隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策的延續，包括銀行信貸、上市融資等渠道紛紛收緊甚至近乎關(guān)閉，時(shí)至5月，房地產(chǎn)信托暫停的傳聞更是頻繁傳出。在此背景之下，房地產(chǎn)私募股權基金卻風(fēng)起云涌，儼然成為金融輪盤(pán)中的一支重要力量。

　　如果仔細回憶，基金牽手地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)并不陌生。但相對之前的若隱若現，如今似乎已經(jīng)準備好了被推上前臺。長(cháng)遠來(lái)看，中國擁有充足的社會(huì )資本，卻缺少合適的金融投資工具和房地產(chǎn)投資平臺。而中國房地產(chǎn)基金的興起，正是為社會(huì )資本提供一條重要的收益高且風(fēng)險相對較小的投資渠道。而如今的近來(lái)的私募熱，是否已經(jīng)暗中指明了下一輪的風(fēng)向標?

　　自建平臺，暗潮洶涌

　　“最近幾個(gè)月所經(jīng)手的私募項目有所增加，現在手上已經(jīng)有好幾個(gè)項目正在進(jìn)行之中。” 一位基金界資深人士表示。與此同時(shí)，包括西南財大、清華、北大等眾多私募培訓班相繼開(kāi)講，而所針對的對象多是各企業(yè)的董事長(cháng)、總經(jīng)理等，“更多的是建立一種平臺，以實(shí)現信息的溝通，最終促使老總之間協(xié)議成立私募股權基金。”看似平常的培訓班數量增加，其背后卻隱藏著(zhù)各企業(yè)的私募計劃。

　　據記者了解， 2010年，清華房地產(chǎn)總裁商會(huì )便以此為平臺與華房聯(lián)合基金成功發(fā)起“成都華房地產(chǎn)股權投資基金”。負責人稱(chēng)：“項目采用合伙制方式，通過(guò)資金的規?；癁槠髽I(yè)之間建立一個(gè)暢通的融資平臺，同時(shí)可對投資的模式和渠道進(jìn)行規范化、專(zhuān)業(yè)化管理。年回報率大約為25%，目前該項目運行良好。”

　　無(wú)獨有偶，成都本土企業(yè)合力達基金正牽頭成立首個(gè)成都民營(yíng)企業(yè)房地產(chǎn)私募基金——中企(成都)房地產(chǎn)股權投資基金也已接近完成資金的募集，該基金意在吸引實(shí)力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及私營(yíng)企業(yè)，而募集規模確定為2億元。

　　“傳統的房地產(chǎn)投融資模式正在發(fā)生改變，即由傳統的拿地、建房、賣(mài)房、物管、融資為一體的開(kāi)發(fā)模式，逐漸分離為土地運營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)投資商這種結構形態(tài)。房地產(chǎn)基金將憑借龐大的資金集聚效應，有望成為未來(lái)房地產(chǎn)會(huì )業(yè)的最重要的資金來(lái)源。”某投資管理公司地產(chǎn)部人士表示，“我們稱(chēng)之為當今的潮流，未來(lái)的趨勢。”

　　事實(shí)上，早在6年以前，私募股權基金的投資方式便在成都市場(chǎng)上有所體現。2005年，作為早期的地產(chǎn)投資基金及管理公司，由深圳萬(wàn)科、北京萬(wàn)通、河南建業(yè)、浙江南都等一批中國具有市場(chǎng)影響力的房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起的中城聯(lián)盟，透過(guò)旗下“中城基金”與中城聯(lián)盟會(huì )員之一的交大房產(chǎn)聯(lián)袂共同打造的成都牧馬山易城項目便取得了較為成功的效果。

　　“中城聯(lián)盟透過(guò)實(shí)力企業(yè)進(jìn)行資金聚集，并對其會(huì )員進(jìn)行資金開(kāi)放。當時(shí)該項目采用階段性持股方式，透過(guò)股權購買(mǎi)的方式進(jìn)行，而交大房產(chǎn)按照股權價(jià)格的15%左右進(jìn)行回報以實(shí)現退出。”某知情人士向記者描述到，據了解，當時(shí)所募集的資金規模大約達到了5000萬(wàn)元左右的水平。

　　事實(shí)上，近年來(lái)這類(lèi)投資方式在成都屢有出現，且各具特色。作為復地控股成立的基金管理公司——智盈投資所管理的復地景業(yè)基金，便選擇了成都天府新城“雍湖灣”項目進(jìn)行投資，據悉，該基金于2009年末進(jìn)入該項目，在經(jīng)過(guò)短暫準備后項目正式啟動(dòng)，如今正在對其二期住宅及商業(yè)綜合體進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　巨頭爭搶上游霸主

　　金地集團董事長(cháng)凌克曾表示，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)發(fā)展方向，“一個(gè)是向上游發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金;另一個(gè)是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線(xiàn)，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。”記者了解到，目前金地集團已經(jīng)明確將私募股權基金作為除融資作用以外的重要戰略部署來(lái)進(jìn)行發(fā)展，并力爭三年后，基金融資額占公司投資總額的20%左右。

　　而數據也顯示，整個(gè)2010年，國內共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集超過(guò)18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。而包括復地、金地、中海、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)也在準備或已經(jīng)開(kāi)始了對于房地產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)的拓展。

