晨報連續追蹤20天，揭露“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷(xiāo)控表變色之謎 王曉芬 制圖

　　晨報連續追蹤20天，揭露“網(wǎng)上房地產(chǎn)”銷(xiāo)控表變色之謎

　　新盤(pán)成“變色龍”：一套房反復“賣(mài)”

　　□晨報記者 徐 運 劉 暢 實(shí)習生 劉曉頔 施文君 文 雯

　　滬上買(mǎi)房者大都上過(guò)官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站。該網(wǎng)站將在售新盤(pán)的每一套房子都用顏色標注：綠色代表“可售”，紫色表示“已付定金”，黃色表示“已簽約”，紅色表示“已登記”。如此一來(lái)，購房者對新盤(pán)的銷(xiāo)售情況便一目了然，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)法明目張膽地暗箱操作。

　　然而，晨報記者經(jīng)過(guò)連續20天的追蹤調查發(fā)現，部分新盤(pán)在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的銷(xiāo)控表上玩起了“變色”游戲，一套房子翻來(lái)覆去變化六七次顏色一點(diǎn)都不稀奇。與此相對應，這些樓盤(pán)往往有著(zhù)超過(guò)50%的定金撤銷(xiāo)率。

　　在這些怪現狀的背后，可能隱藏著(zhù)開(kāi)發(fā)商自買(mǎi)自賣(mài)、偽造熱銷(xiāo)場(chǎng)面等手段。如果開(kāi)發(fā)商是玩這類(lèi)把戲，將對普通購房者的心理產(chǎn)生不小的影響，甚至會(huì )使他們被迫“咬牙”買(mǎi)下原本并不確定要買(mǎi)的房子。與此同時(shí)，這些色彩變幻不定的房源，有可能被開(kāi)發(fā)商變相地“捂”下來(lái)，然后加價(jià)出售。如此等等，最終都是購房者買(mǎi)單。

　　銷(xiāo)售狀態(tài)變幻不定：

　　一套房能“變色”六七次

　　記者對虹口區的A樓盤(pán)“在售樓銷(xiāo)售表”進(jìn)行了連續20天持續觀(guān)察，發(fā)現其“變色”花樣可謂五花八門(mén)。

　　其中，2號樓的 902、1903、2302、2502均在7月31日正常簽好合同(黃色)后，于8月1日轉為“已登記”狀態(tài)(紅色)，接著(zhù)又在8月4日上午9點(diǎn)統一變回“已簽約”(黃色)，當天下午3點(diǎn)又變成“已登記”(紅色)。綠變紫，紫變黃，黃變紅，紅變黃，黃又變紅，簡(jiǎn)直讓人摸不著(zhù)頭腦。

　　無(wú)獨有偶，2號樓的601、703在7月28日之前都處于“已付定金”狀態(tài)(紫色)，7月28日突然變成了“可售”(綠色)房屋，也就是說(shuō)之前的預定者均放棄兩套房屋，可售狀態(tài)(綠色)一直持續到7月30日下午1點(diǎn)。當日下午3點(diǎn)，其狀態(tài)又發(fā)生改變，銷(xiāo)售表顯示：這兩套房屋又有客戶(hù)預定(紫色)。到了8月6日上午9點(diǎn)，兩套房屋又恢復了“自由身”(綠色)，而中午12點(diǎn)又被人相中(紫色)。紫變綠，綠變紫，紫又變綠，綠又變紫，兩種顏色就能有諸多變化。

　　這樣匪夷所思的“變色”，在三棟樓共計80套房屋中反復上演。1號樓更是除了3、4、16、21層沒(méi)有出現過(guò)不正常變動(dòng)外，其他樓層均發(fā)生過(guò)“變色”。撤銷(xiāo)率畸高：

　　超過(guò)30%不是少數樓盤(pán)

　　同樣蹊蹺的還有畸高的撤銷(xiāo)率。記者通過(guò)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布的在售樓銷(xiāo)售表統計，截至昨晚9時(shí)，一共只有288套物業(yè)的A樓盤(pán)，尚有26套未售出，而“已付定金”、“已簽約”、“已登記”的總數量為262套。

　　然而，就是這個(gè)樓盤(pán)，定金逾期總次數居然達到199次，合同撤銷(xiāo)總次數則為1次。單純從數字上來(lái)看，似乎有199個(gè)購房者放棄了至少2萬(wàn)元的定金，讓開(kāi)發(fā)商白賺了398多萬(wàn)元。

