2010年3月，國資委以雷霆萬(wàn)鈞之勢要求非房地產(chǎn)主業(yè)的央企退出該行業(yè)。山雨欲來(lái)，一場(chǎng)關(guān)系到涉房央企和房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)暴，就此開(kāi)始醞釀。

　　新晉成為遠洋地產(chǎn)董事局主席的李明，無(wú)疑是這盤(pán)大棋中最重要的一環(huán)。

　　中國人壽相當長(cháng)一段時(shí)間甚至一直會(huì )在遠洋地產(chǎn)中扮演財務(wù)投資者的角色。在業(yè)內人士看來(lái)，這或許標志著(zhù)一個(gè)新“萬(wàn)科”的誕生。

　　文/本刊記者 白 靈

　　風(fēng)暴在所有人始料未及的情況下突然來(lái)臨。3月15日，遠洋地產(chǎn)剛剛以40.8億元的總價(jià)競得大望京1號地，樓面價(jià)超過(guò)2.75萬(wàn)元/平方米，登上“地王”之位?？删驮趦商熘?，國資委主任李榮融接到了決策高層電話(huà)，直接過(guò)問(wèn)央企頻拿地王一事。這時(shí)，正是全國兩會(huì )結束的第三天。

　　同一天內，央企在北京連拿三個(gè)“地王”，無(wú)疑觸怒了再三表態(tài)要穩定房?jì)r(jià)的政府高層。短短48小時(shí)內，在決策層的直接過(guò)問(wèn)之下，國資委以雷霆萬(wàn)鈞之勢，祭出了一劑猛藥：一紙針對78家央企的“房地產(chǎn)退出令”，正式對外宣布。

　　事情的確是突如其來(lái)。就在“退出令”出臺前兩天，國資委新聞處相關(guān)負責人還曾向媒體表示，“盡管爭搶地王的企業(yè)是央企，但同時(shí)也是上市公司，其利用資本市場(chǎng)籌集的資金投資房地產(chǎn)，國資委無(wú)法干預?！?/p>

　　“無(wú)法干預”轉眼間就變成了“勒令退出”，可見(jiàn)此次調整決心之大，迫使諸多涉房央企不得不低頭。

　　3月19日，中遠集團總裁魏家福率先表態(tài)：“半年之內，退出遠洋地產(chǎn)，地產(chǎn)再賺錢(qián)也要退?！痹?8家接到指令的央企中，作為處于“地王風(fēng)暴”中心的遠洋地產(chǎn)背后的央企——中遠集團成為了第一家表態(tài)的企業(yè)。

　　央企中遠集團下屬的三級子公司中遠國際，目前擁有遠洋地產(chǎn)16.5%的股份。中遠國際為香港上市公司，中遠香港集團擁有中遠國際51%的股權。魏家福的話(huà)意味著(zhù)，中遠集團下屬公司——中遠香港集團，將在半年內轉讓其間接持有的遠洋地產(chǎn)約8%的股權。

　　面對突然來(lái)襲的“退房令”，遠洋地產(chǎn)董事局主席李明隨后表示：“78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企的營(yíng)業(yè)額、投資額和開(kāi)發(fā)面積在所有央企里占比不足10%，國資委要求這些企業(yè)退出，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有什么影響?！?/p>

　　盡管是塊大肥肉，盡管一些項目需要多年的苦心經(jīng)營(yíng)，但“退房”已經(jīng)沒(méi)有任何懸念。剩下的疑問(wèn)是：什么時(shí)間退？如何退？退給誰(shuí)？一系列復雜問(wèn)題橫亙在“退房”央企面前。

　　而與此同時(shí)，遠洋地產(chǎn)自身的變局，已經(jīng)正在悄悄地進(jìn)行之中。

　　遠地謀變

　　幾天之后的3月22日，對于遠洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是非常忙碌的一天。這一天，遠洋地產(chǎn)同時(shí)發(fā)出了三份公告，其中之一便是銷(xiāo)售業(yè)績(jì)創(chuàng )歷史新高的財務(wù)報表：遠洋地產(chǎn)于2009年獲得了143億元人民幣的協(xié)議銷(xiāo)售額，幾乎為2008年的兩倍。

