亂集資、搞傳銷(xiāo)，曾經(jīng)混亂無(wú)序的民間金融市場(chǎng)讓新地產(chǎn)私募基金的推廣蒙上了一層陰影，對投資資本風(fēng)險極為敏感的本地投資客也對這一事實(shí)上正在走向規范化的有效融資渠道抱以高度質(zhì)疑的態(tài)度，顯得異常神秘。究竟地產(chǎn)私募基金在融資調控越發(fā)嚴厲的行業(yè)市場(chǎng)扮演怎樣的角色？我們且以審慎和虛心求教者的心態(tài)來(lái)看待。

“孵化者”的角色

一些長(cháng)期從事商業(yè)地產(chǎn)投資的老牌基金，其背后追隨的大批商業(yè)資源以及資產(chǎn)管理團隊，也是成都許多略顯“稚嫩”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商渴求的。

“商業(yè)地產(chǎn)需要尋求一種企業(yè)、地產(chǎn)資本、以及專(zhuān)業(yè)管理團隊三方平衡的股權結構，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎的公司形態(tài)。一旦形成這種模式，將來(lái)與我們合作的企業(yè)，得到的將不只是專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)上的幫助，而且還打開(kāi)了一條融資渠道，從而獲得更多的發(fā)展機會(huì )。”一位意欲引入專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)基金的成都開(kāi)發(fā)商代表告訴記者。

MGPA代表方也表示，希望透過(guò)與專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理團隊環(huán)達通共同管理成都凱丹廣場(chǎng)，進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值。通過(guò)實(shí)施多項增值策略，以提升物業(yè)回報，包括重組現有的資本架構及改善零售商戶(hù)組合。

“由高力國際提供物業(yè)服務(wù)的上海新茂大廈是上海唯一在5年內連續交易三次的高品質(zhì)物業(yè)，并且每次交易均實(shí)現了最終銷(xiāo)售價(jià)格高于初始估值10%。參與交易的各路地產(chǎn)基金獲利不菲。”高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤告訴記者，“由于成都商業(yè)項目回報空間較大，市場(chǎng)需求增長(cháng)較快，因此我們預期未來(lái)涉及外資的大宗交易案例將不斷出現，形式將主要為寫(xiě)字樓或購物中心的整體收購，以及在建項目收購。令物業(yè)不斷增值并轉讓?zhuān)瑢⒊蔀榈禺a(chǎn)基金最主要的獲利模式。”

“我們會(huì )通過(guò)手上掌握的各種資源，進(jìn)一步打造和包裝項目，使項目租售比盡快接近預期值，然后轉手獲取物業(yè)增值利潤。”基金人余勇進(jìn)告訴記者。

“通過(guò)商業(yè)項目的設計、建設、招商、運營(yíng)及管理獲得穩定租金和物業(yè)升值收益，這是一種類(lèi)似于資產(chǎn)管理模式，以職業(yè)化的管理團隊為核心競爭力。從長(cháng)期來(lái)看，回報周期較長(cháng)但回報率穩定的綜合商業(yè)項目將逐漸成為核心基金投資的目標。”商業(yè)地產(chǎn)人楊寧表示。

機會(huì )主義者角色

資本的周轉效率，正在成為大多數地產(chǎn)基金運作的重要原則。“投資商業(yè)物業(yè)，快進(jìn)快出，我們熱衷中短期物業(yè)投資，不做太多市場(chǎng)預判，我們的基金就是典型的市場(chǎng)機會(huì )主義者。”基金人余勇進(jìn)如是說(shuō)，“我們這只基金年收益率可以達到50%。這樣的收益率是遠遠高于信托基金。”

據了解，在歐美等發(fā)達國家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式并不是以銀行貸款為主，而是由風(fēng)險投資基金進(jìn)行先期投入。其后，各種財產(chǎn)類(lèi)信托基金根據自己客戶(hù)的風(fēng)險承受能力，建立不同的基金產(chǎn)品，對其中能產(chǎn)生穩定收益的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資。銀行一般不會(huì )為風(fēng)險度較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資貸款的。開(kāi)發(fā)商更多地是扮演投資商的角色，至于房子怎么建，則是開(kāi)發(fā)商的事。所以，商業(yè)地產(chǎn)基金從某種意義上說(shuō)是投資銀行業(yè)務(wù)，而非傳統商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。

除此之外，基金人余勇進(jìn)還掌握數億元的股權投資基金，“尋求參與土地一級整理和開(kāi)發(fā)等優(yōu)質(zhì)項目都是可以考慮。”顯然，地產(chǎn)基金追求利潤的本質(zhì)令其業(yè)務(wù)范圍更加廣闊。
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基金“擇偶標準”高

筑巢引鳳并不是件容易的事，同樣，并不是任何一個(gè)商業(yè)項目都能從地產(chǎn)私募基金手中獲取投資。

“風(fēng)險的可控性和投資回報率，是地產(chǎn)基金選擇投資對象的最重要參考。”基金人余勇進(jìn)告訴記者，“謹慎起見(jiàn)，我們一般不參與冷門(mén)區域物業(yè)的投資。雖然南延線(xiàn)商業(yè)物業(yè)近期放量迅猛，但我們仍會(huì )非常嚴謹地進(jìn)行考察。”

事實(shí)上，據記者了解，地產(chǎn)基金的“擇偶標準”，令不少乘興而來(lái)的本地開(kāi)發(fā)商頗為失望。與不少開(kāi)發(fā)商原來(lái)想象的概念不一樣。首先，很多地產(chǎn)基金大宗收購不動(dòng)產(chǎn)的理想目標是那些能夠產(chǎn)生穩定現金流的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目；其次，基金經(jīng)理人對物業(yè)價(jià)值的判斷，不是按照國內目前通行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加開(kāi)發(fā)商合理利潤來(lái)定價(jià)，而是按照不動(dòng)產(chǎn)項目的租金收益來(lái)確定價(jià)格。成都不少開(kāi)發(fā)商對此頗有微詞：要是項目已經(jīng)成為成熟物業(yè)，能夠產(chǎn)生穩定的租金收益，自然是公司的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，憑什么還要賣(mài)給你呢？

四川商業(yè)連鎖協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)冉立春認為，商業(yè)地產(chǎn)的“近渴”是不能指望地產(chǎn)基金的“遠水”的。地產(chǎn)基金更像是“錦上添花”而不是“雪中送炭”。

大陸國際寫(xiě)字樓項目憑借極具競爭力的地段優(yōu)勢和交通配套，吸引了不少海外地產(chǎn)基金的注意。“很多基金公司要求選擇最好的樓層，并且報價(jià)也非常的低?？紤]到項目?jì)?yōu)勢比較明顯和未來(lái)收益率，我們還是放棄了與基金公司的合作。”項目負責人告訴記者。

基金人余勇進(jìn)告訴記者，“我們收購物業(yè)除了要看是否能有穩定的租金收益外，對租戶(hù)的品質(zhì)也十分在意。如果是一座大型商廈，租戶(hù)如果是沃爾瑪或家樂(lè )福這樣的大型跨國商業(yè)集團最好不過(guò)。因為這些客戶(hù)的租金標準和租期相對穩定，并且商譽(yù)良好，投資收益和風(fēng)險都是可控的。當然，成都這樣的商業(yè)物業(yè)數量并不多。”