恒大，不僅僅是大。

2016年，恒大以3733億銷(xiāo)售額奪得地產(chǎn)“規模王”；

2017年，恒大以405億核心凈利成為地產(chǎn)“利潤王”。

表：億翰智庫2017年主要房企核心指標對比

2018年，恒大銷(xiāo)售目標是5500億，但按照過(guò)往經(jīng)驗，恒大年底成績(jì)都會(huì )超一些！

就在2017年恒大業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，恒大集團董事長(cháng)許家印表示：“今年恒大業(yè)績(jì)其實(shí)“8000億”都能完成，但這對恒大來(lái)說(shuō)，沒(méi)有必要。恒大定調“規模適度增長(cháng)”，更強調“增長(cháng)質(zhì)量”。”

適度增長(cháng)的“內涵”

這里的“適度增長(cháng)”，在老潘看來(lái)，格外有含義。

不妨做個(gè)對比，因為沒(méi)有對比，就沒(méi)有傷害！

10年大周期看，恒大從2007年到2017年完成了從33億到5010億的蛻變，10年復合增長(cháng)率63%，這種大周期的增長(cháng)，是一種罕見(jiàn)的、稀缺的、持久的力量。

而過(guò)去3年（2013年到2017年）恒大復合增長(cháng)率49.5%；

而下一個(gè)三年，行業(yè)基本觸頂之后，恒大計劃從2017年5010年做到2020年8000億，測算下來(lái)，恒大未來(lái)3年增長(cháng)率只需保持17%即可實(shí)現8000億目標。

從63%，到49.5%，再到17%，恒大主動(dòng)調整節奏和速率，主動(dòng)慢下來(lái)，這正是“適度”二字的具象化解釋。

這種規模適度的戰略選擇，這種主動(dòng)慢下來(lái)，既體現了恒大對行業(yè)、對市場(chǎng)未來(lái)的認知，也體現了銷(xiāo)冠之后許家印心態(tài)“從快到穩”的改變。

5000億時(shí)刻的內心

一句規模適度，說(shuō)來(lái)輕松，但可能需要堅定的眼光和心態(tài)。

一方面，恒大規模“適度”會(huì )遭遇同行的“刺激”，甚至是未來(lái)不排除出現恒大5000億之后“規模保守論”的輿論導向。

為何這樣說(shuō)？

核心在于如今巨頭依舊在上演高速增長(cháng)的瘋狂。尤其到2020年的這3年，將是房企第一梯隊，第二梯隊最后布局，最后擴張的戰略窗口期。

近日，同策研究院就預測未來(lái)2年內地產(chǎn)行業(yè)將出現3家左右萬(wàn)億房企，而2020年千億房企或將達到40家左右。

現實(shí)中，就在2018年初，坊間就傳聞碧桂園2018年間突破8000億，同時(shí)后來(lái)者類(lèi)似手握1.8萬(wàn)億土地貨值融創(chuàng )對行業(yè)TOP3的虎視眈眈，以及未來(lái)央企巨頭之間大魚(yú)吃大魚(yú)迅速成為超級巨頭的“整合壓力”……種種傳聞和房企野心，都在暗示，這個(gè)近14萬(wàn)億的地產(chǎn)巨無(wú)霸行業(yè)，未來(lái)將誕生萬(wàn)億級房企巨頭。

來(lái)源：同策研究院對未來(lái)2、3年中國樓市的預測

大，并不等于全部。大，也并不一定安全！

作為一家企業(yè)，尤其是一家突破3000億、5000億量級的巨頭房企而言，此刻的戰略選擇重點(diǎn)，到底是什么？尤其在去杠桿化，在去投資化，在限制性政策下，巨頭的戰略重心、經(jīng)營(yíng)重心又是什么？

“安全大于速度，利潤大于規模”——這可能是5000億時(shí)刻恒大的心聲和戰略偏好！

擔憂(yōu)是共性的——比如剛躍過(guò)3千億規模之后的融創(chuàng )孫宏斌也表示，他最關(guān)心的不是融創(chuàng )的發(fā)展問(wèn)題，而是安全問(wèn)題；同樣，碧桂園也提出2018年是管理品質(zhì)年，強調企業(yè)內控，而萬(wàn)科同樣成立了風(fēng)險管理部一級管理部門(mén)。

但對擔憂(yōu)采取戰略性行動(dòng)的，恒大是堅決的一個(gè)。

就在2016年奪冠后，恒大許家印宣布恒大進(jìn)入規模+效益并重的發(fā)展模式。追求效益，被提上戰略高度。也因此，恒大相對之前的高歌猛進(jìn)，閃電增長(cháng)，2017年、2018年的恒大，透露出不少從容，淡定，溫和、均好的“新氣質(zhì)”。

