提起物業(yè)，很多人的印象也許還停留在樓下微笑著(zhù)露出八顆牙齒的客服，站的筆直的保安。也許直到杭州保姆縱火案發(fā)生后，才知道物業(yè)原來(lái)在每個(gè)人生活中扮演著(zhù)如此重要的角色。

早在很多年前，有家企業(yè)就意識到物業(yè)在場(chǎng)景塑造中的重要性：我們是群居者，我們需要社交、需要生意、需要文化、需要藝術(shù)、需要一個(gè)溫暖而科技的社區。而這社區背后的推動(dòng)力量是物業(yè)。

這家名為第一物業(yè)（北京）股份有限公司的企業(yè)希望用綠色科技撩撥物業(yè)神經(jīng)、成功引得鼎暉、中金入局。

50億元市值的小目標

根據公開(kāi)資料顯示，中國物業(yè)管理行業(yè)在過(guò)去十幾年保持穩步增長(cháng)態(tài)勢。在每年新房的穩定竣工、物業(yè)服務(wù)滲透率的逐步提升以及高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的強勁需求支撐下，預計未來(lái)5年行業(yè)仍將保持較快增長(cháng)，到2021年市場(chǎng)規模將突破8000億元。中國物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)將會(huì )是一個(gè)萬(wàn)億級的市場(chǎng)。

第一物業(yè)（北京）股份有限公司董事長(cháng)張鵬對挖貝網(wǎng)表示：“隨著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)向的變化?，F在的物業(yè)行業(yè)已經(jīng)從粗放走向了精細。第一物業(yè)不是一個(gè)普通的物業(yè)公司，它在不斷挖掘業(yè)主深層次的需求。”

以第一物業(yè)在北京西三旗的項目為例，根據介紹，這個(gè)小區當時(shí)存在許多的問(wèn)題，換了多種物業(yè)公司也始終得不到解決。第一物業(yè)在接手后，對小區居民展開(kāi)走訪(fǎng)調查，對居民反映的問(wèn)題進(jìn)行歸納總結、集中處理。

首先第一物業(yè)按照小區的消費水平，對配套的設施進(jìn)行了更新代換，并將小區的停車(chē)位重新歸化，清除私建的地鎖等設施，將80%的車(chē)位通過(guò)搖號的方式，重新劃分到居民手中；鑒于小區道路過(guò)于狹窄，第一物業(yè)對小區的道路進(jìn)行規劃，將社區內的大部分道路劃分為單行道、以保障業(yè)主的正常出行。

此外，將小區地下室中停放的上千輛老舊自行車(chē)進(jìn)行清理，改造后的地下室成為了供居民讀書(shū)、健身、休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所。這也是第一物業(yè)對于社區場(chǎng)景的想象：有社交、有藝術(shù)、有生意、有文化。

張鵬透露：”這些是已經(jīng)成型的小區，我們只能靠后期一點(diǎn)點(diǎn)去修改。但第一物業(yè)最具有特色的模式，是對于開(kāi)發(fā)商的早期介入。“

挖貝網(wǎng)了解到，第一物業(yè)會(huì )在房屋建設起就開(kāi)始對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監督，從業(yè)主角度向開(kāi)發(fā)商反饋問(wèn)題。這樣的前期介入也保證了第一物業(yè)可以對社區進(jìn)行充分的了解，當居民詢(xún)問(wèn)有關(guān)于小區建設的問(wèn)題時(shí)，物業(yè)可以細致解答。

如果說(shuō)這些只是與服務(wù)相關(guān)，那么第一物業(yè)獲得的9項技術(shù)專(zhuān)利才真正體現了第一物業(yè)的優(yōu)勢——綠色科技。

根據第一物業(yè)公開(kāi)轉讓書(shū)顯示，第一物業(yè)公司具有第一物業(yè)擁有雨水井防堵裝置、熱水微循壞裝置、地下車(chē)庫通風(fēng)采光裝置等9個(gè)國家專(zhuān)利。專(zhuān)利的應用有助于業(yè)主居住時(shí)生活成本的降低，生活質(zhì)量的提高。“第一物業(yè)要做的是健康人居、科技智能、降低業(yè)主的生活成本。”張鵬表示。

2016年4月，第一物業(yè)掛牌新三板。2017年，第一物業(yè)獲得1億元融資。由鼎暉投資領(lǐng)投，中金公司、中信證券、華融投資、長(cháng)江證券、東北證券等機構跟投。

張鵬表示：”我對這些投資人承諾，未來(lái)三年，我們希望能達到市值50億元的小目標。”

