2009年的房市，一掃2008年哀鴻遍野的景象，快速上升且不可抑制。有媒體統計，北京上半年約200個(gè)樓盤(pán)價(jià)格普漲，約占全市樓盤(pán)的80%；其中超過(guò)40個(gè)樓盤(pán)的漲幅超過(guò)30%，這讓那些危機之初持悲觀(guān)態(tài)度的專(zhuān)家學(xué)者們大跌眼鏡——他們曾預計全國平均住宅價(jià)格將下跌20%左右，部分城市甚至將下跌50%，且整個(gè)房市的調整期將會(huì )持續兩年左右。中國的房地產(chǎn)業(yè)能擺脫一直以來(lái)房?jì)r(jià)愈壓愈高，制度和政策環(huán)境起起落落的局面嗎？

　　都是流動(dòng)性惹的禍

　　中國房地產(chǎn)業(yè)這么快恢復，主要的驅動(dòng)力量來(lái)自銀行利息優(yōu)惠和市場(chǎng)流動(dòng)性大增。

　　金融危機導致美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破裂，美國的房?jì)r(jià)跌了20%多。在這樣的情況下，大家一聽(tīng)美國的金融危機、次貸危機就是房地產(chǎn)的泡沫造成的，于是也會(huì )覺(jué)得中國的房地產(chǎn)泡沫的破滅也差不多了。然而，沒(méi)想到這么大的危機，房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現大幅度的下降，基本上是沒(méi)有下跌，只是大家都在觀(guān)望，銷(xiāo)量減少了。所以，到經(jīng)濟開(kāi)始復蘇，房?jì)r(jià)開(kāi)始攀升的時(shí)候，很多人會(huì )有一種巨大的失落感：這么大的金融危機房?jì)r(jià)都沒(méi)有跌，什么時(shí)候房?jì)r(jià)才跌？所以房?jì)r(jià)又開(kāi)始漲了。

　　(《危機下房?jì)r(jià)不跌反漲正常嗎？》，周春生，2009年8月25日《廣州日報》)

　　中國房地產(chǎn)業(yè)這么快恢復，主要的驅動(dòng)力量是來(lái)自銀行利息優(yōu)惠和市場(chǎng)流動(dòng)性大增。中國的宏觀(guān)經(jīng)濟政策目前非常寬松。極度寬松的宏觀(guān)經(jīng)濟政策使市場(chǎng)產(chǎn)生了對通脹的預期，以及對房地產(chǎn)投資的需求。房地產(chǎn)有一個(gè)特性——如果作為資產(chǎn)來(lái)看，用所謂現金流貼現來(lái)計算，在投資者的貼現率和通脹預期很接近的時(shí)候，會(huì )出現一個(gè)所謂的價(jià)格拐點(diǎn)。

　　在中國，由于利息非常低，貼現率與通貨膨脹率可能很接近。此時(shí)，房地產(chǎn)出現很高的價(jià)格，在經(jīng)濟學(xué)理論層面，可以是合理的。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　現在看來(lái)，中國1月份至6月份貸款增速過(guò)快，過(guò)早地使大家產(chǎn)生了比較強烈的通脹預期。當然，目前中國面臨著(zhù)前所未有的世界經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟很低迷的時(shí)候，創(chuàng )造一部分流動(dòng)性，讓大家多消費是好事。但是像2009年前6個(gè)月這么高的貸款增速，這么大的貸款規模，可能用藥太猛。在這種情形下，今后的6個(gè)月，中國央行是不是能夠采取更穩健一點(diǎn)的貨幣政策，使得貨幣供給與經(jīng)濟增長(cháng)速度相匹配(2009年前6個(gè)月的貨幣供應量遠遠超過(guò)經(jīng)濟增長(cháng)所需要的貨幣量)，這很關(guān)鍵。

　　對通脹預期比較強烈，那么大家可能會(huì )一窩蜂地把資金投資到房地產(chǎn)上，尤其是在中國的資本市場(chǎng)，投資產(chǎn)品較為單一。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　“地王”出現，會(huì )產(chǎn)生這樣一個(gè)連鎖反應——所在地塊周邊在開(kāi)發(fā)的、或者正在賣(mài)的、或者沒(méi)有賣(mài)的樓價(jià)開(kāi)始上揚；那么政府所獲得的土地增值稅和企業(yè)所得稅等都會(huì )上升，地方政府的收入會(huì )大大增加；對地塊周邊的二手房?jì)r(jià)格會(huì )有帶動(dòng)；對周邊商業(yè)地塊的價(jià)格會(huì )有向上的帶動(dòng)作用，間接影響到商業(yè)地塊的地價(jià)，那么商業(yè)樓盤(pán)的估價(jià)也會(huì )上去，房屋所有者又可以以房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，因此銀行的貸款數量也會(huì )增加。

　　最近全國一些大城市，在銀監會(huì )的鼓勵下，對一些存量資產(chǎn)進(jìn)行重新評估，然后重新貸款，這一下又放出了好幾千億元新的貸款出來(lái)。這實(shí)際上會(huì )產(chǎn)生一個(gè)所謂有乘數效應的資金循環(huán)。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　泡沫沒(méi)有想象的大

