宏觀(guān)經(jīng)濟和政策概覽

　　2008年北京市國民經(jīng)濟持續快速發(fā)展，全年實(shí)現地區生產(chǎn)總值突破10,488億元，比上年增長(cháng)9%。其中三大產(chǎn)業(yè)對國民生產(chǎn)總值的貢獻率分別為1.1%、25.7%和73.2%。人均生產(chǎn)總值突破60,000元，達到63,029 元。

　　2008 年北京市對外經(jīng)濟繼續保持平穩增長(cháng)。全年進(jìn)出口總額2,718.5億美元，比上年增長(cháng)40.8%，增幅比上年提高18.7個(gè)百分點(diǎn)。全年新設立外商直接投資項目1,897 個(gè)，比上年下降12.9%。實(shí)際利用外資金額60.8 億美元，增長(cháng)20.1%，增幅比上年提高8.8 個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京市政府在本季正式落實(shí)了多項主要商業(yè)區的擴建工程。金融街西擴首期工程將在年內啟動(dòng)，面積約44萬(wàn)平方米，計劃投資33億元，預計帶動(dòng)100億社會(huì )投資。CBD東擴的地理范圍正式明確，新增面積約3平方公里，僅公共基礎設施建設投資就達70多億。

　　近期主要投資活動(dòng)

　　中化方興以40.6億元競得廣渠路15號地，規劃建筑面積28萬(wàn)平方米，預計將建成高檔綜合項目。

　　成都中澤置業(yè)以19.6億元取得奧運村鄉住宅地塊，規劃建筑面積14.88萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)概覽

　　供應——

　　2009年第2季度，共有5個(gè)寫(xiě)字樓項目入市：金融街中心、居然大廈、來(lái)福士廣場(chǎng)、中海廣場(chǎng)，以及豐樹(shù)大廈。新增供應量約為27.8萬(wàn)平方米，甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總存量因而達到600.3 萬(wàn)平方米。

　　需求——

　　受到全球經(jīng)濟停滯的影響，北京各主要區域的物業(yè)需求都呈現不同程度的下降。近期累積性需求的下降，各區域吸納量持續偏低，迫使業(yè)主不得不繼續降低報價(jià)。尤其是在市場(chǎng)供應相對比較飽和的區域，新入市項目的租金折扣力度表現得更為明顯。季度性下降最多的區域為CBD 和東長(cháng)安街／建國門(mén)，分別下降了9.83%和4.79%。

　　展望——

　　考慮到目前市場(chǎng)的大量供應，以及蕭條的市場(chǎng)環(huán)境，預計2009年下半年的甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊不容樂(lè )觀(guān)。

　　至于明年市場(chǎng)能否全面復蘇，主要取決于市場(chǎng)對全球經(jīng)濟的發(fā)展以及國內經(jīng)濟展望。雖然目前大家普遍對中國經(jīng)濟的預期都是保持積極樂(lè )觀(guān)的；但在國際市場(chǎng)，特別是在發(fā)達經(jīng)濟國家，主要還是在應對經(jīng)濟危機，致使投資活動(dòng)萎縮，經(jīng)濟復蘇的預期較低。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　瑞士信貸第一波士頓在金融街中心租用3,500平方米。

　　花旗集團在復星國際中心租用1,400平方米。

　　市場(chǎng)概覽

　　供應——

　　與上季度甚少項目開(kāi)盤(pán)相比，2009年第2季度新入市的高端住宅項目明顯增加，新項目包括：位于三里屯的工三、北四環(huán)的遠洋萬(wàn)和城，以及太陽(yáng)宮的太陽(yáng)公元等。

　　需求——

　　與上季度相比，本季度的高端住宅租賃市場(chǎng)在保持穩定的同時(shí)，呈現了上升的趨勢。整體平均租金從138.4 元/平方米/月，升至139.7 元/平方米/月，增長(cháng)了近1%；空置率則從24.8%降至23.3%，下降了1.5 個(gè)百分點(diǎn)。

　　至于高端住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)，也呈現出回暖現象。整體高端銷(xiāo)售市場(chǎng)的平均價(jià)格約為每平方米29,676元，比上季度上升了11.8%。

　　展望——

　　考慮到跨國企業(yè)的減薪減員計劃很難在較短時(shí)間內改變，以及綜合考慮整個(gè)國際經(jīng)濟形勢的影響，高端租賃市場(chǎng)，尤其是酒店服務(wù)式公寓市場(chǎng)，租金在短期內不會(huì )有快速增長(cháng)；而出租公寓和別墅，則會(huì )保持比較平穩的態(tài)勢。

　　對于銷(xiāo)售市場(chǎng)而言，如果成交量在一段時(shí)期內仍保持上升的趨勢，將會(huì )加強開(kāi)發(fā)商對項目調價(jià)的信心，因此我們預計未來(lái)高端住宅售價(jià)將會(huì )穩步上升。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　6月底，朝陽(yáng)區廣渠路15號地被中化方興以40.6億元競得，規劃建筑面積280,121平方米。這是今年以來(lái)北京市場(chǎng)最為引人注目的一宗住宅用地交易。

　　市場(chǎng)概覽

　　供應——

　　本季度新開(kāi)業(yè)的項目增多，主要有：國瑞崇外購物中心，13萬(wàn)平方米；來(lái)福士廣場(chǎng)，3 萬(wàn)平方米；以及悠唐生活廣場(chǎng)，11 萬(wàn)平方米。

　　需求——

　　隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇跡象的出現，以及政府擴大刺激內需計劃的推行，消費者信心出現回升，推動(dòng)零售業(yè)消費市場(chǎng)增幅不斷上升。另外，從本季度的新供應來(lái)看，中高檔次的項目兼具，也可以說(shuō)明不同定位的零售商對北京的商業(yè)市場(chǎng)都持有積極的信心。

　　目前，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇自持項目，只租不售。一面是考慮到市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境的風(fēng)險，但還有重要的一點(diǎn)，就是其意識到了保持統一產(chǎn)權，產(chǎn)生穩定的現金流，對項目經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)發(fā)展的重要性。

　　展望——

　　隨著(zhù)金融危機的深入和持續，零售商需要不斷地根據市場(chǎng)環(huán)境對品牌進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策略的調整，以期能在市場(chǎng)競爭中占得先機。另外，從項目層面來(lái)說(shuō)，如何突出項目特色，提高服務(wù)質(zhì)量，也是提升項目綜合競爭實(shí)力所需要考慮的因素。

　　近期人們對中國經(jīng)濟的預期發(fā)展比較樂(lè )觀(guān)，社會(huì )消費品零售總額也在保持上漲，我們相信未來(lái)半年的商鋪市場(chǎng)將會(huì )很快恢復到平穩增長(cháng)的態(tài)勢，租金和入住率都將會(huì )有一定程度的提升。

　　市場(chǎng)活動(dòng)

　　優(yōu)衣庫在朝陽(yáng)區悠唐生活廣場(chǎng)租用400 平方米。

　　Zara在東城區來(lái)福士廣場(chǎng)租用1,000 平方米。