“商業(yè)地產(chǎn)已成為國際資本‘圍獵’的對象而高端商業(yè)地產(chǎn)代表了未來(lái)的投資趨勢和方向。”智慧廣場(chǎng)項目負責人告訴記者。

　　“我們監測到的全球數據顯示在全球前15名的房地產(chǎn)商中大部分擁有大量商業(yè)地產(chǎn)包括美國、澳大利亞、日本等國的一些公司。所以從全球趨勢來(lái)說(shuō)我們也越來(lái)越重視商業(yè)地產(chǎn)會(huì )有部分資金投入到中國的項目。”同一天摩根大通銀行副總裁陳思沖對本報記者表示。

　　伴隨著(zhù)新“國十條”的出臺國內住宅市場(chǎng)調整壓力加劇與此同時(shí)國際資本避險需求增加商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為機構們新的資金出口。據有關(guān)人士透露中國資本市場(chǎng)引入國際通行的房地產(chǎn)投資信托基金REITs也進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。在國內相關(guān)政策沒(méi)有明確之前國際資本已通過(guò)REITs的方式在悄然運作。而一個(gè)相比傳統民間資本更加強大的資本團體不久將浮出水面。

　　風(fēng)投“后悔”沒(méi)選擇商業(yè)地產(chǎn)

　　“現在深圳非常‘熱’。你到任何一個(gè)地方吃飯旁邊可能就有兩個(gè)人在談私募基金。”長(cháng)期專(zhuān)注風(fēng)險投資的德豐杰龍脈中國基金執行董事李廣新笑著(zhù)告訴記者，國內已有近百家上市公司登陸創(chuàng )業(yè)板平均每家公司年凈利潤約2000萬(wàn)元相當于國內一套高檔商品房的增值。

　　“一套房子的利潤就相當于一個(gè)上市公司說(shuō)明什么呢?”李廣新給記者講述了這樣一個(gè)故事。2002年他在上海拓展業(yè)務(wù)當時(shí)計劃建立一個(gè)風(fēng)險投資聚集的園區而開(kāi)發(fā)區同意出讓1平方公里土地為進(jìn)駐的風(fēng)險投資總部建造寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)。李廣新考慮到基金協(xié)議中約定的投資方向只能是實(shí)體項目而不可以投資地產(chǎn)項目因此作罷。10年后當他再去審視當時(shí)的投資決策發(fā)現當時(shí)如果涉足商業(yè)地產(chǎn)其回報已超過(guò)10倍甚至超過(guò)其10年來(lái)投資的很多項目。

　　隨著(zhù)“國十條”的出臺市場(chǎng)對于國內地產(chǎn)走勢預期開(kāi)始出現分歧。但不少專(zhuān)家認為如果實(shí)體經(jīng)濟回暖勢頭得到保持那么因住宅市場(chǎng)調整對經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生的影響可能被抵消這也將成為本輪調控能否持續更長(cháng)時(shí)間的決定性因素。

　　“此前寬松的貨幣政策、信貸政策對于房?jì)r(jià)的支撐不可小視。”中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示去年新增信貸超過(guò)9萬(wàn)億元今年預計7.5萬(wàn)億元貨幣大幅增長(cháng)必然拉動(dòng)非貿易品的價(jià)格因此房?jì)r(jià)短期仍將呈現上漲態(tài)勢。

　　在本次論壇上中國社會(huì )科學(xué)院金融發(fā)展研究室主任易憲容則明確指出2009年地產(chǎn)市場(chǎng)快速復蘇將進(jìn)一步拉動(dòng)2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(cháng)一是因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)滯后于房地產(chǎn)交易銷(xiāo)售;二是中國商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格“倒掛”商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格長(cháng)期低于住宅價(jià)格。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于商業(yè)地產(chǎn)信貸相對從緊資金杠桿比例低。而在住宅市場(chǎng)信貸緊縮之后資金轉向流入商業(yè)地產(chǎn)的可能性很大。

　　國際資本全面滲透高端商業(yè)地產(chǎn)

　　“當前已經(jīng)不能僅僅從建筑的高度、從視覺(jué)效果上來(lái)理解商業(yè)地產(chǎn)這樣的時(shí)代正在成為過(guò)去。”陳思沖毫不掩飾對新型高端商業(yè)地產(chǎn)的興趣因為在分享人民幣升值的同時(shí)物業(yè)自身的增值潛力巨大。