此刻恒大的從容與均好就在于——在2016年成為規模王之后，一方面降低規模增長(cháng)的幅度，另一方面強化利潤的增長(cháng)，負債的下降以及強化管理，產(chǎn)品精品化提升等，形成了一種規模+效益、有質(zhì)量的均好發(fā)展的態(tài)勢和格局。

一個(gè)中高速增長(cháng)、穩健、均好、從容的恒大新形象，開(kāi)始誕生！

轉型后首年的漂亮成績(jì)單

事實(shí)上，2017年年初許家印提出恒大要從“規模型”向“規模+效益”并重發(fā)展，從過(guò)去三高一低向三低一高（低負債、低成本、低杠桿、高周轉）模式轉變，1年的戰略轉型與調整，帶給恒大的變化和功效是顯著(zhù)的：

1年的轉型，既修復了恒大早期側重“規模優(yōu)先”的正常“并發(fā)癥”和潛在問(wèn)題；又實(shí)現企業(yè)自身強身健體、均好平衡、助力回A的一個(gè)新體格。

果然，恒大2017年轉型后的成績(jì)單，格外耀眼。

無(wú)論與同行橫向比，還是與自己過(guò)去縱向比，恒大都交出了這近乎完美的”成績(jì)單”。

恒大總資產(chǎn)17618億，同比增30.4%，行業(yè)第一；

毛利1123億，同比大增88.9%，核心凈利405億，都是行業(yè)第一；

與利潤大漲鮮明對比的是，恒大過(guò)于被質(zhì)疑的負債率在2017年大降6成，降至71.1%。

同時(shí)，現金余額2877億，土地儲備3.1億平米，雙雙行業(yè)第一。

2017年漂亮成績(jì)單之后，恒大要到哪里去？

對此，許家印在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )描繪了一個(gè)算是“近在眼前”的新藍圖，即面向未來(lái)，恒大計劃2020年底總資產(chǎn)破3萬(wàn)億，年銷(xiāo)售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業(yè)。

恒大成長(cháng)啟示錄

復盤(pán)恒大蛻變之路，我們看見(jiàn)恒大這些年：

成長(cháng)速度從“快”到“適度”的主動(dòng)調整；

經(jīng)營(yíng)目標從“規模到效益”的重心位移；

經(jīng)營(yíng)模式從“三高一低”到“三低一高”的轉變；

產(chǎn)業(yè)格局從過(guò)去聚焦地產(chǎn)到未來(lái)以民生地產(chǎn)為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)新格局的擴展。

恒大的這種蛻變，正好驗證了2句話(huà)。

沒(méi)有最好的戰略，只有最合適的戰略。

沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。

恒大從過(guò)去的“規模進(jìn)取之路”到如今的“穩健的規模效益并舉之路”的調整與選擇，正是時(shí)代與行業(yè)進(jìn)化下匹配的戰略，也是恒大自身戰略既有“階段性堅定”、又有伴隨大時(shí)代、大行業(yè)“與時(shí)俱進(jìn)”的體現。

今天回過(guò)頭看，反而一切清晰了。恒大無(wú)論是過(guò)去的“杠桿激進(jìn)論”的輿論質(zhì)疑，還是未來(lái)行業(yè)高位時(shí)刻的“規模保守論”，都可能是一種輿論的誤解。

今天來(lái)看，在一個(gè)行業(yè)高速發(fā)展的風(fēng)口和超級行情中，恒大過(guò)去選擇的“高負債，高杠桿、高周轉”的“三高一低”，或許有些激進(jìn)，但卻是“最識時(shí)務(wù)為俊杰”的風(fēng)口戰略，也最終成就了恒大今日5010億的超級規模，而反觀(guān)那些詬病恒大高負債的同行，卻至今還在100億，200億徘徊多年。

這就好比高速公路，慢速80 碼者沒(méi)必要質(zhì)疑130碼者，最終誰(shuí)能安全且率先到達終點(diǎn)，才是成功的選手。

所以，高負債命題需要辯證看待，而不是一味否定和質(zhì)疑。而且，恒大過(guò)去負債率高，更多都用在土地儲備的住房開(kāi)發(fā)核心發(fā)展后勁上來(lái)了。比如2017年恒大土地儲備3.12億平方，位居行業(yè)第一，而且土地成本僅1711元/平方米，截至2017年末，恒大原值5336億的項目土地，已增至世邦魏利仕估值的10386億，僅僅增值部分就高達5050億。龐大的低成本且優(yōu)質(zhì)土儲，為恒大銷(xiāo)售和利潤的強勁增長(cháng)提供了有力支撐。

所以，房企“進(jìn)取式”發(fā)展，即要有戰略的十足定力，也要有“與時(shí)俱進(jìn)”的權變。

因為今天乃至未來(lái)房地產(chǎn)，沒(méi)有一種模式包打天下，沒(méi)有一種戰略永遠保鮮！