陳文雅

　　北京北四環(huán)東風(fēng)橋北有一個(gè)項目叫瞰都·領(lǐng)仕館，目前在售170平方米和80平方米兩種房型的房源，精裝修并有全套家具家電，均價(jià)22000-24000元/平方米。記者咨詢(xún)買(mǎi)房事宜時(shí)，問(wèn)售樓員能否辦理二成首付。售樓員直言不諱地告訴記者，80平方米的房源只能一次性付款，而170平方米的房源，由于銀行政策執行得比較寬松，可以辦理二成首付，但在實(shí)際操作中，最低首付約相當于總價(jià)的三四成。售樓員解釋說(shuō)：“為了避稅，我們在訂立買(mǎi)房合同時(shí)把房款和裝修款分開(kāi)來(lái)算，裝修款按照3000元/平方米價(jià)格計算?！?/p>

　　記者估算了一下，170平方米戶(hù)型假設總房?jì)r(jià)在380萬(wàn)元，那么裝修款占了51萬(wàn)，按照非普通住宅適用的3%的契稅稅率，能給買(mǎi)房人省1.53萬(wàn)元，這可不是個(gè)小數目。但是，辦理二成首付的買(mǎi)房人為此要支付的首付是76+51=127萬(wàn)元，相當于總房?jì)r(jià)的1/3。買(mǎi)房人如果要轉讓房產(chǎn)，裝修款最多只能按照總房?jì)r(jià)的10%來(lái)計算，也就是38萬(wàn)元，相當于需要補交3900元契稅。當然，能夠支付127萬(wàn)元首付的消費者不會(huì )在乎這個(gè)不到4000元的差額，況且還可以將其轉移到下一個(gè)買(mǎi)家身上。

　　不過(guò)，對于開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，房款和裝修款分開(kāi)算完全是一筆劃算的賬目。一位業(yè)內人士告訴記者，瞰都·領(lǐng)仕館項目是2004年一家日本公司從瞰都開(kāi)發(fā)商永同昌京都公司手上接下來(lái)的，為瞰都六座樓當中的6號樓，建筑面積不到1.3萬(wàn)平方米，作價(jià)1.5個(gè)億。

　　“瞰都最早拿到的土地價(jià)格不到300元/平方米?！边@位人士透露。記者查詢(xún)北京國土局的土地出讓結果清單，發(fā)現永同昌京都公司在2003年10月受讓了朝陽(yáng)區一塊宗地面積為34630.2平方米的住宅用地，與瞰都項目的總體占地面積數據一致，而該地塊成交價(jià)格為3020.478萬(wàn)元，規劃建筑面積107050平方米。不過(guò)，2007年11月該地塊的規劃發(fā)生了變更，規劃建筑面積變更為106763.12平方米，土地合同價(jià)款變更為3072.9129萬(wàn)元，樓面地價(jià)為288元/平方米。

　　北京自2004年全面實(shí)行招拍掛之后，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比重大幅提升。根據國土資源部土地勘測規劃院此前對全國620個(gè)房地產(chǎn)項目的地價(jià)房?jì)r(jià)比調查，北京21個(gè)被調查項目的地價(jià)房?jì)r(jià)比大多集中在在15%-40%的區間內，全國105個(gè)城市620個(gè)項目平均為23.2%。而瞰都·領(lǐng)仕館地價(jià)288元/平方米，銷(xiāo)售均價(jià)22000-24000元/平方米，地價(jià)房?jì)r(jià)比只有1.36%。按照這樣的增值幅度，其應繳納的企業(yè)所得稅和土地增值稅都將是一個(gè)天文數字。