　　除此之外，在同一天發(fā)生的一系列迅猛的人士變動(dòng)，昭示著(zhù)中遠集團正逐步跟“地王風(fēng)暴”的主角——遠洋地產(chǎn)劃清界線(xiàn)。

　　遠洋地產(chǎn)原董事局主席李建紅及董事局副主席羅東江辭職，原任行政總裁的李明接任董事局主席。李建紅職務(wù)為中國遠洋運輸(集團)總公司副總裁，由中遠及其附屬公司委任；羅東江為中化國際(控股)股份有限公司主席，由中化集團委任。兩名來(lái)自央企的代表紛紛去職，此次遠洋地產(chǎn)的人事變動(dòng)，被行業(yè)人士認為是“去央企化”的重要一步。

　　不僅如此，在這一輪人事變動(dòng)中，中遠集團旗下的中遠國際董事總經(jīng)理王曉東，將出任遠洋地產(chǎn)的非執行董事。同時(shí)，遠洋地產(chǎn)的大股東中國人壽委任中國人壽資產(chǎn)管理部門(mén)總經(jīng)理劉暉，出任遠洋地產(chǎn)非執行董事一職。而負責遠洋地產(chǎn)東北區域總經(jīng)理王曉光，將出任執行董事。

　　經(jīng)此變動(dòng)后，遠洋地產(chǎn)董事局的布局發(fā)生了天翻地覆的變化：除4位獨立非執董外，其他6席中，遠洋地產(chǎn)管理層占3席，中遠國際和中國人壽分別占2席和1席。而原來(lái)的第三大股東——中化集團徹底退出了遠洋地產(chǎn)董事局。

　　隨后，遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士表示，遠洋地產(chǎn)的三大機構投資者，都是財務(wù)投資者，對于遠洋地產(chǎn)的日常運營(yíng)與決策，均不“插手”。因此，遠洋地產(chǎn)的投資者雖都是國資背景，但遠洋地產(chǎn)充其量算是“紅籌公司”，而遠算不上“國企”或者是“央企”。

　　對于最新的變動(dòng)，除了中遠劃清界線(xiàn)外，市場(chǎng)也普遍解讀為遠地力求擺脫央企的影子，盡量走向市場(chǎng)化的一步。而新晉成為遠洋地產(chǎn)董事局主席的李明，無(wú)疑是這盤(pán)大棋中最重要的一環(huán)。

　　從“三產(chǎn)”到上市公司

　　“央企旗下的房地產(chǎn)公司，大多數都是從原來(lái)企業(yè)的房管處演變來(lái)的?！痹谖挥诒本┏莾葟团d門(mén)的遠洋大廈內，中遠集團的高級研究員張建華向記者透露。

　　以中遠為例，主業(yè)是航運和物流，位列世界500強企業(yè)之一。而其旗下的遠洋地產(chǎn)成立于1993年，前身為原中遠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?！斑@家公司的成立，其實(shí)是把幾家國企的房地產(chǎn)資源裝了進(jìn)去，最開(kāi)始是為了解決內部員工的住房、辦公樓等項目?！睆埥ㄈA介紹，“到后來(lái)，才逐漸涉及一些商業(yè)開(kāi)發(fā)?！?/p>

　　目前中遠集團總部所在的遠洋大廈，正是遠洋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目之一。這棟大樓當初由幾家企業(yè)共同出資修建，目前只有兩層屬于中遠集團的辦公區域，其余各層或租或售，“當初出資公司有的就地用來(lái)辦公”。

　　事實(shí)上，將遠洋地產(chǎn)從一個(gè)不起眼的“三產(chǎn)”打造為香港上市公司，10年間，李明功不可沒(méi)。

　　李明1986年畢業(yè)于吉林大學(xué)，1996年任中遠國際貨運有限公司副總經(jīng)理。次年，李明調任中遠房地產(chǎn)公司董事總經(jīng)理、總裁。

