■史建平

　　從2009年下半年開(kāi)始，伴隨著(zhù)中國經(jīng)濟的率先復蘇，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了久違的曙光，壓制了一年多的購房需求在2009年第二季度呈現出井噴態(tài)勢，房?jì)r(jià)迅速飆升，一些熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)有多個(gè)月份的月漲幅超過(guò)了10%，年度漲幅幾乎翻了一番。而進(jìn)入2010年以來(lái)，“央企地王”的誕生，更是直接改變了市場(chǎng)的預期，恐慌性購房、投資炒作大量進(jìn)場(chǎng)，房?jì)r(jià)瞬間呈現跳躍式增長(cháng)。不斷攀升的房?jì)r(jià)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，也引發(fā)了社會(huì )的強烈不滿(mǎn)。為了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，自2010年年初以來(lái)國家出臺一系列政策，且4月份以來(lái)更是多重組合拳重磅出擊，從市場(chǎng)的消費行為到企業(yè)的開(kāi)發(fā)行為，從限制需求到強制增加供應，可以說(shuō)是一種全方位的調控措施，力度之大前所未有。房地產(chǎn)政策的頻頻重磅出擊在打擊市場(chǎng)投資者投機熱情的同時(shí)，也會(huì )對金融市場(chǎng)尤其是對作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要參與者的商業(yè)銀行產(chǎn)生不可忽視的影響。商業(yè)銀行必須審慎應對，在積極配合國家相關(guān)政策實(shí)施的同時(shí)，清醒認識調控政策可能帶來(lái)的影響，嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，調整業(yè)務(wù)結構，保持穩健發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策

　　對商業(yè)銀行的積極意義

　　首先，旨在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調控政策，可以為商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)發(fā)展創(chuàng )造良好的環(huán)境條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調控政策，目的是為了抑制過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)，擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展。這顯然對于經(jīng)濟的穩定健康發(fā)展是非常重要的。在我國，商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)參與程度最高的市場(chǎng)主體之一，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、政府的土地儲備貸款、居民住房按揭貸款，還是與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)貸款，商業(yè)銀行都是市場(chǎng)的主要資金供給渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險直接表現為銀行的貸款風(fēng)險。因此，國家出臺一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，有利于優(yōu)化商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從長(cháng)期來(lái)看，有利于商業(yè)銀行降低貸款風(fēng)險。

　　其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策可以促使商業(yè)銀行調整資產(chǎn)結構，降低貸款組合風(fēng)險，有利于銀行的穩健運行。這次調控政策對第二套房貸款以及貸款的成數、利率等都作出了嚴格的規定，有利于控制非理性的貸款需求，抑制投機性購房行為，使銀行貸款更加安全。而調控政策導致的購房需求下降，購房行為推遲，則有利于商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)貸款比重，優(yōu)化貸款結構，從總體上降低貸款組合風(fēng)險。

　　最后，這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，有利于強化商業(yè)銀行的風(fēng)險觀(guān)念，提升對宏觀(guān)經(jīng)濟運行風(fēng)險和銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的把控能力。房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)是一個(gè)風(fēng)險較大的行業(yè)。但在經(jīng)濟上升階段，房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤又具有巨大的誘惑力，導致商業(yè)銀行爭相追逐，失去對房地產(chǎn)風(fēng)險的警惕和對房地產(chǎn)貸款的有效控制。這次調控政策的出臺，無(wú)疑是對從沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期考驗的我國商業(yè)銀行一個(gè)很好的警示，促使其強化風(fēng)險觀(guān)念，建立和健全風(fēng)險約束機制，完善風(fēng)險管理制度，提高風(fēng)險管理能力。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策

　　為商業(yè)銀行帶來(lái)的挑戰

　　由于商業(yè)銀行是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的主要供給者，調控政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，最終都會(huì )體現在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險上，使商業(yè)銀行在風(fēng)險管理上面臨嚴峻的挑戰。

　　第一，調控政策可能導致部分地區的房?jì)r(jià)下降，從而使商業(yè)銀行住房按揭貸款的風(fēng)險陡增。這次宏觀(guān)調控的目標之一，就是要抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上升，那些房?jì)r(jià)漲幅明顯過(guò)高的地區，極有可能出現房?jì)r(jià)下降的局面。而當房?jì)r(jià)下降到一定程度時(shí)，加上未來(lái)房貸利率可能進(jìn)一步提高，那些在高房?jì)r(jià)期間發(fā)放的住房按揭貸款的還貸風(fēng)險將會(huì )大大增加，嚴重威脅銀行的貸款安全。