鼎暉投資等其他投資者則認為這個(gè)目標也太小了，他們看到的不僅僅是第一物業(yè)2016年3.03億元的營(yíng)業(yè)收入、4247.23萬(wàn)元的凈利潤：”第一次看到一個(gè)物業(yè)公司具有9個(gè)國家專(zhuān)利。”

事實(shí)上，資本市場(chǎng)早已形成對于物業(yè)公司的共識：短，能獲取利潤，長(cháng)，能把住用戶(hù)入口，挖掘社區產(chǎn)業(yè)的價(jià)值。為了把住入口，各大物業(yè)公司致力于差異化競爭，如萬(wàn)科物業(yè)的睿服務(wù)“生活因幸福而改變”、彩生活的彩之云“把社區服務(wù)做到家”、長(cháng)城物業(yè)的一應云“一切為社區生活所需”等。

張鵬表示：“術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，第一物業(yè)就是一家綠色科技物業(yè)公司。這個(gè)“綠”是真正具有技術(shù)含量的，能源方案、設施設備是從開(kāi)發(fā)商建筑圖紙就開(kāi)始參與的，貫穿到房屋交付。這是第一物業(yè)在行業(yè)深耕18年所建立的技術(shù)壁壘，是第一物業(yè)的核心競爭力。”

張鵬認為，第一物業(yè)所踐行的正是物業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢：數字智能化、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、服務(wù)與運營(yíng)無(wú)界化方向發(fā)展，重新定義人與物業(yè)的鏈接。

綠色傳承

第一物業(yè)所說(shuō)的“綠色”近幾年早已經(jīng)成為一個(gè)所有人耳熟能詳的詞匯。挖貝網(wǎng)了解到，“綠色”不是第一物業(yè)趕風(fēng)潮而去做的事情，而是繼承自母公司當代置業(yè)的基因。

如果說(shuō)第一物業(yè)可能很少有人聽(tīng)過(guò)，那么其背后母公司當代置業(yè)，大眾可能也所耳聞；如果當代置業(yè)不為大眾熟悉，那么每個(gè)來(lái)過(guò)北京的人到過(guò)東二環(huán)的人，一定都會(huì )對東直門(mén)的MOMΛ和萬(wàn)國城MOMΛ印象深刻。

故事起源于2000年，那時(shí)的中國房地產(chǎn)處在加速發(fā)展期。用張鵬的話(huà)來(lái)說(shuō)，那時(shí)候做地產(chǎn)，隨便拿一塊地就可以賺錢(qián)。

那一年，碧桂園建設度假村，打造五星級酒店之家；萬(wàn)科號稱(chēng)要打造中國人普通住宅；龍湖品牌大手筆投入園林豪宅，王健林試水商業(yè)地產(chǎn)。剛剛成立的當代置業(yè)也在想著(zhù)如何從一開(kāi)始就和他們有所區別。

據張鵬透露，那時(shí)候的當代置業(yè)就希望打造一套先進(jìn)的科技系統，使一座房子不用空調、不用暖氣、不用開(kāi)窗，依然能夠保持24小時(shí)恒溫恒濕，和居住狀態(tài)的舒適、健康。

張鵬表示：“17年前，綠色在中國并不普及。開(kāi)發(fā)商基本上是什么是高能耗就做什么，造成了巨大的能源消耗。當時(shí)我們董事長(cháng)就在想，綠色一定是未來(lái)的大趨勢。”

此后的幾年當代置業(yè)一直在推動(dòng)綠色化進(jìn)展，直到2006年，建設部才出臺綠色建筑的評判標準。而彼時(shí)，當代置業(yè)已經(jīng)在綠色路上走了6年之久，足以證明了當代置業(yè)的戰略眼光。

如果說(shuō)沒(méi)有遺憾也是不可能的。綠色化背后是資金的大量投入和與當時(shí)主流市場(chǎng)不符帶來(lái)的進(jìn)展緩慢。“那個(gè)年代做綠色的企業(yè)都比較難。”張鵬嘆息道。

當其他房企做的風(fēng)生水起的時(shí)候，當代置業(yè)卻錯失了市場(chǎng)化浪潮中將企業(yè)做大的最好機遇，至今游走在房企第二梯隊。

張鵬表示：“當時(shí)有很多人說(shuō)，當代面前明明有一條大路可以走，卻執意要拿著(zhù)鐮刀開(kāi)辟出一條新路。但是綠色就是當代的堅持。”

