素來(lái)被冠以“資本之王”的全球最大私募股權公司黑石集團(下稱(chēng)“黑石”)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都格外受人矚目，而PE行業(yè)向來(lái)奉行的“密室文化”又讓黑石格外的低調，倍顯神秘，因此“進(jìn)出”之間總能引發(fā)各種解讀。自2011年以來(lái)出售上海的購物中心Channel One(調頻壹廣場(chǎng))和廣州的御景半島等項目一度引發(fā)黑石撤出中國、“看空”樓市的論調后，2012年下半年起，短短半年多來(lái)，黑石再度浮出水面，聯(lián)合頂新收購上海華敏帝豪大廈、與華潤聯(lián)手拿下江蘇南通地塊，并且參股中投、綠城合資公司四處拿地，再一次將目光瞄準了中國市場(chǎng)。

頻繁出手 大陸投資顯激進(jìn)

2012年12月，市場(chǎng)傳出消息，黑石聯(lián)手中國臺灣頂新集團以23億元人民幣的價(jià)格，收購了位于上海靜安區北京西路968號的華敏帝豪大廈的寫(xiě)字樓部分。這是本輪房地產(chǎn)調控開(kāi)始后，黑石在中國的首次大規模買(mǎi)入行動(dòng)。

據了解，早在去年初，華敏帝豪與一位買(mǎi)家談妥了單價(jià)5.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，并簽署了一份諒解備忘錄，但由于結算條件及外圍形勢的影響，交易被迫擱淺。而黑石的談判從去年5月前后開(kāi)始，當時(shí)黑石想對帝豪大廈包括辦公樓、酒店、商業(yè)在內的項目進(jìn)行整體收購，價(jià)格超過(guò)70億元，折算后均價(jià)約為33000元/平方米，但遭到了拒絕。華敏帝豪大廈共63層，高258米，總建筑面積約16萬(wàn)平方米，此次黑石收購的物業(yè)為約占該大樓整體物業(yè)面積20%的寫(xiě)字樓，價(jià)格約47500元/平方米。12月初，黑石與中國臺灣頂新集團聯(lián)合成立了頂杰(上海)置業(yè)有限公司。

五大行一位曾協(xié)助黑石在上海買(mǎi)賣(mài)樓宇的人士表示，此次買(mǎi)樓的價(jià)格比較適中，該項目目前的年租金回報率約在6.7%，“通過(guò)多輪談判，先談?wù)w收購壓低價(jià)格再尋找合作伙伴共同買(mǎi)樓是黑石的一貫動(dòng)作。”

無(wú)獨有偶，近日，黑石與華潤合作的消息不脛而走。一位接近黑石的人士向時(shí)代周報記者透露，黑石與華潤置地設立的合資公司，以超過(guò)人民幣30億元的價(jià)格購得江蘇省南通市的一幅商辦土地，樓板價(jià)約為1300元/平方米，未來(lái)將建設總建筑面積達60萬(wàn)平方米的綜合體，包括購物中心、辦公樓和住宅，這筆交易在去年10月份成交，并通過(guò)了商務(wù)部的審批。

去年10月，黑石大中華區主席梁錦松曾表示，中國的收入水平在提高，同時(shí)城市化還在繼續，這些對房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)是利好，未來(lái)黑石在中國的投資會(huì )更激進(jìn)一些，尤其是在房地產(chǎn)投資方面，“中國房地產(chǎn)的估值越來(lái)越具有吸引力。”

與此同時(shí)，梁錦松還透露，黑石的首只人民幣基金仍在募集過(guò)程中。2009年，黑石與浦東新區政府簽訂金融合作備忘錄，宣布將在浦東設立“百仕通中華發(fā)展投資基金”，目標募集約50億元人民幣資金，以浦東及上海周邊地區為重點(diǎn)投資領(lǐng)域，目標是2012年底達到50億元。

尋求本土合作覬覦高收益

事實(shí)上，早在2011年6月，綠城中國發(fā)布公告，綠城房地產(chǎn)與綠城陽(yáng)光、合資伙伴甲及乙，于2011年6月3日訂立協(xié)議，擬投資成立合資公司，合資公司注冊資本為20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽(yáng)光、甲方、乙方分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元，四方股權分別為24%、6%、60%及10%。

