經(jīng)過(guò)近一年的備戰，境內第一單房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）“正式登場(chǎng)”的時(shí)間已為期不遠。

　　“REITs產(chǎn)品設計的基礎工作已大體完成，運行框架已經(jīng)建立，標的資產(chǎn)的選擇和談判也進(jìn)展順利?，F在，我們正與主管部門(mén)溝通，期待具體操作規則早日出臺。”中信證券REITs研發(fā)團隊一位高級投資經(jīng)理告訴中國證券報記者。

　　作為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化手段，REITs已被業(yè)內期盼多年。今年以來(lái)，由央行牽頭的REITs試點(diǎn)加速推進(jìn)。而根據上海浦東金融辦最新上報的方案，債權型REITs方案設計已經(jīng)成熟。按照主管部門(mén)的內部時(shí)間表，第一單REITs很可能于年底前以信托類(lèi)型推出，并首先在銀行間市場(chǎng)交易。

　　不過(guò)，業(yè)內專(zhuān)家指出，REITs從試點(diǎn)到全面推行，產(chǎn)品從債券型向股權型拓展，依然有待“發(fā)行主體結構、資金募集方式以及交易與監管規則”等制度安排方面落槌定音。同時(shí)，今年以來(lái)，國內商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，也可能影響相關(guān)REITs的正常發(fā)行。

　　時(shí)間窗口開(kāi)啟

　　“從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和制度安排的進(jìn)度而言，債權型REITs率先在銀行間市場(chǎng)推出的可能性很大，年內上市基本沒(méi)有問(wèn)題。”從事REITs產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的一位上海信托機構人士坦言。

　　8月下旬，在上海，有關(guān)部門(mén)專(zhuān)門(mén)舉行了一場(chǎng)REITs基金試點(diǎn)的研討會(huì )。作為REITs試點(diǎn)的牽頭方，央行相關(guān)負責人在會(huì )上明確表示，REITs試點(diǎn)相關(guān)辦法制定工作要在9月底前完成并上報國務(wù)院，年內實(shí)現REITs產(chǎn)品的發(fā)行。

　　與此同時(shí)，由央行發(fā)起，聯(lián)合發(fā)改委、財政部、銀監會(huì )、證監會(huì )、保監會(huì )等11部委成立的協(xié)調小組，分別奔赴上海和天津，調研相關(guān)機構REITs產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)進(jìn)展情況。

　　知情人士介紹，REITs試點(diǎn)擬由上海、北京、天津三地各做一單，之后總結試點(diǎn)經(jīng)驗。其中，在銀行間市場(chǎng)的REITs產(chǎn)品，將設計成固定收益產(chǎn)品。從目前的方案來(lái)看，上海試點(diǎn)主要是債權型REITs，面向銀行間市場(chǎng)發(fā)行；而天津則側重于股權型產(chǎn)品，未來(lái)可在證券交易所掛牌。

　　近期，各家發(fā)起機構都在與協(xié)調小組溝通，債權類(lèi)產(chǎn)品和股權類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)正在同時(shí)推進(jìn)，REITs在這兩個(gè)市場(chǎng)交易的規則也在制訂中。

　　除已披露的上海多家房地產(chǎn)企業(yè)擬推出的債權型REITs方案外，海通證券、中金公司、中信證券等券商組建了專(zhuān)門(mén)的REITs研發(fā)團隊。其中，中信證券在天津濱海新區的REITs開(kāi)發(fā)方面居于主導地位。此外，包括嘉實(shí)基金在內的部分基金公司和一些具有政府背景的金融機構也在進(jìn)行REITs產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。

　　今年以來(lái)，上海、天津和北京在REITs試點(diǎn)中競跑，其中，上海一直努力走在前面。年初，上海市金融辦主任方星海便公開(kāi)表示，上海已對推出REITs進(jìn)行了具體部署，由浦東新區政府牽頭的方案設計，相關(guān)工作已基本到位。

　　“債券型產(chǎn)品由于面向機構投資者，監管相對容易，方案設計也較為簡(jiǎn)單，因此率先推出的概率更大。”戴德梁行一位投資經(jīng)理表示。而最新消息顯示，為爭取率先在國內推出REITs試點(diǎn)，浦東新區已放棄‘證監會(huì )版’股權型方案，選擇由央行主導的債權型REITs模式。首支產(chǎn)品最快有望于10月面世。

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　　后續產(chǎn)品或分批推出

　　“我們需要一個(gè)市場(chǎng)，而并非一只產(chǎn)品；REITs未來(lái)也絕不止一種模式。經(jīng)過(guò)試點(diǎn)后，市場(chǎng)會(huì )有一批REITs產(chǎn)品出來(lái)，其中將包括債權型、股權型和混合型等多種模式。”中信證券房地產(chǎn)金融高級經(jīng)理翁少群對中國證券報記者表示。她預計，各類(lèi)REITs產(chǎn)品在今明兩年將分批推出，其中，證交所掛牌交易的股權型REITs的推出“不會(huì )太快”。