　　難道購房者都如此大方，超過(guò)75%的客戶(hù)都肯輕易將定金拱手送人？

　　A樓盤(pán)的“變色”并不是個(gè)案。與之相距不遠的B樓盤(pán)在一個(gè)月前也上演過(guò)“變色”好戲，如今的定金逾期率也高達138次。而記者通過(guò)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布的信息統計后發(fā)現，截至2009年8月12日，本年度開(kāi)盤(pán)的住宅中，滬上共有14個(gè)樓盤(pán)的“定金逾期率”(含合同撤銷(xiāo))均在30%以上。

　　其中，位于靜安區的“經(jīng)典茂名公寓”的“定金逾期率”達209%！該樓盤(pán)共有134套可售房屋，其“合同撤銷(xiāo)次數”為7次，“定金逾期次數”為280次；位于普陀區的“中環(huán)凱旋公寓”的情況更加令人費解：可售房屋為626套，而“合同撤銷(xiāo)次數”為256次。銷(xiāo)售代表說(shuō)辭多：

　　與網(wǎng)上銷(xiāo)售狀態(tài)大不一樣

　　在對“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進(jìn)行數據分析的同時(shí)，記者還以購房者的身份，連日電話(huà)咨詢(xún)A樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況，銷(xiāo)售代表的說(shuō)辭也是變化萬(wàn)千，對每天所說(shuō)的銷(xiāo)售態(tài)勢反復無(wú)常，與網(wǎng)上公布的銷(xiāo)售信息也出入甚大。

　　7月28日下午，記者致電A樓盤(pán)售樓處。銷(xiāo)售代表說(shuō)：“中區全部都賣(mài)完了?！碑斢浾邌?wèn)到“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上怎么還有1號樓14層的房子時(shí)，該銷(xiāo)售代表告訴記者：“早上有客戶(hù)過(guò)來(lái)簽掉了，今天是簽約最后一天，所以大家都很急的，有很多客戶(hù)都是請假過(guò)來(lái)的?！?/p>

　　7月31日記者來(lái)到該樓盤(pán)售樓中心，向該銷(xiāo)售代表詢(xún)問(wèn)是否會(huì )有退房的，得到的答案是“可能會(huì )有，不過(guò)周末來(lái)購房的會(huì )很多，退房的可能性不大?！倍斕炀W(wǎng)上公布的信息卻顯示：1號樓14層有90平方米的房子，而銷(xiāo)售口中所說(shuō)的18層，在網(wǎng)上顯示的卻是“已預定”。

　　8月4日上午，網(wǎng)上公布的銷(xiāo)售信息有很大變化，可售總套數突然大幅增加，該銷(xiāo)售代表解釋道：“網(wǎng)上可售的房子可能是因為支票付款，合同還沒(méi)有簽，但是這些房子肯定都是已經(jīng)有人要了的?！彼€表示，如果一旦有人退房會(huì )馬上聯(lián)系記者，但是要“馬上過(guò)來(lái)簽約”，不然“過(guò)一會(huì )就被人家搶掉了”。當天下午2點(diǎn)，該銷(xiāo)售代表打電話(huà)告訴記者，她手里1號樓903退房了，“趕緊來(lái)訂，現在這個(gè)戶(hù)型很搶手?！?/p>

　　有趣的是，就在這20天內，記者還在4個(gè)不同的日子里收到該樓盤(pán)發(fā)出的短信：“現一期尚余少量房源，有意者請速至售樓處認購”。

　　業(yè)內解釋?zhuān)侯l繁變色或是開(kāi)發(fā)商自我炒作

　　對于部分樓盤(pán)交易圖例“變色”頻繁和定金逾期率高，記者昨天采訪(fǎng)了多名開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人士，他們普遍的說(shuō)法是：購房者交了定金卻一直沒(méi)簽銷(xiāo)售合同的話(huà)，大概過(guò)10－15天左右，圖例就會(huì )自動(dòng)變成綠色(“可售”狀態(tài))，就會(huì )顯示定金逾期。而實(shí)際上購房者沒(méi)有退定金，只是拖延了簽合同的時(shí)間。

　　一家開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售負責人告訴記者：正常情況下，購房者從交付定金到正式簽約有10－15天的期限，如果過(guò)了這個(gè)期限還沒(méi)有簽約的話(huà)，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的系統會(huì )將已預定房源自動(dòng)變?yōu)榭墒鄣?，也就是圖例重新“返綠”，等購房者最終簽約后，這套房的圖例才會(huì )最終“變黃”、“變紅”。同一套房甚至有可能多次定金逾期，所以部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)的“定金合同撤銷(xiāo)率”會(huì )特別高。對于這些過(guò)期來(lái)簽約的購房者來(lái)說(shuō)，不一定是真的不買(mǎi)了，有可能是銀行貸款沒(méi)有批下來(lái)，或者買(mǎi)房人出差不在本地，所以要晚幾天才可以簽約。