　　但事實(shí)上，“截止目前為止，大型開(kāi)發(fā)商對于私募基金的運用還相對較少。”一位業(yè)內人士告訴記者。

　　大型開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)私募基金業(yè)務(wù)，通?？梢岳斫鉃閮纱竽康模阂皇?，產(chǎn)生帶動(dòng)效應，據悉，大牌開(kāi)發(fā)商通常不會(huì )單獨投入資金來(lái)成立基金公司，而更多的是借助其品牌來(lái)吸引投資者的參與，形成“基金池”，以實(shí)現自身項目的利益最大化，同時(shí)一定程度減少項目投入;二是，透過(guò)基金以拓寬收益渠道。

　　事實(shí)上，與國外戰略合作資金之間的合作，更多的成為當前大型開(kāi)發(fā)商慣用的模式。仔細觀(guān)察便可以發(fā)現包括萬(wàn)科、中海、華潤、富力、金地、龍湖等國內一線(xiàn)房企的項目中均有外資的身影，該人士表示，“更多的是直接的資金合作，國外資本在國外集結后直接進(jìn)入到國內進(jìn)行企業(yè)的融資。”無(wú)論是成都置信實(shí)業(yè)與凱德旗下基匯基金的合作，還是荷蘭GTC通過(guò)基金運作于去年下半年透過(guò)成都凱丹廣場(chǎng)完成在中國的成功首演，都可以看到國外資本的頻頻動(dòng)作。

　　公開(kāi)資料顯示，在2011年一季度完成募集的25只可投資于中國大陸地區的私募股權投資基金中，房地產(chǎn)基金占據5只。某身兼多個(gè)海外私募基金顧問(wèn)的業(yè)內人士表示：“國家也正在包括上海、天津、重慶等地試點(diǎn)‘合格境外有限合伙人制度’(QFLP)，雖正式規定尚未出臺，但仍可感受到國家對海外資本的態(tài)度。”

　　在采訪(fǎng)中記者了解到，QFLP的試行可改變外國資本原先先將錢(qián)投入國內，在尋找項目的狀況。而采用先選定幾個(gè)固定項目，再募集外幣基金轉化為人民幣后進(jìn)行直接投資的方式。由此，可減少審批程序，促進(jìn)私募基金的發(fā)展，但同時(shí)，對于資金的管理問(wèn)題也需要同步跟上。該顧問(wèn)表示：“境外投資基金的普遍收益預期在8%左右的水平，而國內的市場(chǎng)現狀則對這類(lèi)基金產(chǎn)生了強大的吸引力。”

　　
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　　中小企業(yè)的資本式存在

　　成都市場(chǎng)上的私募基金計劃正在全面鋪開(kāi)。而宏觀(guān)調控的持續深入，正從一個(gè)側面催化這個(gè)過(guò)程的快速進(jìn)行。據記者了解到，目前市場(chǎng)上私募股權基金的年回報率大約為15%--20%。在當今信貸、信托閘門(mén)近乎關(guān)閉且通過(guò)投資擔保公司或其他渠道進(jìn)行民間融資的成本高企的時(shí)下，對中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)較為合理的融資渠道。

　　除此之外，對中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，私募股權基金已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮出另一重要作用。部分有閑置資金的中小開(kāi)發(fā)商在無(wú)地可拿的情況下亦可透過(guò)股權私募基金這種新的投資方式以實(shí)現利潤的合理增長(cháng)。一位開(kāi)發(fā)商老總向記者的講述也頗為有趣，“現在看地只看拍賣(mài)信息，下來(lái)一了解，保利、華潤參拍，OK，回家睡覺(jué)去，不用去拍賣(mài)現場(chǎng)了。”自2009年下半年起，眾多地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)入成都市場(chǎng)，土地價(jià)格被迅速拉高，中小開(kāi)發(fā)商雖有閑錢(qián)，但在這種競爭中極難拿到土地，透過(guò)行業(yè)內自發(fā)組織成立這種基金，卻可以逐漸變身為房地產(chǎn)的投資角色。對于中小房企參與股權私募基金，這位總經(jīng)理用了三個(gè)詞形容：“輕松、穩定、較為合理。”

　　鏈接：苦練內力最關(guān)鍵

　　對于項目的選擇，私募基金在尋求受益之外的重要考慮，而謹慎的選擇態(tài)度成為其考慮過(guò)程中的重點(diǎn)。在記者的采訪(fǎng)中可以發(fā)現，對于處在不同階段的項目，基金公司有著(zhù)不完全相同的考量標準，但穩定的收益和風(fēng)險的可控成為這類(lèi)考量的共同點(diǎn)。

　　某私募公司負責人告訴記者：“在金融行業(yè)中，信用顯得尤為重要?；诖?，良好的信用記錄及明確的產(chǎn)權關(guān)系成為一個(gè)項目受到私募基金公司青睞的基礎。”除此之外，包括對項目團隊的考核，項目資產(chǎn)負債等相關(guān)考量也是考量的重點(diǎn)。這位負責人表示，成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商80%沒(méi)有在財務(wù)戰略和財務(wù)統籌上有明確的領(lǐng)軍人，而企業(yè)現在首先要修身，聘請專(zhuān)業(yè)金融人士設計合理的融資方案。

　　事實(shí)上，融資渠道的多變和靈活只是表象，企業(yè)發(fā)展中的協(xié)調和團隊建設問(wèn)題才是根本的內功。