)企業(yè)都不允許投資，只能靠國家投資拉動(dòng)經(jīng)濟。如何能夠啟動(dòng)民間消費呢？

　　1997年11月的一天，朱镕基來(lái)到深圳視察工作，時(shí)任萬(wàn)科總經(jīng)理的王石受命進(jìn)行企業(yè)匯報。王石認為，2～3年內，住宅產(chǎn)業(yè)不可能成為支柱產(chǎn)業(yè)。

　　“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基問(wèn)?！安荒??！蓖跏幕卮鸷芨纱??！叭绻鹑谑袌?chǎng)開(kāi)放呢？”“不能?！薄跋M信貸放開(kāi)，還不行？”“兩年內不行?！薄拔覂赡陜纫欢ㄒ炎≌袠I(yè)促成支柱產(chǎn)業(yè)?！敝扉F基斬釘截鐵。

　　當時(shí)，中國已經(jīng)實(shí)行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，也在天津、煙臺等城市搞試點(diǎn)。朱镕基此前在多個(gè)場(chǎng)合表示，要把住房建設作為新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。

　　而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件宣布全國城鎮從1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。

　　以此為標志，住房制度改革全面展開(kāi)，老百姓開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)。