原標題：保利物業(yè)要來(lái)了營(yíng)收25億將成新三板物管界“老大”

昨日（2月28日），保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利物業(yè)”）遞交新三板掛牌申請，股票采取協(xié)議轉讓方式。其倘若最終掛牌，將毫無(wú)疑問(wèn)成為新三板42家物業(yè)管理公司的“老大哥”，而新三板也將迎來(lái)又一家“名牌”企業(yè)。

今日（3月1日），上市公司保利地產(chǎn)（600048.SH）亦發(fā)布公告，對其全資子公司保利物業(yè)申請掛牌新三板獲受理的事項進(jìn)行披露。

年營(yíng)收25.48億在管面積92%來(lái)自保利地產(chǎn)63%集中在6省市

保利物業(yè)成立于1996年6月，僅比母公司保利地產(chǎn)晚了4年。2016年10月25日，保利物業(yè)完成股改，董事長(cháng)為保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新。

股轉說(shuō)明書(shū)顯示，保利物業(yè)2015年和2016年營(yíng)收分別為19.36億元和25.48億元，凈利潤分別為8563萬(wàn)元和1.42億元，在管物業(yè)面積達8870.96萬(wàn)平方米，綜合實(shí)力全國排行第三，僅次于萬(wàn)科物業(yè)有限公司和綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司。

2016年，保利物業(yè)總資產(chǎn)15.56億元，股東權益3.13億元，資產(chǎn)負債率78.15%，每股凈資產(chǎn)3.13元，每股收益1.4元/股。

與大多數物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目來(lái)源較為集中的情況一樣，保利物業(yè)92%的在管面積來(lái)源于由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，面積達8160.98萬(wàn)平方米。

目前，保利物業(yè)已設有18家子公司、74家分公司，在管項目總數達381個(gè)，分布在全國22個(gè)省、直轄市、自治區，其中廣東95個(gè)、四川44個(gè)、遼寧32個(gè)、上海25個(gè)、北京25個(gè)、重慶22個(gè)，分列前六位，合計項目數243個(gè)，占總項目數63.78%。

保利物業(yè)股權結構如下：

住宅物業(yè)收入占87%陸續拓展學(xué)校、旅游物業(yè)等新領(lǐng)域

保利物業(yè)主營(yíng)為住宅物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)園區物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)（學(xué)校、醫院、體育場(chǎng)館等）的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主提供基礎物業(yè)管理服務(wù)和顧問(wèn)咨詢(xún)及協(xié)銷(xiāo)配合服務(wù)。

2015年和2016年，公司的住宅物業(yè)收入占比分別為89.43%和87.44%，其余物業(yè)收入占比較小。

不過(guò)，根據2016年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告顯示，住宅物業(yè)收入占比偏高實(shí)為行業(yè)共性。

2015年，全國百強物管企業(yè)住宅物業(yè)管理收入506.5億元，占物業(yè)服務(wù)費總收入的53.6%；辦公、商業(yè)、工業(yè)園區管理收入占比分別為22.34%、6.80%和4.75%。

對此，保利物業(yè)表示，已調整市場(chǎng)拓展方向，重點(diǎn)向非住宅物業(yè)傾斜，已陸續拓展學(xué)校、工業(yè)園區、旅游物業(yè)等非住宅物業(yè)。

此外，在提供基礎物業(yè)服務(wù)外，保利物業(yè)將開(kāi)拓更多社區增值服務(wù)，如養老、健康等。

事實(shí)上，物業(yè)管理行業(yè)已呈現出多種經(jīng)營(yíng)的趨勢。2015年，百強物管企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入189.9億元，增速為3.94%，占總收入比例為16.73%。

其中，社區服務(wù)收入70.83億元，占多種經(jīng)營(yíng)比重37.29%；房屋經(jīng)紀服務(wù)和社區電商服務(wù)在多種經(jīng)營(yíng)收入中占比分別為6.68%和5.42%。

行業(yè)集中度低并購成風(fēng)保利物業(yè)要買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)？

目前，國內物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過(guò)10萬(wàn)家，其中擁有國家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)的超過(guò)1000家。

雖然物管百強企業(yè)市場(chǎng)占有率逐年提高，但仍處于較低水平。2013年-2015年，物管百強企業(yè)市場(chǎng)占有率分別為9.8%、10.6%、13.5%。

物業(yè)管理行業(yè)準入門(mén)檻較低，異地擴張難度較小，這兩者因素為行業(yè)內小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存提供了空間。

與此同時(shí)，行業(yè)集中度低的現狀，也為業(yè)內并購提供了天然的土壤。

根據中國指數研究院的數據，2015年，百強物管企業(yè)合計收購200余家物業(yè)服務(wù)商，收購管理面積合計3.85億平米，占百強物管企業(yè)2015年管理面積增量的22.11%。

目光回到新三板，已掛牌的物業(yè)管理公司并不在少數。

據東方財富Choice數據，新三板共有42家物業(yè)管理掛牌企業(yè)。雖然數量不少，但從業(yè)績(jì)來(lái)看，與保利物業(yè)均有一定差距。

其中，業(yè)績(jì)最好的遠洋億家（837149.OC），2015年營(yíng)收10.54億元，凈利潤7450萬(wàn)元；2016年上半年營(yíng)收4.93億元，凈利潤4829萬(wàn)元。其控股股東為北京遠坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，實(shí)際控制人為遠洋集團控股有限公司。

此外，其余如格力物業(yè)（837530.OC）、美的物業(yè)（839955.OC）等知名度較高的物業(yè)管理企業(yè)，均無(wú)法與保利物業(yè)相提并論。

倘若保利物業(yè)成功掛牌，其會(huì )否借助資本市場(chǎng)，在行業(yè)內買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，讓我們拭目以待。