這樣的堅持換來(lái)的是，雖然北京霧霾天數量日益增加，但當代MOMA里面的住戶(hù)卻不絲毫不受影響。張鵬表示：“當代MOMΛ有一套新風(fēng)置換系統，無(wú)論天氣好壞，住戶(hù)都不用開(kāi)窗。”

用他的總結來(lái)說(shuō)，當代置業(yè)有空氣質(zhì)量獨特解決之道、取暖制冷獨特解決之道、能耗運行費用降低獨特解決之道。

隨著(zhù)環(huán)境的日益惡劣，當代置業(yè)堅持的開(kāi)發(fā)模式終于進(jìn)入主流視野，成為開(kāi)發(fā)商轉型關(guān)鍵詞。

然而在張鵬看來(lái)，其他開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“綠色”還是與當代置業(yè)所說(shuō)的“綠色科技”存在很大的不同。“綠色不僅是綠化、建筑材料這些面上的東西，更是能源自控、空氣置換等綠色科技。后來(lái)者起跑的時(shí)候我們已經(jīng)出發(fā)很久了。”

這些優(yōu)越性體現在，比如其他開(kāi)發(fā)商在研究集中式恒溫恒濕時(shí)，當代置業(yè)已經(jīng)做分戶(hù)式開(kāi)發(fā)了；其他開(kāi)發(fā)商為毛細管漏水問(wèn)題焦頭爛額，當代置業(yè)已經(jīng)將難點(diǎn)突破到了天棚管的更高級別。

綠色技術(shù)是否能助力當代置業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上彎道超車(chē)不得而知，但挖貝網(wǎng)通過(guò)與張鵬的談話(huà)發(fā)現，當代置業(yè)已經(jīng)沿著(zhù)綠色房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程價(jià)值鏈多級裂變，開(kāi)發(fā)了12種商業(yè)模式，“當代置業(yè)也許做的不是最極致的，至少是走的最遠的。”張鵬如此定義。

生態(tài)圈

張鵬介紹說(shuō)：“2013年，我們就在想，房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和后，該怎么發(fā)展。”

事實(shí)上，大部分地產(chǎn)商也早已認識到了這一點(diǎn)，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，不斷向外延伸。

“地產(chǎn)商目前延伸到了設計公司、施工總承包公司、裝修公司、物業(yè)公司，這是一條產(chǎn)業(yè)鏈，但當代置業(yè)圍繞這條生態(tài)鏈孵化出了更多服務(wù)，前端是房地產(chǎn)金融，當代置業(yè)做綠色金融資本；中間叫綠色房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，當代置業(yè)已經(jīng)形成了有特色的科技健康住宅開(kāi)發(fā)；后端叫移動(dòng)互聯(lián)的社區服務(wù)平臺，這是一個(gè)生態(tài)系統。”

張鵬拿第一物業(yè)為例，“我常說(shuō)第一物業(yè)不是什么都做，但也是什么都做，因為它有無(wú)數個(gè)兄弟公司來(lái)支撐它。”第一物業(yè)通過(guò)提供物業(yè)服務(wù)把握住社區這個(gè)流量入口，再通過(guò)營(yíng)造社區便利店、健身房，幼兒園，餐飲，電影院，聯(lián)合辦公等場(chǎng)景挖掘社區價(jià)值。

個(gè)體間互相支撐卻又相互獨立。如今和第一物業(yè)一樣，原本附著(zhù)在地產(chǎn)里面的增值服務(wù)已經(jīng)形成了自有的商業(yè)模式。

張鵬表示，要做大平臺、小組織激發(fā)內部創(chuàng )新，才能有效保證當代置業(yè)在綠色科技方面有足夠儲備支撐。

據挖貝網(wǎng)了解，第一資產(chǎn)已經(jīng)完成了四十余家創(chuàng )業(yè)公司的孵化，形成“五大綠色事業(yè)群”：綠色社區事業(yè)群、綠色教育事業(yè)群、綠色空間事業(yè)群、綠色科技事業(yè)群、綠色金融事業(yè)群。

除了已經(jīng)在新三板掛牌的第一物業(yè)，目前“第一”系的第一體育也已經(jīng)取得新三板掛牌同意函。根據公開(kāi)資料顯示，第一體育通過(guò)經(jīng)營(yíng)中高端健身會(huì )所，為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)的健身及體育運動(dòng)服務(wù)，涵蓋各類(lèi)體育運動(dòng)項目、綠色健康生活方式指導、綠色健康膳食建議等項目。