　　1997年，自李明調任中遠房地產(chǎn)開(kāi)始，公司從一個(gè)為中遠集團蓋寫(xiě)字樓并管理的三產(chǎn)公司，開(kāi)始涉足經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。李明當時(shí)曾對媒體表示，全方位實(shí)現股權多元化，才是企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)化改革的最好選擇。

　　李明很快地就將他的計劃轉變?yōu)楝F實(shí)。在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步啟動(dòng)的2002年，中遠房地產(chǎn)進(jìn)行了資產(chǎn)重組，同為央企背景的中化集團入股，使公司由傳統的非公司制的國有企業(yè)轉變成由中遠和中化各持50%股份的“有限責任公司”。

　　一年之后，遠洋地產(chǎn)再次引入新股東，中遠國際的全資子公司穎博、天津中遠，中化全資子公司立豐實(shí)業(yè)、中國經(jīng)貿信托，以及獨立第三方繁榮集團，分別通過(guò)收購母公司股份和增資擴股的方式成為遠洋地產(chǎn)股東。自此，遠洋地產(chǎn)轉制成為7家股東、所有制多元化的中外合資企業(yè)。

　　2007年9月28日，遠洋地產(chǎn)的股票在香港聯(lián)交所主板市場(chǎng)成功掛牌。這個(gè)從北京起家的地方企業(yè)，成功轉型成為上市公司。而遠洋地產(chǎn)本身，則已經(jīng)從13年前的那個(gè)“機關(guān)單位”，“進(jìn)化”成一只優(yōu)質(zhì)紅籌股，2009年銷(xiāo)售額超過(guò)140億元。

　　“也許對于那些產(chǎn)權不明晰的央企來(lái)說(shuō)，退出這一塊有些麻煩?！睆埥ㄈA表示，“中遠市場(chǎng)化進(jìn)程起步得非常早，治理結構很清晰，旗下的中遠國際與遠洋地產(chǎn)也都是上市公司，所有的財務(wù)數據你都可以從報表上看到，所以退出幾乎不存在任何問(wèn)題?！?/p>

　　誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？

　　誠如張建華所言，“現代公司的運營(yíng)，主要通過(guò)董事會(huì )層面運作，而不涉及到具體的經(jīng)營(yíng)環(huán)節?！?/p>

　　在接到國資委通知的當天，中遠集團就召開(kāi)了董事會(huì )，于是迅即有了魏家福的公開(kāi)表態(tài)。

　　“遠洋地產(chǎn)是一個(gè)獨立的香港上市公司，只是在財務(wù)投資者中，有國企背景的公司和外商投資機構?！痹谙愀叟e行的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，遠洋地產(chǎn)董事局主席李明高調宣稱(chēng)，會(huì )“完全尊重、理解和支持包括中遠國際在內的所有的財務(wù)投資者做的任何決定”，并稱(chēng)，中遠的退出對公司運營(yíng)沒(méi)有任何的風(fēng)險。

　　盡管李明對未來(lái)感到很樂(lè )觀(guān)，但他無(wú)法回避的是，中遠系退出地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)對遠洋地產(chǎn)定位為央企的角色將發(fā)生微妙的變化。因央企比較穩定，破產(chǎn)風(fēng)險小，貸款能力強，遠洋地產(chǎn)一直備受追捧。而如今，中遠集團早晚會(huì )抽離遠洋地產(chǎn)，自此之后，遠洋地產(chǎn)的融資等方面完全要依仗自身的業(yè)務(wù)營(yíng)運能力。

　　中遠退出，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？遠洋地產(chǎn)的股權顯然是“皇帝的女兒不愁嫁”。隨著(zhù)央企大面積退出，一場(chǎng)爭奪地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組并購隨之展開(kāi)。業(yè)界估計，這一次若中遠集團減持遠洋地產(chǎn)的股份，則中國人壽有望接手。