　　從目前成型的方案看，REITs試點(diǎn)主要討論的是如何在銀行間市場(chǎng)發(fā)行。8月初，由銀監會(huì )聯(lián)合央行草擬完畢并負責解釋的REITs方案《房地產(chǎn)集合投資信托業(yè)務(wù)試點(diǎn)管理辦法》浮出水面。

　　具體的操作路徑是：受托機構向銀監會(huì )申請信托發(fā)行，獲得批準后，信托單位可以在全國銀行間市場(chǎng)發(fā)行。信托計劃的資金實(shí)行保管制，資金保管機構由依法設立并取得相應保管資格的商業(yè)銀行擔任。

　　顯然，在銀行間市場(chǎng)發(fā)行面臨的障礙相對較少，且便于監管。“一項金融創(chuàng )新的推出，監管部門(mén)首先考慮的是安全和審慎。因此，債權型REITs更容易獲得監管者的首肯。” 中泰信托投資公司研發(fā)部經(jīng)理表示。

　　但是，債權型模式只是把物業(yè)進(jìn)行金融證券化衍生，以良好的租金收益保證還本付息，地產(chǎn)公司可繼續持有物業(yè)的所有權。這更多的類(lèi)似于銀行間的物業(yè)貸款，流通性并不強。而且，由于主要在銀行間流通，回報也較低。

　　中泰信托投資公司盛泰指出，根據國外經(jīng)驗，REITs主要是在資本市場(chǎng)上可流通的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在證券交易所交易的股權類(lèi)REITs產(chǎn)品應該更受歡迎。

　　但翁少群坦言，股權型REITs方案仍在研究之中，且涉及到的資產(chǎn)分拆、打包以及法律、稅收和登記等方面的一些問(wèn)題尚待解決，因此，這種模式的REITs推出，還有待時(shí)日。

　　業(yè)內人士表示，股權型REITs的方案相對較難實(shí)現，主要是稅收法律制度等方面的原因，且交易成本太高。翁少群指出，美國、新加坡和澳洲等地對REITs均有稅收優(yōu)惠政策，我國股權型REITs要推出，也應有相應的稅收減免。REITs的年化收益率一般為5%至8%，沒(méi)有稅收優(yōu)惠，REITs將因回報達不到預期水平而難以成行。

　　“物業(yè)池”有待優(yōu)化

　　“REITs是一種類(lèi)似共同基金，但投資標的物為不動(dòng)產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。它借由不動(dòng)產(chǎn)的證券化，使普通投資人也能參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資，獲得市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來(lái)的收益。在美國，REITs標的資產(chǎn)基本上都是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目，市值高達數千億美元。” 房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)楊樂(lè )渝介紹。

　　知情人士透露，方案較為成熟的“浦東版”REITs，打包的資產(chǎn)并非大家所預期的商業(yè)地產(chǎn)項目，而是以工業(yè)地產(chǎn)為主。

　　該方案由張江、金橋、外高橋、陸家嘴四大公司聯(lián)合發(fā)起，發(fā)行規模達35億至45億元，發(fā)行期限為十年，所涉物業(yè)資產(chǎn)包括辦公樓、廠(chǎng)房、社區配套等，物業(yè)池主要有金橋的碧云國際社區、外高橋標準倉庫、張江帝斯曼中國園區以及陸家嘴軟件園區一、二、四、五號樓。

　　資料顯示，該REITs涉及物業(yè)總數達105項，建筑面積合計約139.61萬(wàn)平方米，預計2009年的租金收入約5.5億元。在這105項物業(yè)中，工業(yè)地產(chǎn)建筑面積為125.66萬(wàn)平方米，占比高達九成以上，預計2009年工業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生的租金收入將達4.59億元，占整體租金83.2%的比例。

　　“目前披露的浦東REITs的方案只是初稿，物業(yè)具體的數量和規?？赡軙?huì )有所變化，選擇工業(yè)項目為主，是出于穩妥的考慮。”央行金融司有關(guān)人士表示。

　　翁少群認為，工業(yè)地產(chǎn)REITs的收益性較差，因此，未來(lái)REITs的物業(yè)池將加入成熟商業(yè)地產(chǎn)項目。試點(diǎn)結束后，物業(yè)選擇范圍會(huì )大幅擴展。她透露，中信證券目前研發(fā)的REITs產(chǎn)品，便涵蓋了部分一線(xiàn)城市核心地段的商業(yè)物業(yè)，以提升產(chǎn)品的整體收益水平。

　　不過(guò)，翁少群同時(shí)指出，今年以來(lái)，受金融危機影響，不少商業(yè)地產(chǎn)項目出租率下滑，收益波動(dòng)加劇，進(jìn)而影響了相應REITs產(chǎn)品的打包和定價(jià)。這也使得不少股權型REITs方案拿不出具體的物業(yè)資產(chǎn)池和成熟的產(chǎn)品策劃。