接盤(pán)“上海第一爛尾樓”

　　盡管“上海第一爛尾樓”東海廣場(chǎng)的產(chǎn)權復雜，數年內六易其主；盡管歷時(shí)半年談判、耗資24.5億元才最終拿下，但潘石屹還是信心滿(mǎn)滿(mǎn)。這個(gè)項目讓SOHO中國終于走出蝸居了15年的北京，邁出了全國擴張的第一步。

　　文｜顧彥平 陳曉雙

　　8月23日晚，上海外灘華燈初上，“SOHO中國上海之夜”在外灘十八號七層的Rouge酒吧絢麗登場(chǎng)。

　　當晚的主角、SOHO中國董事長(cháng)潘石屹還是一貫的裝扮：短短的寸頭、黑色框架眼鏡、黑色套裝、銀色領(lǐng)帶。當他站在Rouge酒吧場(chǎng)外的露臺上時(shí)，黃浦江畔耀眼的東方明珠、金茂大廈、環(huán)球金融中心等滬上的繁華夜景一起成為了他的背景。

　　此前五天，SOHO中國剛以24.5億元的價(jià)格從摩根士丹利手中買(mǎi)下了上海南京西路的東海廣場(chǎng)一期。盡管耗時(shí)半年，實(shí)屬不易，這筆收購還是讓他看起來(lái)心情不錯。

　　畢竟，這既是潘石屹的SOHO中國半年來(lái)獲得的惟一一個(gè)項目，也是潘石屹的SOHO中國第一次走出北京。

　　肥肉不易吞

　　8月18日，SOHO中國一紙公告，宣布了手握重金待購一年多的潘石屹終于成功出手，拿下了位于上海南京西路的東海廣場(chǎng)。

　　東海廣場(chǎng)，雖坐擁繁華，但一直以“第一爛尾樓”聞名滬上。項目一期曾經(jīng)六易其主，從上海社?；?、開(kāi)開(kāi)集團，再到綠城集團、摩根士丹利，并滋生出諸多糾紛。這也說(shuō)明了潘石屹能吞下這塊“肥肉”，過(guò)程絕非簡(jiǎn)單。

　　就在SOHO中國宣布收購該項目的前幾天，一家名為上海天怡的房產(chǎn)公司還給潘石屹遞來(lái)了律師函，稱(chēng)其對SOHO中國正在收購的東海廣場(chǎng)項目尚有權益追索，希望潘石屹審慎。等到SOHO中國正式宣布收購該項目后，一則標題為《潘石屹東海廣場(chǎng)項目漏稅6億元》的新聞?dòng)肿屌耸傧萑肓酥{言中心，讓他分外緊張。

　　“21日早上，張欣拿著(zhù)黑莓手機就把還睡得迷迷糊糊的我叫了起來(lái)，說(shuō)‘出大事了，有人說(shuō)東海廣場(chǎng)這個(gè)項目偷稅漏稅6個(gè)億’。我說(shuō)昨天已看過(guò)報道，和我們沒(méi)什么關(guān)系?！皇?，你看，英文報道的標題是《潘石屹涉嫌偷稅漏稅6億元》’。我一看，果然如此，我能認識的幾個(gè)英文單詞都出現在標題上了?！迸耸倩貞浾f(shuō)。

　　“只用了一個(gè)晚上，東海廣場(chǎng)項目涉嫌偷稅漏稅就變成了潘石屹涉嫌偷稅、漏稅?！北粻砍兜斤L(fēng)波中的潘石屹感覺(jué)有些冤。

　　“張欣說(shuō)，得馬上公告，因為我們的股東主要看英文報道。于是，我趕緊起床，然后趕緊召集公告的事情。當天是周五，我們想利用中午12點(diǎn)半的休市時(shí)間，把澄清謠言的公告發(fā)出去。結果，由于牽涉到各方面的確認，一直到下午四點(diǎn)才把公告發(fā)出去。這么寶貴的一天，我就一直在忙乎這個(gè)公告的事情?！迸耸兕H有些無(wú)奈。

　　對于大摩轉手的原因，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，該項目的招商一直不理想，且項目運營(yíng)費用仍需要支付，所以該項目一直都處于虧損狀態(tài)，并且受金融危機影響，資金可能也出了問(wèn)題，從而影響了其他運營(yíng)。

　　能否順暢消化是個(gè)未知數

　　潘石屹拿下東海廣場(chǎng)，符合他收購項目的一貫準則，即“繁華地段”、“價(jià)格低廉”。從地理位置上看，該項目地處擁有“中華商業(yè)第一街”美譽(yù)的南京西路，交通十分便捷。從價(jià)格上來(lái)看，東海廣場(chǎng)周邊的住宅價(jià)格在6萬(wàn)元/平方米到10萬(wàn)元/平方米之間，而潘石屹收購的這個(gè)寫(xiě)字樓價(jià)格只有3.5萬(wàn)元/平方米。

　　而且，大摩在2006年以約20億元的價(jià)格從綠城手上接過(guò)東海廣場(chǎng)后，著(zhù)實(shí)花費了一番心思對項目進(jìn)行重新包裝。只不過(guò)此時(shí)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)由熱轉冷，并且與東海廣場(chǎng)同期上市的還有上海環(huán)球金融中心、中建大廈等高檔寫(xiě)字樓，市場(chǎng)的競爭也增添了東海廣場(chǎng)的出租難度。如今的東海廣場(chǎng)租金水平在8元/平方米/天左右，出租率只有35%左右。