　　第二，調控政策可能抑制住房需求，導致部分地區一些樓盤(pán)銷(xiāo)售滯后或很難售出，直接威脅銀行住房開(kāi)發(fā)貸款的安全。在宏觀(guān)調控背景下，一旦開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)銷(xiāo)售出現風(fēng)險，那些綜合實(shí)力不強、負債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)又無(wú)法繼續獲得銀行的資金支持，可能會(huì )出現資金鏈斷裂，威脅銀行的貸款安全。另外，土地供應方式、土地使用權出讓收支的調整和拆遷規模的控制，也會(huì )對土地儲備貸款產(chǎn)生影響，如調控政策對土地供應方式進(jìn)行調整，由過(guò)去單一的價(jià)高者得地，轉變?yōu)樵谙尢仔?、限房?jì)r(jià)的基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的綜合招標方式，可能導致未來(lái)一段時(shí)間出現地價(jià)下滑或者“流拍”現象，甚至導致土地儲備成本難以收回。

　　第三，在房地產(chǎn)行業(yè)受到系列調控政策影響的情況下，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也會(huì )受到連帶影響，使這些行業(yè)的貸款風(fēng)險增加。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到抑制，一批中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)，與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，尤其是其上游企業(yè)勢必會(huì )受到?jīng)_擊，導致一批鋼鐵、水泥、化工、輕工企業(yè)產(chǎn)品滯銷(xiāo)，壓縮生產(chǎn)規模，甚至停產(chǎn)。銀行對這些行業(yè)和企業(yè)的貸款也將面臨嚴峻的考驗。

　　第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的繼續實(shí)施，有可能導致房地產(chǎn)價(jià)格全面回落，使銀行所有以房地產(chǎn)作為抵押的貸款的擔保條件發(fā)生不利變化。除了對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款和對居民個(gè)人發(fā)放的住房按揭貸款等直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的貸款外，商業(yè)銀行還有大量以房地產(chǎn)作為抵押擔保的其他用途貸款，當房地產(chǎn)價(jià)格出現較大跌幅的情況下，銀行處置這些抵押物將面臨銷(xiāo)售風(fēng)險和價(jià)格風(fēng)險，一部分貸款將失去足額擔保，使這些貸款的風(fēng)險陡增。

　　第五，隨著(zhù)系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的出臺，市場(chǎng)對銀行房地產(chǎn)貸款的需求將受到明顯抑制，對銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的限制也會(huì )大大增加，因此，商業(yè)銀行投放于房地產(chǎn)行業(yè)(包括個(gè)人住房按揭貸款)的貸款比重將會(huì )下降。在這種情況下，一方面，商業(yè)銀行同業(yè)之間對合格、優(yōu)質(zhì)貸款客戶(hù)的競爭將會(huì )大大加劇，另一方面，也將給銀行尋求新的貸款投向和利潤增長(cháng)點(diǎn)帶來(lái)挑戰。如果商業(yè)銀行不能及時(shí)調整經(jīng)營(yíng)策略，銀行的盈利狀況有可能受到影響。

　　綜上所述，在房地產(chǎn)調控政策進(jìn)一步加大力度，以至于房地產(chǎn)價(jià)格出現大幅回落的情況下，所有與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)和企業(yè)都會(huì )受到不同程度的影響，而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)資金主要供給者的商業(yè)銀行，其所有與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款(我們可以稱(chēng)之為“廣義房地產(chǎn)貸款”)也必然會(huì )面臨巨大的風(fēng)險，銀行業(yè)最終極有可能成為房地產(chǎn)調控政策負面影響的主要承受者。

　　當然，我們也應該看到，在宏觀(guān)經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，國民經(jīng)濟仍然以較高速度增長(cháng)的情況下，旨在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲所采取的一系列政策措施一般不會(huì )導致房?jì)r(jià)的全面下降或大幅下跌。如果調控政策的力度適當，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)平穩發(fā)展的時(shí)期，那么這些調控政策給銀行帶來(lái)的影響主要是正面的或積極的。但如果政府在出臺房地產(chǎn)調控政策時(shí)，政策工具的選擇、政策力度和頻率的掌握不當，短期內出現房地產(chǎn)價(jià)格的較大跌幅并不是完全不可能，尤其是部分房?jì)r(jià)明顯已經(jīng)出現泡沫的地區，這次調控政策導致一定幅度的房?jì)r(jià)下跌的可能性也相對較大。而只要這種可能性存在，那么銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險也就會(huì )迅速暴露，調控政策對商業(yè)銀行的負面影響將會(huì )充分顯現。