　　以土地增值稅為例，建筑面積約1.3萬(wàn)平方米，假設成交價(jià)格在22000元/平方米，則其全部售出后總銷(xiāo)售收入約為2.86億元，房地產(chǎn)項目建安成本通常占總成本的20%-30%。據統計，2009年1月北京高層項目建安成本平均為2160元/平方米。由于該商品房項目為高檔項目，假設建安和裝修成本總計為5000元/平方米，總成本為8000元/平方米，則增值幅度為175%。按照四級超率累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分；增值額超過(guò)扣除項目金額50%、未超過(guò)100%的部分；增值額超過(guò)扣除項目金額100%、未超過(guò)200%的部分；增值額超過(guò)扣除項目金額200%的部分。土地增值稅的稅率是30%、40%、50%、60%。那么，該項目所征土地增值稅適用最高稅率為增值額的50%，達到每平方米5800元。一套170平方米房源的應交稅額為98.6萬(wàn)元，整個(gè)項目的應繳稅款總額達7540萬(wàn)元。

　　而在51萬(wàn)元房款被計入裝修款之后，每平方米大約可以少繳上千元土地增值稅，一套170平方米住房省下的土地增值稅款達十多萬(wàn)元。

　　瞰都·領(lǐng)仕館項目生動(dòng)地說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商避稅的巧妙操作手法。不過(guò)，這種做法只是“毛毛細雨”，更多的房地產(chǎn)公司，采取了開(kāi)具假發(fā)票、設立上下游公司等操作手法。

　　7月27日，國稅總局為“確保完成今年稅收收入增長(cháng)預期目標”，印發(fā)《進(jìn)一步加強稅收征管若干具體措施》的通知(國稅發(fā)[2009]114號)，要求各地稅務(wù)機關(guān)加強稅收征管工作。其中，建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)再度成為稅收重點(diǎn)管理行業(yè)。文件指出，要“根據項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)鏈條，將土地儲備、土地一級開(kāi)發(fā)、土地供應、取得土地使用權(包括二手地交易)、勘探、設計、開(kāi)工(包括土建、設備安裝、裝修、綠化)、監理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節涉稅行為，都納入控管范圍”，并“嚴格按照《土地增值稅清算管理規程》的要求，加強土地增值稅清算工作，結合所得稅申報有關(guān)信息，重點(diǎn)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費用進(jìn)行審核”。對國稅局、地稅局共管的房地產(chǎn)企業(yè)，國稅總局要求主管稅務(wù)機關(guān)要定期將所得稅和營(yíng)業(yè)稅申報信息互相通報，加強比對分析，對有疑點(diǎn)的共同開(kāi)展評估或稽查。

　　土地增值稅目前每年征收的數額不算很高，不過(guò)，近幾年的征收規模在不斷翻番，2006年我國全年的土地增值稅收入為231億元，2007年403億元，2008年537億元。

　　據測算，土地增值稅清算對盈利在30%以上的房地產(chǎn)上市公司較為不利，平均凈利潤將受到9%至15%的影響，其中毛利率50%以上的高端項目?jì)衾麧檶p少24%，毛利率30%以下的項目受到的影響較小。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由此想盡辦法增加成本、做低或轉移利潤，以便少交土地增值稅。

　　設立上下游公司是大公司常用的做法，包括設立裝修公司、設計公司、園林綠化公司、建筑公司、工程管理咨詢(xún)公司、甲供材貿易公司等，由于這些上下游公司都不需要繳納土地增值稅，因此可以將利潤外移至上下游公司以便避稅。以富力為例，集團旗下設有住宅建筑設計院、工程監理公司、物業(yè)公司、擔保公司、創(chuàng )業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門(mén)窗制造公司、會(huì )所公司等眾多下屬公司。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示：“土地增值稅清算當中，住宅相關(guān)的項目要補交的比較多，商業(yè)因為是翻番預交，所以本來(lái)交得就多?！?/p>

　　一位地方稅務(wù)局官員表示，稅務(wù)機關(guān)要開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，需要的人力物力比較龐大，因為開(kāi)發(fā)環(huán)節的鏈條很長(cháng)，可能涉及上百個(gè)供應商，涉及的扣除項目也很多，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項目更為復雜。有些成本、費用、定額的數據，還需要相關(guān)部門(mén)配合。目前，包括房管局、統計局在內的幾個(gè)部門(mén)都在配合行動(dòng)。