　　摩根士丹利年初就有意轉手東海廣場(chǎng)套現，并于今年3月份開(kāi)始尋找買(mǎi)家，并最終與SOHO中國達成了交易。

　　問(wèn)題是，東海廣場(chǎng)畢竟是大摩“吐出來(lái)的肉”，SOHO中國能順暢消化嗎？

　　“東海廣場(chǎng)地段、交通、大樓質(zhì)量都很好，這些基本條件都已經(jīng)具備，只要能把它的定位與上海的市場(chǎng)貼近，就一定會(huì )獲得成功?！痹谂耸倏磥?lái)，SOHO中國帶到東海廣場(chǎng)最寶貴的經(jīng)驗是商業(yè)模式。

　　“我們對東海廣場(chǎng)的定位，就是要像男人的腿一樣，緊緊踩在地上?！迸耸僬f(shuō)，前兩年?yáng)|海廣場(chǎng)項目就像是懸在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪費。

　　“緊緊踩在地上”的定位，意味著(zhù)SOHO中國將緊貼市場(chǎng)，為中國本土公司服務(wù)?！拔覀儠?huì )對項目的定位做一些調整，我們面向的公司不是世界500強，而是江浙500強?！迸耸傩χ?zhù)說(shuō)。

　　事實(shí)上，以北京CBD區域為例，在金融危機影響下，面向國際公司、涉外公司的甲級寫(xiě)字樓的空置率已經(jīng)超過(guò)了35%，但SOHO中國在北京CBD的寫(xiě)字樓出租率卻一直保持在95%以上。這一數據給了潘石屹信心。

　　SOHO中國成立以來(lái)，除了北京前門(mén)大街項目外，對旗下其他項目一直實(shí)行“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、統一招租、統一經(jīng)營(yíng)”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，即把項目零售給眾多投資者之后，再統一招租，并統一物業(yè)管理。

　　“SOHO中國模式形成的原因，一是能快速回籠現金；二是潘石屹一直有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，就是要相信這些商鋪經(jīng)營(yíng)者的眼光，相信他們對商圈的判斷，用他們自己的方式、資源把這個(gè)商業(yè)做好?！比珖ど搪?lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì )主任兼秘書(shū)長(cháng)朱凌波說(shuō)。

　　不過(guò)，東海廣場(chǎng)項目是否還會(huì )沿用北京模式，潘石屹并沒(méi)有給出定論：“目前我們在調研，了解適合上海的商業(yè)模式是什么，售價(jià)或租價(jià)是多少?，F在剛剛接手，不著(zhù)急。

　　上海攻略與SOHO中國

　　事實(shí)上，這次收購對潘石屹而言，絕非又多了一個(gè)項目這么簡(jiǎn)單?！笆召彇|海廣場(chǎng)，是我們進(jìn)入上海的第一步，但絕不會(huì )是最后一步?！迸耸偬寡?，此前考察上海市場(chǎng)已有四五年的時(shí)間，這次收購可以為公司今后大規模收購此類(lèi)優(yōu)質(zhì)地段的其他項目做鋪墊。

　　雖然此次收購東海廣場(chǎng)投入了近25億元，但SOHO中國目前的自有現金在100億元以上，加上中行及招行各100億元的授信額度，潘石屹手中仍有約300億元的可用資金。顯然，東海廣場(chǎng)之后，潘石屹仍有足夠的籌碼去尋找和收購類(lèi)似的項目。

　　盡管潘石屹表示“爛尾項目、已建成項目或者公開(kāi)市場(chǎng)的土地”都是目標，但實(shí)際上，潘石屹一直是房地產(chǎn)界典型的保守主義者，向來(lái)精打細算。以北京廣渠路15號地為例，據媒體報道，SOHO中國對其估值約為33億元，在激烈的拍賣(mài)中最終止步于39.4億元，最終價(jià)格高出心理底價(jià)6億多元，關(guān)鍵時(shí)刻潘

　　石屹仍選擇了放棄，其拿地的謹慎尺度可見(jiàn)一斑。

　　潘石屹坦承，SOHO中國拿地的原則就是“什么便宜拿什么”。此外，無(wú)論選擇項目還是地，都會(huì )挑選最繁華的地段，“最繁華地段的標志就是交通要方便，要有地鐵出口，因為我們要面對的是普通白領(lǐng)能夠上班的公司?！?/p>

　　有傳言稱(chēng)繼東海廣場(chǎng)后，SOHO中國將拿下浦東陸家嘴區域濱江板塊，潘石屹對此并不表態(tài)，卻表示出了對長(cháng)寧區虹橋機場(chǎng)板塊的濃厚興趣?！霸诮佑|中，長(cháng)寧區區長(cháng)對我說(shuō)以后圍繞虹橋機場(chǎng)這一交通樞紐，長(cháng)寧將把周?chē)奶K州、無(wú)錫等地建成半小時(shí)經(jīng)濟圈，這讓我很動(dòng)心?！?/p>

　　潘石屹稱(chēng)，現在的SOHO中國進(jìn)行著(zhù)新的調整和轉型?！耙皇堑赜蛏弦獢U大，把只是北京公司的SOHO中國，變成北京、上海甚至全國的公司；二是未來(lái)三年內，把持有物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)的比例調整到一個(gè)合適的比例(現在的SOHO中國項目，除了前門(mén)項目是持有，其他均是銷(xiāo)售)；三是隊伍、品牌建設要提起來(lái)?！迸耸俨⒉谎谏w其全國擴張的野心。

　　“中國的GDP如果能夠平均以5%到6%的速度增長(cháng)三五年，那么省會(huì )城市和二線(xiàn)城市都會(huì )發(fā)展起來(lái)，那時(shí)候，我們就會(huì )進(jìn)入到二線(xiàn)城市。那時(shí)的SOHO中國，也就變成真正的SOHO中國了?！闭f(shuō)這句話(huà)時(shí)，潘石屹特意停頓了一下，意味深長(cháng)。

　　( 據《南都周刊》《時(shí)代周報》