李秀中

　　成都100多個(gè)城市綜合體的寫(xiě)字樓將在2012年集中上市，天量供應引發(fā)業(yè)界對成都商業(yè)地產(chǎn)泡沫的擔憂(yōu)。最近兩家機構的一季度報告都預示，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)2012年將面臨供大于求的嚴峻形勢。

　　世邦魏理仕報告顯示，預計二季度將會(huì )有巨量寫(xiě)字樓入市，將加劇供過(guò)于求的現狀。仲量聯(lián)行的報告也顯示，大量新增供應及竣工高峰將令市場(chǎng)面臨一定壓力，預計未來(lái)12個(gè)月內全市空置率將有顯著(zhù)上升。

　　放量供應

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟統計數據顯示，截至2011年5月底，成都在建和立項的城市綜合體已經(jīng)達到88個(gè)(商業(yè)體量超過(guò)5萬(wàn)平方米)。不過(guò)，銳利數據成都公司總經(jīng)理郭潔認為，今年的數據將“遠遠不止，至少150個(gè)”。

　　世邦魏理仕的統計數據顯示，2012年成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)將出現供應高峰，創(chuàng )紀錄地達到250萬(wàn)平方米，2011年這一數據還不到100萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，這一壓力在一季度尚未顯現。世邦魏理仕發(fā)布數據顯示，一季度優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲1.1%至每月每平方米99.7元。新增供應量有小幅增量，但市場(chǎng)空置率依然存在微量下降，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.9%。

　　世邦魏理仕認為，這種增長(cháng)仍舊是因為一季度新增供應量微少并不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，而新入市的坐落在市中心白揚大廈為優(yōu)質(zhì)甲級寫(xiě)字樓租金定價(jià)并不低，吸納量也基本達到預期，使得租金有所上升且空置率下降。

　　仲量聯(lián)行的報告也顯示，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)在傳統租售淡季的第一季度仍保持活躍，成都市甲級寫(xiě)字樓凈吸納量為31075平方米。雖受新項目入市影響，第一季度末全市甲級寫(xiě)字樓空置率升至23.1%，但受強勁租賃需求推動(dòng)，可比項目空置率持續走低，降至15.7%。全市甲級寫(xiě)字樓平均有效租金持續上升勢頭，至季末微漲至每平方米每月119.6元，環(huán)比及同比分別增長(cháng)0.2%、11.1%。

　　不過(guò)，世邦魏理仕預計二季度將會(huì )有大量寫(xiě)字樓入市，其中最令人矚目的為來(lái)福士、鐵獅門(mén)晶融匯以及華潤大廈和時(shí)代8號。這些新增量將大大提升成都現有市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的質(zhì)量及數量。而推遲在二季度入市的位于天府大道沿線(xiàn)的天量寫(xiě)字樓，將加劇供過(guò)于求的現狀，持續影響這部分地區的售價(jià)及租金。情況不容樂(lè )觀(guān)。

　　泡沫已現？

　　成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的現狀已經(jīng)引起當地業(yè)界的擔憂(yōu)，一些資深業(yè)內人士從目前供求關(guān)系的角度來(lái)看，認為成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)出現了泡沫，而且在2012年很有可能會(huì )面臨破裂。

　　不過(guò)，世邦魏理仕華西區董事總經(jīng)理胡港文表示，從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，一線(xiàn)城市以外的省會(huì )城市在未來(lái)一兩年之內會(huì )有一個(gè)短期的放量供應，市場(chǎng)競爭會(huì )加劇。在這兩年內，會(huì )超出市場(chǎng)需求，但是隨著(zhù)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及服務(wù)業(yè)比重的提高，這些供應量會(huì )被消化。

　　世邦魏理仕中國區總裁兼首席執行官蒲敬思也表示，從寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，目前的確碰到這樣一個(gè)現實(shí)問(wèn)題，短期內供大于求的情況會(huì )造成結構性空置率比較高。不過(guò)，他也認為：“雖然今年中國的GDP增長(cháng)率下調到7.5%~8%左右，但是我們覺(jué)得還是有強勁的發(fā)展動(dòng)力，這從整體上減少了整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險。整體來(lái)看，風(fēng)險是很低的?！?/p>

　　胡港文表示，短時(shí)間內放量供應可能最明顯的一個(gè)現象就是租金、價(jià)格方面會(huì )面臨壓力。但是，如果看以往中國其他一些城市的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展，15年前陸家嘴的供需平衡現狀可能比現在這些省會(huì )城市更嚴峻，但是也可以看到由于中國改革開(kāi)放的發(fā)展帶來(lái)大量需求，吸納了大量的供應，現在陸家嘴的租金也很高。

　　他同時(shí)表示，整個(gè)成都市場(chǎng)可能有一個(gè)問(wèn)題，前幾年土地大量集中出讓導致新增的寫(xiě)字樓供應量集中在短期放量供應。今后在發(fā)展中應從土地的供應源頭上進(jìn)行控制，更科學(xué)地去研究判斷未來(lái)對辦公市場(chǎng)的新增需求量，這樣可以有調節性地增加新供應。