目前，房?jì)r(jià)增長(cháng)速度已經(jīng)超過(guò)了通脹速度，因而在中國買(mǎi)房對抗通脹，并不是最明智的選擇——就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時(shí)候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀(guān)”論調。

　　謝國忠，著(zhù)名的“悲觀(guān)主義”金融預言家，中國股市和樓市的唱空者。雖然其“悲觀(guān)”的言論很多人不愛(ài)聽(tīng)，但不得不承認，在過(guò)去的十多年里，謝國忠準確預測到了亞洲金融危機、美國衰退、中國股市和樓市的逆轉及石油泡沫破滅。這些預測均在市場(chǎng)被認為是最好的時(shí)候。

　　如今，中國樓市的小陽(yáng)春儼然成了大陽(yáng)春，價(jià)格連續飆升，“地王”頻現。就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時(shí)候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀(guān)”論調。而這一次，在揭露中國樓市泡沫之下真相的同時(shí)，他更是提出了“去美國買(mǎi)房”的“另類(lèi)”觀(guān)點(diǎn)。

　　建筑在“故事”之上的中國樓市

　　《浙商》：我有朋友參加了今年8月的房地產(chǎn)博鰲論壇，回來(lái)跟我說(shuō)，今年這屆論壇的情況和去年相比，實(shí)在是相差太大了。去年參加的人很少，大家都垂頭喪氣的，而今年大家都喜笑顏開(kāi)。論壇上一個(gè)主流的聲音，就是覺(jué)得中國的房地產(chǎn)再漲個(gè)10年、20年都沒(méi)有問(wèn)題，因為中國的人口太多了，中國的剛性需求太大了。不知您怎么看這樣的觀(guān)點(diǎn)？

　　謝國忠：中國樓市有個(gè)最大的特點(diǎn)，就是喜歡“講故事”。所謂的剛性需求，政府保房地產(chǎn)，這些都是“故事”。樓市大漲需三個(gè)因素，一個(gè)是巨大的需求，主要和人口掛鉤；一個(gè)是人民收入大幅提高，這個(gè)主要靠工資；還有一個(gè)則是資金鏈和銀行的利息、信貸相關(guān)?，F在中國樓市的大漲只有一個(gè)因素，就是資金鏈，完全是靠銀行里的錢(qián)支撐起來(lái)的。只要銀行里面還有錢(qián)，那就什么“故事”都能講。

　　《浙商》：為什么說(shuō)剛性需求是在“講故事”呢？

　　謝國忠：很簡(jiǎn)單，中國樓市剛性需求的后勁來(lái)自哪里？主要來(lái)自城市化進(jìn)程中那些進(jìn)城的農民。但問(wèn)題是，這些農民買(mǎi)得起城市里的房子嗎？根本買(mǎi)不起，連白領(lǐng)都不一定買(mǎi)得起，別說(shuō)農民了。就算他們買(mǎi)得起，這還是一個(gè)“故事”，因為目前中國的城市化已經(jīng)達到了50%，它可以持續到75%的樣子，接下來(lái)，由于人口老齡化的原因，農村人口將減少，因而中國城市人口會(huì )增加3億人。而目前，城市居民人均占有住房面積為28平方米，也就是說(shuō)，將會(huì )有大概84億平方米的需求?，F在，中國已經(jīng)完成了超過(guò)20億平方米的建設，每年的建筑生產(chǎn)能力有15億平方米，卻只能賣(mài)出去8億平方米。其實(shí)，中國房地產(chǎn)已是一個(gè)很成熟的行業(yè)了，早已過(guò)了上升期，高點(diǎn)也已經(jīng)被逾越，所以產(chǎn)能過(guò)剩的危機絕對會(huì )在未來(lái)爆發(fā)出來(lái)。

　　《浙商》：但是很多人認為土地是有限的，不可能造那么多房子，到那個(gè)時(shí)候，物以稀為貴，房?jì)r(jià)還是會(huì )居高不下。

　　謝國忠：這又是一個(gè)“故事”。20年前，我去日本，發(fā)現那里的房?jì)r(jià)特別高，問(wèn)朋友為什么，朋友就拉著(zhù)我到東京街上，指著(zhù)那些高樓大廈說(shuō)：“你看看，哪里還有地造房子??？”但現在呢，日本的地價(jià)跌了80%-90%。這告訴我們，說(shuō)沒(méi)有地，那是在“講故事”。中國完全可以通過(guò)蓋高樓和圍海造地的方式來(lái)擴大土地供應量，尤其是圍海造地，才幾十美元一平方米，很便宜。

　　買(mǎi)房不是對抗通脹的最好手段

　　《浙商》：您剛剛說(shuō)，目前中國房?jì)r(jià)的大漲只基于資金鏈這一因素，也就是說(shuō)，其實(shí)樓市是一場(chǎng)“虛火”，根基是很脆弱的？那現在是什么樣的理念在支撐著(zhù)這一“虛火”？

　　謝國忠：應該說(shuō)，中國資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是完全靠升值預期來(lái)支撐的。隨著(zhù)越來(lái)越多的人和流動(dòng)資金被吸入市場(chǎng)，價(jià)格被進(jìn)一步哄抬，不斷驗證著(zhù)人們看多的預期。于是，又有更多的人加入了這場(chǎng)狂歡?，F在，一方面是人們對于通脹的恐懼，總覺(jué)得錢(qián)會(huì )變得不值錢(qián)，但是房子是不會(huì )貶值的。因此，手里一大把錢(qián)多半會(huì )去選擇買(mǎi)房子；另一方面是銀行的海量信貸刺激。