　　房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預期程度以及經(jīng)濟增長(cháng)速度等許多因素有關(guān)系。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是有一點(diǎn)兒泡沫，但是這個(gè)泡沫并不是像大家想象得那么嚴重。而且這個(gè)泡沫是可變的，如果2010—2011年，美國乃至全世界的經(jīng)濟仍然很不景氣，中國的經(jīng)濟增長(cháng)在7%左右，甚至是在7%以下運行的話(huà)，我認為當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不應該認為有泡沫，因為在那種情況下，國家還會(huì )創(chuàng )造很寬松的宏觀(guān)環(huán)境，利息率還會(huì )很低，通脹預期還會(huì )較強。實(shí)際上，房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系，而是與貨幣政策寬松程度、通脹預期程度以及經(jīng)濟增長(cháng)速度等許多因素有關(guān)系。

　　請注意，美國的房地產(chǎn)此次泡沫的破滅，一個(gè)很重要的原因，是2006年、2007年美聯(lián)儲對利率的提高。那時(shí)如果美國利息能夠維持很低水平的話(huà)，我認為美國的房地產(chǎn)不會(huì )大跌，也不致引發(fā)次貸危機。次貸危機爆發(fā)的很重要的原因是因為利率上升，還貸成本提高，市場(chǎng)對房子的需求下降，導致房?jì)r(jià)下跌，遭致銀行惜貸，導致貸款成本進(jìn)一步提高。這樣就很容易造成一個(gè)惡性循環(huán)。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道，是市場(chǎng)對宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的正常反應，因此不存在泡沫之說(shuō)。我國部分經(jīng)濟指標推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、開(kāi)發(fā)商資金狀況以及貨幣政策。

　　受?chē)H金融危機影響，我國采取了適度寬松的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生一定影響：一是利息較低，這意味著(zhù)房地產(chǎn)持有成本大幅下降。二是貨幣供給增長(cháng)速度較快，使人們產(chǎn)生通脹預期。而房地產(chǎn)作為抵御通脹最好的資產(chǎn)之一，將引發(fā)大量投資需求。三是房地產(chǎn)貸款較以前容易，開(kāi)發(fā)商資金面寬裕。再加上一季度銷(xiāo)售向好，存貨出清同時(shí)有上漲預期，因此開(kāi)發(fā)商目前普遍采取漲價(jià)策略，從而造成市場(chǎng)價(jià)格上漲。

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現泡沫還要看美國經(jīng)濟是否出現第二次觸底。如果中國經(jīng)濟隨美國經(jīng)濟第二次觸底而表現出衰退跡象，那時(shí)再看當前的房?jì)r(jià)可能會(huì )認為存在泡沫。

　　(《房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國證券報》)

　　兩元結構住房體系

　　希望國家出臺政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業(yè)發(fā)展，加強房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)不能割裂分析，股市走勢和資金面都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于目前資金面較充裕，市場(chǎng)處于上升通道，因此就未來(lái)趨勢看，房?jì)r(jià)可能會(huì )越來(lái)越高。首要原因是土地的稀缺性，其次是基于通脹預期。在國際金融危機后，中美都需要三到五年的時(shí)間進(jìn)行結構調整。預計2010年出現類(lèi)似2008年上半年的大幅宏觀(guān)調控的可能性不大，因此房?jì)r(jià)短時(shí)間內不會(huì )出現大幅下跌。在經(jīng)濟轉型的過(guò)程中，面對勞動(dòng)力過(guò)剩等問(wèn)題，我國不得不采取寬松的政策。如果有經(jīng)濟能力，通過(guò)購房抵御通脹將是合理的選擇。

　　(《房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國證券報》)

　　我國將會(huì )繼續執行對房地產(chǎn)的有利政策，未來(lái)行業(yè)開(kāi)工率將進(jìn)一步好轉。鑒于當前中低收入者的住房需求仍未釋放，主要原因是購房首期付款要求較高，因此希望國家出臺政策降低中低收入者的首付比例、提高貸款額度，刺激行業(yè)發(fā)展，加強房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的支柱作用。

　　(《房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道》，梅建平，2009年6月10日《中國證券報》)

　　政府對中低收入階層到底想怎樣解決住房問(wèn)題呢？是同時(shí)滿(mǎn)足有投資和住房需求，還是僅僅滿(mǎn)足自住的需求？在目前，我認為政府應該一方面專(zhuān)注提供廉租房，盡快解決民眾單純的住房需求；另一方面創(chuàng )造條件讓市場(chǎng)更多地供應商品房，使更多的購房者可規避通脹的風(fēng)險，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　我認為，中國應該建立很簡(jiǎn)單的兩元結構的住房體系：完全商品房和廉租房。因為廉租房一套用不著(zhù)150平方米，或許75平方米就夠了；對于剛剛工作的年輕人，三四十平方米的居住面積就可以了；剛結婚的小夫妻，租住面積有五六十平方米也夠住了。這樣，完全可以用商品房和廉租房配套，一套商品房可以養幾套廉租房。

　　如果想讓中低收入的老百姓買(mǎi)商品房，政府可以對他們采取一些鼓勵措施。比如在貸款利息上的優(yōu)惠，或者首付額度的優(yōu)惠，或者給補貼。但是，在商品房?jì)r(jià)格與供給上，完全遵循市場(chǎng)價(jià)格機制。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經(jīng)濟報道》)

　　政府可以做的有以下幾點(diǎn)：一是要創(chuàng )造比較穩定的政策環(huán)境；二是給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)減輕稅費；三是按照市場(chǎng)的規律對土地掛牌競價(jià)出售，按照市場(chǎng)規律，價(jià)高者得，所有土地出讓金可以采取全市“一盤(pán)棋”，專(zhuān)款專(zhuān)用來(lái)進(jìn)行廉租房的建設。

　　(《房地產(chǎn)的泡沫和價(jià)格沒(méi)有必然關(guān)系》，梅建平，2009年7月11日《21世紀經(jīng)濟報道》)

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