此后，合作方中的甲方、乙方浮出水面。甲方為中國投資有限責任公司旗下公司建銀投資，乙方為黑石。合資公司中投發(fā)展有限責任公司(下稱(chēng)“中投發(fā)展”)定位為推動(dòng)國家城市化進(jìn)程的城市運營(yíng)商，經(jīng)營(yíng)范圍包括基礎設施建設、公共設施和公用設施的投資建設管理，養老健康產(chǎn)業(yè)投資，工業(yè)項目、商業(yè)項目、服務(wù)業(yè)項目投資等。該合資公司成立后，就開(kāi)始接洽北京昌平新城、密云新城等新城建設。

2012年11月，天津市濱海中心商務(wù)區核心地帶推出8塊地，被中投發(fā)展(天津)濱海有限責任公司競得，成交總價(jià)為46.771億元。

今年2月1日，北京密云縣溪翁莊鎮京密引水渠調節池東側A-02、B-02、B-03、B-04地塊二類(lèi)居住、旅游業(yè)、托幼用地項目被中投發(fā)展購得，成交價(jià)格為9.25億元。2月5日，中投發(fā)展再次以4.62億元購得密云溪翁莊鎮養老用地。對此，商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家楊詠詩(shī)向時(shí)代周報記者表示，“這個(gè)也算是好事情，黑石此前在中國投資的一些項目是短期行為為主，也類(lèi)似試水，看市場(chǎng)是否符合他們的投資方向、計劃及回報，估計現在已經(jīng)感覺(jué)到中國商業(yè)房地產(chǎn)有長(cháng)遠的回報收益，而且是穩定的現金流。因此，他們會(huì )采用另外一種財務(wù)方式，比如大規模跟一些開(kāi)發(fā)商共同打造新的項目，這個(gè)不像現成項目收購過(guò)來(lái)改裝一下重新招商拿出去那么快的周期，在建項目建設周期比較長(cháng)，還有培育過(guò)程，最起碼5年才會(huì )看到回報。由于對中國已經(jīng)有一定了解，對開(kāi)發(fā)商有一定信任度，對中長(cháng)期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有信心，本身希望得到更高的回報，所以才采取參股合作的形式。”

“選擇華潤、中投這些比較大型穩妥的企業(yè)，他們也注重自己的品牌，不會(huì )隨便冒險，對黑石來(lái)說(shuō)也是保障，借助有實(shí)力的本地開(kāi)發(fā)商，有更有利的入場(chǎng)成本，拿到相關(guān)開(kāi)發(fā)權和地皮。在這種情況下他們加入的風(fēng)險比較少，回報會(huì )比較高。”楊詠詩(shī)說(shuō)。

長(cháng)期以來(lái)，黑石善于玩低吸高拋的投資游戲，堅持穩健的原則，一旦達到獲利目標就會(huì )果斷賣(mài)出資產(chǎn)，即使有很多人爭相收購他們的資產(chǎn)，黑石也會(huì )按時(shí)退出，絕不為了追求更高的利潤而喪失賣(mài)出的機會(huì )。這得以讓它在2008年的金融危機中安然脫身。

黑石官方網(wǎng)站顯示，其一貫統一的投資理念是“買(mǎi)入、修復、賣(mài)出”，以低于重置成本的價(jià)格收購高質(zhì)能創(chuàng )收的資產(chǎn)，解決資本結構、硬傷或經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，然后出售。項目平均持有期略超過(guò)三年。自成立以來(lái)，黑石在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和私募基金業(yè)務(wù)方面，過(guò)去10年年均收益率都保持在26%以上。對于華潤、中投等項目是否將改變3年周期的限制，改為長(cháng)期持有的策略，黑石方面并未有向時(shí)代周報記者回復。

曾經(jīng)持有項目3年必出手

2008年10月底，黑石以約9.5億元收購了上海長(cháng)壽路調頻壹廣場(chǎng)95%的股權，并為此參股盈石資產(chǎn)管理公司。

盈石一位高層告訴時(shí)代周報記者，此前盈石被黑石寄予厚望，希望借此平臺在中國投資上百億元的項目。本著(zhù)基金三年要出手的原則，2011年11月，黑石以14.6億元的價(jià)格將調頻壹轉讓給了鄭裕彤旗下的新世界。

“黑石賣(mài)掉這個(gè)項目后，把持有的盈石股權轉讓?zhuān)瑥挠烦隽?，此后黑石和盈石就沒(méi)有合作項目了。”該高層表示。如果說(shuō)這是一次正常的商業(yè)出售行為的話(huà)，黑石此后拋售的行動(dòng)還是顯露出了“看空”的跡象。