　　積極應對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控

　　這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的目的是為了促使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性健康發(fā)展軌道，所采取的政策措施涵蓋了住房政策、稅收政策、金融政策等各個(gè)方面，而且以前所未有的嚴厲程度，強化了地方政府的責任。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的商業(yè)銀行必須嚴格執行國家的相關(guān)政策，認真分析這次調控對銀行的利弊，積極采取應對措施，盡可能降低或控制政策實(shí)施帶來(lái)的風(fēng)險，保持銀行的穩健運行。

　　首先，商業(yè)銀行應當對所有與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的貸款進(jìn)行全面分析，分析調控政策對各類(lèi)貸款的影響程度，分析的范圍應當包括土地儲備貸款、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭貸款、建筑企業(yè)貸款、房地產(chǎn)上游企業(yè)貸款以及以房地產(chǎn)作為抵押的所有其他貸款，做好在房?jì)r(jià)全面下降情況下的壓力測試，預測可能產(chǎn)生的風(fēng)險損失，提足相應的損失準備，確保充足的風(fēng)險補償能力。

　　其次，商業(yè)銀行應在對客戶(hù)實(shí)行細分的基礎上，扶優(yōu)限劣，調整房地產(chǎn)貸款結構。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款方面，應重點(diǎn)支持資信等級高、綜合實(shí)力強、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)，或具有較好成長(cháng)性和盈利能力的房地產(chǎn)項目，嚴格控制那些綜合實(shí)力較弱、自有資金比率偏低的中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款；在住房按揭貸款方面，應積極支持有還款能力的居民購買(mǎi)自住房的貸款，嚴格控制二套房貸款，禁止明顯的投機性購房貸款；積極支持各地方政府廉租、公租房的建設，嚴格控制大戶(hù)型高價(jià)房建設的貸款。通過(guò)客戶(hù)細分，商業(yè)銀行應將貸款投向與近期國家相關(guān)政策保持一致，避免不必要的政策風(fēng)險，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結構。

　　第三，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域差異，實(shí)行差異化的房地產(chǎn)信貸政策。近幾年的房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有明顯的區域性特征，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的主要是東部的某些熱點(diǎn)城市，而許多二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲幅度并不高，總體運行狀況良好。在這輪調控政策的作用下，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險也主要集中在東部主要熱點(diǎn)城市。因此，各商業(yè)銀行應當對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的區域差異進(jìn)行認真分析，貸款應重點(diǎn)投向市場(chǎng)秩序規范、房?jì)r(jià)平穩增長(cháng)的地區，嚴格控制投向房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的地區和城市。同時(shí)，商業(yè)銀行還應當積極支持具有較大發(fā)展潛力的中西部地區和二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)，既可以規避熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，又可以在這些地區的發(fā)展中獲得自身利益。

　　第四，強化風(fēng)險意識，建立商業(yè)銀行內部房地產(chǎn)貸款風(fēng)險預警體系，有效控制商業(yè)銀行貸款組合的風(fēng)險。毋庸諱言，我國近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，與各商業(yè)銀行追逐房地產(chǎn)企業(yè)、過(guò)度支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有著(zhù)密不可分的關(guān)系。在房?jì)r(jià)一路上漲的情況下，商業(yè)銀行忽視了房地產(chǎn)業(yè)本身固有的風(fēng)險，盲目追高，最終不僅助長(cháng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和風(fēng)險的積累，同時(shí)也使銀行自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險大大增加。因此，通過(guò)本次房地產(chǎn)調控，商業(yè)銀行必須充分認識房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，將房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重，控制在一個(gè)合理的范圍之內，避免使銀行貸款過(guò)度集中在風(fēng)險較大的行業(yè)貸款上。另外，商業(yè)銀行應當切實(shí)提高對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析預測能力和對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的預警能力，使控制高風(fēng)險房地產(chǎn)貸款成為真正的自覺(jué)行為?！?/p>

　　作者系中央財經(jīng)大學(xué)副校長(cháng)、教授