　　盡管如此，頻繁的“變色”并不代表沒(méi)有其他“花樣經(jīng)”。

　　易居中國分析師薛建雄表示，“圖例出現變色，正常情況下是購房者付了定金后又毀約，比如房貸出現問(wèn)題，或者當初個(gè)人信息如姓名、地址之類(lèi)登記錯誤，要退掉重來(lái)。但是如果頻繁變色，就有可能是開(kāi)發(fā)商自我炒作，他們可以自己簽定金合同，過(guò)幾天又退掉，其實(shí)就是把資金(定金)從左手換到右手，其本身沒(méi)有任何損失，但制造了樓盤(pán)銷(xiāo)售緊張的假象?！蓖瑫r(shí)他又解釋道，“如果到了已簽的地步再變色，那就有可能是存在騙貸的情況，比如開(kāi)發(fā)商授意其員工或者是有關(guān)系的人與其簽合同，然后到銀行貸款，如果過(guò)段時(shí)間有客人真想買(mǎi)這套房子了，他們就將客戶(hù)買(mǎi)房的錢(qián)再還給銀行?！?/p>

　　透明銷(xiāo)售落空 購房者咽下“高價(jià)”苦果

　　開(kāi)發(fā)商保留房源也好，騙貸也好，“左手進(jìn)右手出”也好，總之就是造成人為的銷(xiāo)售火爆，“供不應求”。如果開(kāi)發(fā)商玩這類(lèi)把戲，將那對普通購房者的心理產(chǎn)生不小的影響：原本也許覺(jué)得房子太貴，沒(méi)必要立刻買(mǎi)，看到這種“都快賣(mài)光了”，“再不買(mǎi)就只剩底層”的情況，也會(huì )不由自主地咬牙掏錢(qián)買(mǎi)下，甚至加價(jià)買(mǎi)下原本并不確定要買(mǎi)的房子。

　　此外，被開(kāi)發(fā)商“保留”的房源，可能會(huì )被“捂”一陣后再加價(jià)出售，這個(gè)高價(jià)的“苦果”，自然要由后來(lái)的購房者來(lái)嘗。

　　一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人對記者表示，在目前的市場(chǎng)情況下，多數開(kāi)發(fā)商都在借助樓市高潮加快推房，但對于只有少數“尾房”或開(kāi)發(fā)規模不大的企業(yè)而言，有可能通過(guò)反復簽訂“假定金”、“假合同”的手法變相達到囤房惜售的目的。

　　據這名房企負責人介紹，一般來(lái)說(shuō)，在樓盤(pán)正常銷(xiāo)售期間，10%-15%的定金或合同撤銷(xiāo)率都是比較正常的；而在樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)的“強銷(xiāo)售期”內，可能會(huì )因為最終確定的房?jì)r(jià)超出購房人預期，而使得定金撤銷(xiāo)率上升到25%-30%；但如果出現超過(guò)50%的定金或者合同撤銷(xiāo)率，那開(kāi)發(fā)商一定要自我檢討了，肯定是銷(xiāo)售策略失敗或者就是有人為故意的因素。對于個(gè)別樓盤(pán)超過(guò)100%的定金撤銷(xiāo)率，“肯定是非正常市場(chǎng)銷(xiāo)售行為”。

　　［新聞回顧］

　　晨報持續關(guān)注高撤銷(xiāo)率

　　上海部分樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率(含預訂)畸高已不是新鮮事。2008年4月10日，晨報以《如此“熱賣(mài)”，簽約285次撤銷(xiāo)285次》為題報道過(guò)這一問(wèn)題，并引起廣泛關(guān)注。

　　針對這一問(wèn)題，當時(shí)的上海市房地局隨后在接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對定金合同撤銷(xiāo)率較高的樓盤(pán)，房地局將做進(jìn)一步調查。一旦發(fā)現房地產(chǎn)企業(yè)存在違規操作行為，將按照法律法規和房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治規定予以查處。

　　在去年調查這一問(wèn)題時(shí)，多家銷(xiāo)售商不約而同地對晨報記者指出，高撤銷(xiāo)率在于主管部門(mén)的交易服務(wù)系統不能區分購房人逾期簽約與真正的撤銷(xiāo)合同。對此，上海市房地局曾向新華社記者表示，下階段將進(jìn)一步改進(jìn)信息發(fā)布方式，按照合同類(lèi)型分類(lèi)公布合同撤銷(xiāo)信息。