5月20日和5月21日晚間，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科先后發(fā)布公告稱(chēng)發(fā)債計劃已獲批，而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在今年4月數量激增。公司債和中間信托等融資類(lèi)的中間業(yè)務(wù)，正在為處于資金困擾中的房地產(chǎn)企業(yè)提供再融資新方向

    5月20日夜間，保利地產(chǎn)（600048.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，公司發(fā)行43億元公司債的計劃獲得證監會(huì )批準。5月21日夜間，萬(wàn)科A（000002.SZ）也發(fā)布公告稱(chēng)，證監會(huì )有條件通過(guò)萬(wàn)科發(fā)行不超過(guò)59億元的債券的申請。

    這是繼3月12日金地12億元公司債獲批后，證監會(huì )再度放行房企的再融資計劃。

    而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在今年4月數量激增。公司債和中間信托等融資類(lèi)的中間業(yè)務(wù)，正在為處于資金困擾中的房地產(chǎn)企業(yè)提供再融資新方向，合計在最近3個(gè)月內為房企提供了131.7億元的周轉頭寸。

    選擇公司債比銀行貸款年省近億元

    5月21日，保利地產(chǎn)最低跌3％，后隨大盤(pán)上漲走強，收報18.32元，漲2.35%，落后于大盤(pán)漲幅。5月22日，萬(wàn)科A收于19.76元，跌3.61％.

    光大證券分析師趙強稱(chēng)，理論上講發(fā)行公司債使得公司融資成本降低，屬于利好消息；但是由于市場(chǎng)此前對該消息已有所消化，而且發(fā)行規模有限，故對股價(jià)影響有限。

    雖然這一利好對于地產(chǎn)公司的股價(jià)沒(méi)有刺激作用，但是對于公司的發(fā)展卻可說(shuō)解了資金的燃眉之急。

    以保利為例，去年8月增發(fā)配股再融資70億元后，自去年9月至今年4月，保利地產(chǎn)合計在廣州、上海、天津、武漢、長(cháng)春等區域拿下20多幅地塊，合計地價(jià)款超過(guò)120億元。而從去年10月至今年4月，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售額約97.5億元，僅一季度期末現金及現金等價(jià)物余額比期初減少了25.37億元。

    在營(yíng)業(yè)收入與買(mǎi)地、經(jīng)營(yíng)成本之間存在利差的情況下，保利地產(chǎn)一季度新增了銀行貸款44.28億元，同比增長(cháng)158％.而在去年6次加息后，按央行今年2月發(fā)布的去年第四季度貨幣政策執行報告顯示，去年第四季度5年以上的商業(yè)貸款，金融機構人民幣貸款加權平均利率7.35%.以保利地產(chǎn)今年一季度新增的44.28億元貸款計，每年就要支付約3.25億元的利息。如果按照復利計算，其支出更大。

    在一季度末保利地產(chǎn)總資產(chǎn)負債比率已達約71％的情況下，再大肆增加公司債，不但將加劇公司的流動(dòng)資金風(fēng)險，也將加大財務(wù)成本。

    保利公司債獲批后，如果參考今年3月12日金地集團（600383.SH）發(fā)行公司債的年利率為5.5％發(fā)行，而且不作復利計算來(lái)看的話(huà)，保利43億元公司債的財務(wù)成本支出，每年的利息支出2.365億元，比向銀行借貸減少8800萬(wàn)元以上，如果考慮到銀行借款的復利計算因素，實(shí)際節省的數額應該更高。

    萬(wàn)科的59億元公司債，相比銀行借款，每年支出的利息也至少可以減少1.09億元以上。

    中間業(yè)務(wù)融資破解房企難題

    去年7月，中國銀監會(huì )業(yè)務(wù)創(chuàng )新監管協(xié)作部主任李伏安曾經(jīng)在“2007中國房地產(chǎn)投融資大會(huì )”上強調，今后地產(chǎn)企業(yè)融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個(gè)極端，而應更多地選擇中間產(chǎn)品，如發(fā)售公司債及信托產(chǎn)品等。

    當時(shí)他提出，企業(yè)的生產(chǎn)利潤、管理利潤、資本利潤是三維空間，大型房企發(fā)展到今天，靠賣(mài)房子的利潤會(huì )越來(lái)越少，靠資金管理運作帶來(lái)的利潤是越來(lái)越大。“當前中國市場(chǎng)最需要發(fā)展的就是債券市場(chǎng)，其融資方式可以多元化組合，上市公司應該往這個(gè)方向走。”而信托產(chǎn)品則可以通過(guò)資本市場(chǎng)，“把公司變?yōu)橄驈V大一般投資人、機構投資者、專(zhuān)業(yè)長(cháng)期投資人提供一種投資產(chǎn)品。”

    半年多過(guò)去后，李伏安所強調的房企融資新方向正逐漸體現。

    今年3月成為房地產(chǎn)信托發(fā)行的高峰期，一個(gè)月內發(fā)行了7個(gè)產(chǎn)品，為2007年3月以來(lái)最高，當月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品合計募集資金4.7億元。到了4月，如中信房地產(chǎn)、凱德置地等知名開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品，當月雖然地產(chǎn)信托產(chǎn)品只有3個(gè)，但是金額近13億元。

    公司債和信托產(chǎn)品，在3~4月間為房地產(chǎn)企業(yè)提供了合計72.7億元的再融資金額，遠大于同期A(yíng)股市場(chǎng)上地產(chǎn)企業(yè)IPO所募集的15億元，而港股在此期間沒(méi)有地產(chǎn)公司曾經(jīng)成功IPO或者再融資。

    從以往經(jīng)驗看，在股市融資功能不暢的階段，企業(yè)的公司債發(fā)行更能提供融資支持。如2006年共有242家公司發(fā)行了短期融資券，其中上市公司約占七成。而同年新發(fā)行股票的公司僅有71家。

    由于公司債券發(fā)行審核重點(diǎn)在項目的盈利狀況和發(fā)行人的償債能力，沒(méi)有負債比率、用途等硬性指標限制，原先公司債發(fā)行必須由銀行或集團擔保的要求也被取消，使得發(fā)行公司債的門(mén)檻相比股市融資更低。而這對于正急于解決資金問(wèn)題，但是又面臨銀根緊縮、利率上調以及股市大環(huán)境不支持再融資的房企來(lái)說(shuō)，更能切合自身需要。

    至于信托產(chǎn)品融資，由于只需要滿(mǎn)足“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％及資質(zhì)在二級以上這三項條件就可以發(fā)行，更便于大中型開(kāi)發(fā)商以此進(jìn)行單個(gè)項目的融資，而且其回報率可以根據市場(chǎng)接受水平自行制定，也更便于進(jìn)行財務(wù)預算。