　　智慧廣場(chǎng)一位內部人士向記者表示國際資本看好的高端地產(chǎn)往往具有很高的綜合價(jià)值一是樓宇的智能化等技術(shù)層面;二是生態(tài)化的理念層面。目前國內商業(yè)地產(chǎn)的情況是技術(shù)層面相對充分理念層面略顯不足。而據介紹如國際資本此次關(guān)注的智慧廣場(chǎng)項目融合了信息技術(shù)、低碳運行和園林式設計理念綠化率高達40%在深圳高端商業(yè)地產(chǎn)中尚屬罕見(jiàn)。

　　不僅如此國際風(fēng)險投資基金已經(jīng)全面滲透到商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)合作領(lǐng)域。

　　“德豐杰在上海的總部就是遵循環(huán)保理念2003年由德國工程師設計建造的。”對于高端商業(yè)地產(chǎn)的技術(shù)標準和投資價(jià)值李廣新深有感觸地表示一般的大樓是不能自然通風(fēng)的但現代商務(wù)寫(xiě)字樓往往是雙層玻璃樓層之間可以自然進(jìn)風(fēng)。其本人也參與了包括鍍膜技術(shù)、地熱泵低碳排放水泥、智能控制系統等好幾個(gè)項目。

　　而國際標準和技術(shù)的引入在國內地產(chǎn)行業(yè)的應用前景尤為廣闊。

　　“中國這么龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，像我們這種國際基金要回到風(fēng)險投資老本行了。”據李廣新透露德豐杰已經(jīng)接觸了大量國外樓宇的前沿技術(shù)不少機構提出能否通過(guò)投資基金建立專(zhuān)業(yè)渠道將技術(shù)和理念引入國內商業(yè)地產(chǎn)提升其功能和價(jià)值。而這可能成為未來(lái)國際資本的一個(gè)投資方向。

　　商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)或成REITs主要配置方向

　　“我們在思考在中國的投資環(huán)境下是不是要嚴格采取國外的方式用國外成熟資本市場(chǎng)理念來(lái)做這些事情。”李廣新坦言這些年自己一直在調整。

　　事實(shí)上新“國十條”的出臺只是暫時(shí)將部分國內資本從樓市逼退卻并未令其傷筋動(dòng)骨。而其實(shí)質(zhì)上將“變身”為另一種形式這種形式極有可能是境外市場(chǎng)慣常的投資路徑——房地產(chǎn)投資信托基金REITs。

　　陳思沖向記者表示商業(yè)地產(chǎn)往往是以長(cháng)期持有為主并且機構投資者十分看重物業(yè)整體的檔次和價(jià)值因此很少出現“單買(mǎi)單賣(mài)”的情況更多是以整棟為單位作為投資對象需要的資金量較大資金渠道因此也格外重要。從國際經(jīng)驗看國際資本的一個(gè)重要投資渠道就是REITs。在信托持有人眼里REITs作為資產(chǎn)配置的一部分其收益率和風(fēng)險介于債券和股票之間同時(shí)又可以參與中國經(jīng)濟的增長(cháng)。

　　“中國無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)潛力和容量都十分龐大。已經(jīng)有境外機構和REITs管理人開(kāi)始著(zhù)手發(fā)行針對中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的信托產(chǎn)品。”李廣新告訴記者就時(shí)機而言當前就有進(jìn)一步介入的可能。

　　一位券商地產(chǎn)行業(yè)研究員也向記者分析稱(chēng)REITs在歐美是一種合法而成熟的投資模式但國內還生存在法律空白之中。之所以暫未明確開(kāi)放是基于對市場(chǎng)穩定的考慮但業(yè)界的呼聲日漸高漲。

　　據了解國內REITs的籌備工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。該人士表示一旦REITs成行國內外資本的規模和使用效率將空前提高。尤其在當前直接投資住房成為普通投資者唯一投資方式的情況下REITs可以解決民間資本投資渠道問(wèn)題。而投資高收益的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項目將成為REITs的主要配置方向。

　　“長(cháng)遠來(lái)看我們在商業(yè)地產(chǎn)配置還將提高現在才剛剛起步。”陳思沖對記者說(shuō)道。