　　只要銀行里面還有錢(qián)，房?jì)r(jià)就會(huì )被一路炒高，而一旦沒(méi)有足夠的流動(dòng)資金來(lái)喂飽這頭“野獸”之時(shí)，泡沫也就破裂了。

　　《浙商》：那么，在通脹的恐懼之下，還可以通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)對抗通脹嗎？

　　謝國忠：許多人通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)對抗通脹，從理論上是可行的。但如果房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度超過(guò)了通貨膨脹速度呢？現在中國就是這樣的情況。我預計今年四季度的時(shí)候，房?jì)r(jià)會(huì )有一個(gè)調整，但這不是最后的調整，因為銀行還有錢(qián)?，F在普遍的觀(guān)點(diǎn)是認為美元要貶值，人民幣要漲。如果哪一天認為人民幣要貶值，美元要漲了，就意味著(zhù)銀行沒(méi)錢(qián)了，房?jì)r(jià)要大跌了。

　　到美國去買(mǎi)房

　　《浙商》：我記得您在一篇博客中寫(xiě)道：我對中國樂(lè )觀(guān)，對美國悲觀(guān)。為什么？

　　謝國忠：我說(shuō)對中國樂(lè )觀(guān)，對美國悲觀(guān)，主要是因為中國勤勞，善于積累，一個(gè)表現是積極儲蓄，這在很大程度上可以避免金融災難。而美國剛好相反。但是現在，美國也在經(jīng)歷著(zhù)變化，從借錢(qián)花錢(qián)，到賺錢(qián)存錢(qián)了。我覺(jué)得美元已經(jīng)企穩了，并且將會(huì )有一個(gè)強勢反彈，最主要的依據就是美國的儲蓄率在上升，這直接造成了資金鏈缺口的下降。其次，迫于通脹壓力(大家都看到了，現在油價(jià)那么高)，我預計美聯(lián)儲將會(huì )在今年加息，可能會(huì )高達5個(gè)百分點(diǎn)，明年還要繼續加一到兩個(gè)百分點(diǎn)。所以我建議，如果手頭有錢(qián)的話(huà)，應該等明年去美國買(mǎi)房子。

　　《浙商》：也就是說(shuō)，美國樓市會(huì )有很大的反彈空間？

　　謝國忠：美國的樓市是被低估的，而中國的樓市則被高估了?，F在，美國洛杉磯最好的酒店，從3億美元跌到了4000萬(wàn)美元，我有個(gè)朋友甚至花190萬(wàn)美金就在紐約長(cháng)島買(mǎi)了600平方米的房子。另外，從房?jì)r(jià)和房租回報率上看，在曼哈頓的一個(gè)寫(xiě)字樓，價(jià)格大概是3000多美金/平方米，差不多只有上海市中心的一半，但是租金回報率卻是上海的4倍?，F在中國的房租回報率非常低，歷史上看，沒(méi)有一個(gè)國家在房租回報率很低的情況下是沒(méi)有泡沫的。而美國的房租回報率則要高得多，這表明市場(chǎng)是相對理性的，隨著(zhù)美元轉強，應該會(huì )有比較大的反彈空間。

　　《浙商》：但是為什么美國房?jì)r(jià)那么低，中國房?jì)r(jià)那么高，大家卻都爭著(zhù)在中國買(mǎi)房呢？

　　謝國忠：就因為大家覺(jué)得美國的房?jì)r(jià)還要跌，中國的房?jì)r(jià)還要漲。中國資本市場(chǎng)的情況主要取決于政府政策，因而上漲“一波又一波”的現象在中國樓市和股市都很常見(jiàn)。我常說(shuō)，擅長(cháng)長(cháng)線(xiàn)投資的巴菲特，到中國就完了。因為中國資本市場(chǎng)，知道什么時(shí)候“進(jìn)”比什么時(shí)候“出”更重要。但是眼下資本市場(chǎng)的瘋狂不會(huì )持續很長(cháng)時(shí)間，“糾偏”可能發(fā)生在今年四季度。明年，由于中國仍有能力釋放出更多的流動(dòng)性，可能會(huì )出現另一波熱潮。但長(cháng)遠看來(lái)，這是靠不住的。當美元恢復強勢時(shí)，可能在2012年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )像在亞洲金融危機期間一樣遭遇雪崩。

　　《浙商》：那您為什么覺(jué)得明年是去美國買(mǎi)房的最佳時(shí)機？

　　謝國忠：現在，美國的房?jì)r(jià)已經(jīng)很低了，并且還在跌。明年的時(shí)候，美國的利息漲了，但是經(jīng)濟還不好，這就是最低點(diǎn)了，一定要進(jìn)入。一旦大家都注意到了，原來(lái)美國的房?jì)r(jià)那么低，那必然會(huì )有大量的資金涌入。到時(shí)美元看漲，人民幣看跌的觀(guān)念也會(huì )深入人心，那么美國的樓市也要漲了。等著(zhù)去美國買(mǎi)房吧，記住選擇那些大的城市、地段好一點(diǎn)的地方。