2007年9月，為了赴港上市融資，恒大將持有的御景半島項目的全資子公司雅立集團40%的股權轉讓給知名投行美林，2010年9月，受金融海嘯影響，美林將在中國大陸區域的地產(chǎn)基金及附屬投資業(yè)務(wù)約20億美元打包出售給黑石，其中包括了御景半島項目股權。2012年1月，黑石將廣州的御景半島項目40%的股權轉讓給恒大，交易總額為12.6億港元。這一項目黑石僅持有了2年多。

黑石到底在中國持有多少房地產(chǎn)項目不得而知，可以梳理的公開(kāi)資料顯示，2009年，香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鷹君集團出資7.34億元開(kāi)發(fā)大連的一個(gè)高檔公寓及酒店項目，2010年，黑石與鷹君達成協(xié)議為項目提供資金支持，占股50%。黑石收購的這些項目可謂賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。拋售后直到2012年10月份以前，在公開(kāi)市場(chǎng)上，黑石并未有大的動(dòng)作。上海乘星行行銷(xiāo)服務(wù)機構總經(jīng)理李驍向時(shí)代周報記者表示，隨著(zhù)美國QE3、QE4的出臺，美國經(jīng)濟刺激政策逐漸顯現效果，經(jīng)濟筑底成功，房地產(chǎn)開(kāi)始復蘇，中國經(jīng)濟進(jìn)入中速增長(cháng)，房地產(chǎn)持續調控，國際資本對中國的選擇出現分化，有些減少對中國的投資，有些仍在進(jìn)入。

“過(guò)去7年人民幣連續升值30%多，那時(shí)候進(jìn)入中國的資金毫無(wú)風(fēng)險地收獲了30%以上的收益，但2011年底，人民幣連續11天跌停，去年8月以前也是貶值的，也出現過(guò)觸及跌停。這些資本坐等套利率的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，也有可能面臨貶值風(fēng)險，只剩下一條，博弈資產(chǎn)升值。”李驍稱(chēng)。

仲量聯(lián)行中國區高級副總裁何超則指出，預計未來(lái)三四年上海商辦樓每年的租金將以5%-10%的幅度增長(cháng)。隨著(zhù)融資成本的持續降低，境外機構投資者的需求將上升。據戴德梁行統計，2012 年上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總成交金額超過(guò)310 億元，其中境內買(mǎi)家投資金額為208 億元，而外資在上海整棟收購的金額為103 億元。但境內買(mǎi)家多為自己辦公，用于投資的外資仍然是主力。相關(guān)數據顯示，2012年第三季度，我國外資參與房地產(chǎn)大宗交易的比例從第二季度的16%上升至36%。

就在黑石收購華敏帝豪大廈后，澳大利亞麥格理集團與中東阿布扎比投資集團，以24億元的價(jià)格從基匯資本收購了上海南京路上的353廣場(chǎng)。新加坡凱首峰投資公司也有意斥資33億元收購浦東金橋國際商業(yè)廣場(chǎng)。去年7月，凱德商用也表示，公司將成立一只10億美元的私募股權基金，用于投資中國的零售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

截至2012年9月30日，黑石房地產(chǎn)管理資產(chǎn)總額540億美元，可用投資資本130億美元。去年10月中旬，黑石成功募集完成規模達133億美元的全球房地產(chǎn)基金BREPVII，這是迄今為止最大的房地產(chǎn)基金。此外，黑石計劃開(kāi)始籌備20億美元房地產(chǎn)基金，專(zhuān)門(mén)用于收購亞洲的房地產(chǎn)項目，雖然并未透露有多少投向中國，但顯然中國正是其重點(diǎn)關(guān)注的投資區域之一。

黑石集團董事長(cháng)斯蒂芬·施瓦茨曼去年10月向中國媒體表示，黑石對亞洲抱以積極的態(tài)度，隨著(zhù)亞洲經(jīng)濟增長(cháng)放緩和價(jià)格回落，黑石將成為這一區域的大買(mǎi)家，黑石看好亞洲基本面因素，認為長(cháng)期的增長(cháng)會(huì )是強勁和樂(lè )觀(guān)的。

被稱(chēng)為“機會(huì )主義者”的黑石斷然不能錯過(guò)這個(gè)投資機遇。

一位業(yè)內人士向時(shí)代周報記者表示，黑石的投資團隊除了在北、上、廣、深等一線(xiàn)城市看項目外，還到杭州、南京、重慶等幾個(gè)核心的二線(xiàn)城市考察商辦項目，但該團隊目前還沒(méi)有明確具體的投資項目。