又一保險巨頭進(jìn)軍養老產(chǎn)業(yè)。

　　9月23日，中國平安宣布投資170億元在桐鄉高橋建設一個(gè)約150萬(wàn)平方米集生活、療養等為一體的大型養老社區。

　　這并非個(gè)案。北京昌平、上海崇明等地均有保險巨頭投資即將或已開(kāi)工的大型養老社區。記者粗略統計，保險機構布局規劃的養老社區至少已300萬(wàn)平方米，投資金額逾350億元。

　　此次平安投入建設養老社區的資金為自有資金而非保險資金，因此桐鄉養老社區未來(lái)經(jīng)營(yíng)模式將采取“租售并舉”模式;而對于不能進(jìn)入土地一級開(kāi)發(fā)和投資地產(chǎn)公司的保險資金來(lái)說(shuō)，投資養老社區也至少有三大利潤點(diǎn)誘惑。

　　平安桐鄉模式

　　總面積約150萬(wàn)平方米的桐鄉平安養生養老綜合服務(wù)社區是中國平安進(jìn)軍養生養老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項目，整個(gè)開(kāi)發(fā)周期約8-10年，投資總額約170億元。

　　據中國平安旗下平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)“平安不動(dòng)產(chǎn)”)相關(guān)人士介紹，這筆資金并非來(lái)源保險資金，而是自有資金或通過(guò)第三方籌措。在平安內部，不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)獨立于保險業(yè)務(wù)運營(yíng)，可參與商業(yè)物業(yè)、土地一級開(kāi)發(fā)。

　　據平安相關(guān)人士透露，此次平安所拿部分地塊為通過(guò)招拍掛獲得土地，因此該養老社區運營(yíng)模式也與一般保險機構只能出租不同，而是可租可售。其中，會(huì )員型養老公寓建筑面積30萬(wàn)平方米，會(huì )員型產(chǎn)品由平安不動(dòng)產(chǎn)自持經(jīng)營(yíng)，只租不售。

　　一位業(yè)內人士分析，從成本和盈利周期來(lái)看，出售這一部分相對比較好計算，可以與正常的商業(yè)地產(chǎn)利潤率相比照，但是出租這一部分則很難計算，由于房型、配套設施規劃都沒(méi)有完成，無(wú)法精確計算成本。

　　據了解，整個(gè)社區將配置親子型養老公寓、非護理型養老公寓、半護理型養老公寓。目前，項目已經(jīng)確定由瑞金醫院提供社區內部全部醫療體系建設，一期養老公寓由韓國最大的人壽保險公司三星生命進(jìn)行運營(yíng)管理。

　　除了長(cháng)三角地區外，平安未來(lái)擬在環(huán)渤海、珠三角、西南部、海南島等5大戰略要地進(jìn)行養老產(chǎn)業(yè)布局。

　　據平安不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負責人稱(chēng)，以后不排除借助中國平安集團綜合金融的優(yōu)勢，合作推出相關(guān)金融產(chǎn)品，平安壽險、養老險的客戶(hù)將享有優(yōu)先租賃購買(mǎi)權，也可能引入第三方資金參與開(kāi)發(fā)。

　　30%利潤想象空間

　　除中國平安外，包括中國人壽、中國太保、中國太平、新華保險、合眾人壽、泰康人壽在內的保險公司均在布局養老產(chǎn)業(yè)。

　　一位長(cháng)期跟蹤調研養老地產(chǎn)的大型保險公司投資人士告訴記者，養老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)行業(yè)，前景巨大，且與保險資金追求穩定持續收益的負債特性匹配。

　　不過(guò)，對于投資養老社區如何達到盈虧平衡，業(yè)內尚在摸索階段。

　　上述人士表示，養老社區投入周期長(cháng)，平均利潤率不高，但仍至少有三大利潤點(diǎn)。“其一，國外的情況來(lái)看，不計算土地成本，如果管理得好，經(jīng)營(yíng)利潤可以達到20%至30%。”他說(shuō)。

　　其二，雖然保險資金投資養老地產(chǎn)只能租不能售，但已有很多方法提高資金運用效率。例如，某人壽保險公司近期推出的“幸福有約終身養老計劃” 與養老社區掛鉤，繳費起點(diǎn)為200萬(wàn)元，參與計劃同時(shí)獲保證入住養老社區資格。

　　“目前壽險資金成本約為4.5%，如果資金運用效率能夠達到5%以上，就能覆蓋掉資金成本并有收益，此外每月還有三四千元的管理費，可以支付日常運轉。”上述人士分析。

　　此外，未來(lái)土地增值和社區轉讓價(jià)值也將帶來(lái)利潤。在運營(yíng)數年之后，保險公司可以將養老社區轉讓?zhuān)@得現金流。

　　不過(guò)，這都只是理論估算，養老社區的發(fā)展還需相關(guān)配套政策完善。例如，衡量一個(gè)養老社區是否成功的重要指標是入住率，但目前社保、醫保尚不能實(shí)現全國自由轉移，這將制約未來(lái)養老社區的入住率。