　　實(shí)際上，中國人壽的地產(chǎn)布局早已開(kāi)始。2009年12月27日，中國人壽認購遠洋地產(chǎn)9.34億股。增發(fā)之后，中國人壽持有的遠洋地產(chǎn)股份占擴大后總股本的16.57%，一躍成為遠洋地產(chǎn)第二大股東。

　　這還不是故事的全部。2010年1月12日，中國人壽再次通過(guò)連環(huán)的資本運作，成了遠洋地產(chǎn)的第一大股東。對于遠洋地產(chǎn)而言，資金顯然并不是重點(diǎn)，其手中可動(dòng)用的資金超過(guò)400億元。而股東層面的考慮，才是遠洋地產(chǎn)多年以來(lái)布局的關(guān)鍵所在。

　　中國人壽可在認購事項完成后并于2010年內，將會(huì )向遠洋地產(chǎn)董事局提名一名非執行董事。這樣的結果，當然是遠洋地產(chǎn)所樂(lè )見(jiàn)的。國壽進(jìn)軍地產(chǎn)，遠洋地產(chǎn)給投資界開(kāi)啟了一個(gè)“地產(chǎn)+保險”背景的大型房地產(chǎn)公司的發(fā)展前景的猜想。

　　在這樣的情況下，擁有24%股權的遠洋地產(chǎn)第一大股東中國人壽是否會(huì )增持股份？李明透露，近來(lái)有很多投資者和他聯(lián)絡(luò )，想要購買(mǎi)中遠國際可能拋售的股權，但尚未與中國人壽就業(yè)務(wù)發(fā)展和具體合作有過(guò)討論。

　　然而，不論國壽是否接盤(pán)這8%的股權，可以預見(jiàn)的是，中國人壽相當長(cháng)一段時(shí)間甚至一直會(huì )在遠洋地產(chǎn)中扮演財務(wù)投資者的角色。在業(yè)內人士看來(lái)，這或許標志著(zhù)一個(gè)新“萬(wàn)科”的誕生。

　　第二個(gè)萬(wàn)科？

　　在當初引入中國人壽后，遠洋地產(chǎn)高層曾表示，今后遠洋地產(chǎn)將成為萬(wàn)科這樣的公司，雖然大股東為保利，但在公司的經(jīng)營(yíng)層面，卻是王石和郁亮“說(shuō)了算”。在遠洋地產(chǎn)對未來(lái)的設計中，中國人壽盡管是公司的第一大股東，但只扮演財務(wù)投資人的角色，管理層將真正掌握公司的話(huà)語(yǔ)權。

　　而實(shí)際上，中國人壽為遠地的大股東，但未派員出任遠地的執行董事職位，其中曾擔任中國人壽資產(chǎn)管理部門(mén)的總經(jīng)理劉暉，只會(huì )出任遠地非執行董事一職。遠洋地產(chǎn)的董事會(huì )，已然形成了管理層控制的格局。

　　與此同時(shí)，一份以信托為形式存在的股權代持計劃即將啟動(dòng)，高管層將是其中的主力。根據公告，遠洋地產(chǎn)將采取信托的形式。即受托人用遠洋地產(chǎn)授出的現金，購入最多占公司已發(fā)行股本3%的股份，并以信托方式代相關(guān)經(jīng)甄選的雇員持有，直至該等股份按該計劃的條文歸屬該相關(guān)經(jīng)甄選雇員為止。

　　這被外界普遍認為是遠洋的MBO(管理者收購)進(jìn)程，事實(shí)上，遠洋地產(chǎn)一直沒(méi)有停止MBO的步伐。在上市之前，李明就通過(guò)一系列復雜的交易投資遠洋地產(chǎn)。遠洋地產(chǎn)2009年半年報顯示，李明目前擁有遠洋地產(chǎn)1.37億股，占2009年7月30日遠洋地產(chǎn)總股本的2.92%市值逾9億元。