代表著(zhù)當代置業(yè)最高綠色、科技建筑水準的35人研發(fā)設計院團隊成立了“第一人居”。目前也已開(kāi)始籌備新三板掛牌。

“我們希望打造一個(gè)有飛禽、走獸等等生物的叢林生態(tài)，現在我們孵化的項目有的可以跑了，有的還在襁褓里，能生存多久就靠自己本事了”，張鵬表示，目前走的最遠的無(wú)疑是51VR。

據其介紹，51VR是VR、AR在看房、驗房過(guò)程中的規?；虡I(yè)應用，VR技術(shù)實(shí)現的交互式樣板間能夠跨越時(shí)間和區域限制，使得用戶(hù)獲得沉浸式看房體驗。獨立的運作機制使得萬(wàn)科、綠地、華潤、融創(chuàng )等原本有競爭關(guān)系的房企，也成為了51VR的客戶(hù)。

“要么快速增長(cháng)，要么緩慢死亡。”這是每個(gè)生態(tài)個(gè)體的理念。“我們對內部孵化項目和創(chuàng )業(yè)公司劃定的紅線(xiàn)是不能虧錢(qián)，他們六個(gè)月內須拿到天使投資。”張鵬透露。這就要求每個(gè)團隊必須具有狼性。

叢林法則

狼性的培養離不開(kāi)極其具有誘惑性的激勵機制。

張鵬透露：“我們借鑒了外部的股權激勵計劃，設計了特有的受限制股票單元持股計劃，就是完成了階段性的目標，公司就會(huì )釋放一部分股權給你，股權包括所在的子公司和以上的母公司。”

在團隊建設方面，張鵬認為初生牛犢不畏虎，因此第一資產(chǎn)敢于啟用大批80后、85后為領(lǐng)導層。以第一物業(yè)為例，根據公司公開(kāi)轉讓書(shū)顯示，公司前十大股東兼第一摩碼網(wǎng)絡(luò )科技（北京）有限公司CEO李熠、北京綠建動(dòng)力商業(yè)運營(yíng)管理有限公司副總經(jīng)理龍晗，以及倍格創(chuàng )業(yè)CEO周賀等都是85后。

此外，張鵬認為“任何工種，不該有專(zhuān)業(yè)邊界， 一個(gè)員工不能在三年五年后還在一個(gè)崗位在做同樣的事。”

挖貝網(wǎng)發(fā)現，張鵬個(gè)人經(jīng)歷就是一個(gè)不斷求變的故事。

根據履歷介紹，大學(xué)畢業(yè)后，張鵬成為公務(wù)員， 后來(lái)隨著(zhù)第一波互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的來(lái)臨 ，在互聯(lián)網(wǎng)公司歷練后， 有一個(gè)機緣，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。 2001年11月至今，供職于當代置業(yè)（中國）有限公司，歷任人力資源總監、副總裁及首席運營(yíng)官?，F任當代置業(yè)（中國）有限公司執行董事兼總裁，擔任第一摩碼資產(chǎn)管理（北京）有限公司董事長(cháng)、第一物業(yè)（北京）股份有限公司擔任董事長(cháng)。

“畢業(yè)之后本來(lái)是公務(wù)員，后來(lái)發(fā)現性格不合適，就跑到北京了。做了記者一年多后，一次機緣巧合認識了當代的董事長(cháng)，算下來(lái)到現在也有20年了。”張鵬感慨道，“所以說(shuō)專(zhuān)業(yè)是不重要的，重要的是選擇和干勁。”

挖貝網(wǎng)了解到，當代置業(yè)在員工入職前要求他們填寫(xiě)職業(yè)生涯開(kāi)發(fā)與管理報告書(shū)，寫(xiě)清幾年內的職業(yè)規劃和目標。“在當代置業(yè)必須放遠目光，這樣的人才有大發(fā)展。”張鵬表示。

與職業(yè)生涯開(kāi)發(fā)與管理報告書(shū)一起的，還有計劃預算書(shū)、作業(yè)標準書(shū)、職責授權書(shū)、績(jì)效任務(wù)書(shū)等四書(shū)。當代置業(yè)由此建立了一套完整的運營(yíng)授權機制、計劃預算機制、經(jīng)營(yíng)管理機制和激勵問(wèn)責機制。

張鵬表示：“流程和標準化很重要，所有的管理行為必須是標準化的。我們可以不管細節，但每個(gè)節點(diǎn)必須要有回饋。”

這也是當代置業(yè)敢于讓年輕人去獨立打拼的底氣，放手并不是放野馬脫韁，張鵬認為圈子越大越需要一套完整的系統化管理流程：“我們構建的是一個(gè)生態(tài)圈，但只憑著(zhù)沖勁和熱情是不行的，這個(gè)叢林必須有約束法則。”