　　此外，遠洋地產(chǎn)早已制訂了一個(gè)10年期權計劃，用10年時(shí)間拿出總股本的10%來(lái)用于激勵核心團隊，首次授予2%，以后根據股東大會(huì )批準逐步實(shí)施。此次信托持股，則被用于執行與落實(shí)這一規劃。

　　隨著(zhù)中遠集團的退出，以李明為首的管理層進(jìn)一步獲得股權與公司管理的控制權，“第二個(gè)萬(wàn)科”更加明晰化。

　　央企退房誰(shuí)得益？

　　從中化最初的進(jìn)入不難看出，實(shí)際上盡管中遠集團一手創(chuàng )辦了這家公司，但似乎并沒(méi)有興趣在這個(gè)公司中占據強勢的主導地位。李明更是直接表示，“中遠集團從2003年就開(kāi)始按照國務(wù)院國資委主輔分離的要求，逐步在減持和退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這次中遠集團有關(guān)領(lǐng)導表這個(gè)態(tài)，與以往中遠集團在主輔分離、逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這種經(jīng)營(yíng)策略上完全一致，沒(méi)有沖突?！?/p>

　　與李明的話(huà)相對應的是，就在“退房令”下達之前不久，作為國有企業(yè)掌門(mén)人，國資委主任李榮融告誡中央企業(yè)說(shuō)，“老老實(shí)實(shí)干你的本行、干實(shí)業(yè)，不要東張西望”，因為“辛苦錢(qián)可靠”。

　　國資委“退房令”公布近兩個(gè)月，央企陸續執行退出程序。月前，在非房地產(chǎn)主業(yè)央企中，中國核工業(yè)集團公司掛牌轉讓下屬的北京新潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8%股權；中國石化集團北京燕山石油化工有限公司掛牌轉讓了珠海市華瑞物業(yè)建設有限公司50%股權及1460萬(wàn)元債權。近來(lái)，在北京產(chǎn)權交易所掛牌出讓的非房產(chǎn)主業(yè)央企房產(chǎn)項目繼續有增無(wú)減。

　　央企退房誰(shuí)得益？對于此次“退房令”，房地產(chǎn)行業(yè)內外出現了一片“叫好聲”。這其中，普通消費者的反應最為激烈，他們的觀(guān)點(diǎn)很明確，央企介入房地產(chǎn)行業(yè)是房?jì)r(jià)居高不下的直接原因之一，限制央企入市，對于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩發(fā)展以及房?jì)r(jià)的企穩下探會(huì )有直接作用，對于他們購房置業(yè)是一個(gè)“福音”。而對于央企之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，央企的退出，直接意義就是少了78個(gè)強勁的對手，他們在土地市場(chǎng)的競爭力重新恢復。

　　4月9日，招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌在公司業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上表示，“對于退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，我們都在努力接洽，有些項目在洽談，個(gè)別項目簽了意向性的東西。大家是兄弟公司，我們有興趣去合作或收購?！?/p>

　　此外，由于許多房地產(chǎn)企業(yè)在地方運營(yíng)，國資委也鼓勵這些企業(yè)去和地方國資委、地方政府商量，把企業(yè)交到地方政府手中，將企業(yè)性質(zhì)變更為地方國企。

　　“不過(guò)說(shuō)實(shí)話(huà)，央企在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的份額并不大，大家真的沒(méi)必要用‘階級斗爭’的眼光來(lái)看待‘央企退房’這件事?！睆埥ㄈA打趣說(shuō)，“萬(wàn)科去年銷(xiāo)售額1000多億，但大股東是保利，你說(shuō)它是央企還是民企？潘石屹當初從萬(wàn)通出來(lái)的時(shí)候，手中只有300萬(wàn)，現在身家是一百多個(gè)億，你說(shuō)誰(shuí)賺了錢(qián)？在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的過(guò)程中，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、炒房者……每個(gè)參與的人都賺了錢(qián)，你說(shuō)應該調控誰(shuí)？”

　　誠然，如果沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)暴利的驅使，賺的都是“辛苦錢(qián)”，又何來(lái)“地王”與“退房”之說(shuō)？