每經(jīng)記者 李麗 發(fā)自上海

　　日前，南京同時(shí)出臺了三項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度。上海市銀監局下發(fā)通知強調二套房貸的相關(guān)監管要求，而北京除加強對二套房貸的管理外，二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開(kāi)始全面收緊。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)和優(yōu)惠政策 “蜜里調油”的好日子或將提前結束。

　　近日，上海、廣州、南京、杭州等地方政府已經(jīng)率先放出信號：二套房貸政策將陸續收緊。

　　與此同時(shí)，在銀行方面，建設銀行除首付4成仍可享受7折優(yōu)惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的優(yōu)惠利率；招商銀行南京分行則表示，首套房貸可享受8折優(yōu)惠，而二套房貸利率則上浮10%。

　　風(fēng)向

　　房貸已收緊 貸款審核嚴格

　　11月18日，一位業(yè)內人士向記者透露，目前大的銀行基本上都收緊了房貸。雖然目前還沒(méi)有明顯感覺(jué)到房貸審批政策上的變化，但銀行在挑選客戶(hù)方面提高了要求，對客戶(hù)資質(zhì)的審核越發(fā)嚴格。

　　事實(shí)上，部分地方政府已經(jīng)在陸續發(fā)文收緊房貸。10月9日，南京全面收緊了公積金政策，同時(shí)出臺了3項公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度；10月11日，上海市銀監局下發(fā)通知，再度強調上海各商業(yè)銀行“特別要嚴格執行二套房貸的相關(guān)監管要求”；而在此前，北京市除加強對二套房貸的管理外，北京二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開(kāi)始全面收緊。

　　上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司副總經(jīng)理趙煒向記者透露說(shuō)，在與凱弈合作的銀行中，目前已有大約40%不受理房貸申請了。

　　購房者

　　多筆貸款申請遭退回

　　記者18日調查發(fā)現，近期已有不少購房者感受到了房貸收緊的“威力”。

　　私營(yíng)企業(yè)主汪小姐有意在近期于上海購置第二套住宅，但由于她平時(shí)沒(méi)有穩定的收入和進(jìn)賬流水，再加上她首套住宅的貸款尚未還清，因此，其貸款申請已被退回。

　　上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司客服部經(jīng)理周敏告訴記者：“像汪小姐這樣因提供不出收入證明而被退回的貸款案例，我們已經(jīng)碰到過(guò)兩三筆了。此外，還有一些被退回的貸款申請案例，則是因為利率無(wú)法達到客戶(hù)的要求?！?/p>

　　記者了解到，銀行對于購置第二套住宅的購房者，已嚴格要求首付比例必須達到4成。

　　一對來(lái)自浙江的王氏夫婦在購置二套房時(shí)向貸款銀行提出首付兩成、貸款利率下浮30%的申請，該申請立即遭到駁回，要求補足首付4成的要求再重新申請貸款。

　　此外，趙煒還向記者透露，雖然現在貸款審批政策沒(méi)有太大變化，但由于時(shí)至年底，多數銀行已經(jīng)用完全年房貸額度，并開(kāi)始控制放款規模，因此審批的速度會(huì )明顯減慢。

　　市場(chǎng)

　　趕搭“末班車(chē)”成交猛漲

　　由于優(yōu)惠政策即將到期，在傳統的樓市淡季11月份，上海二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)逼近今年年內的最高峰，同時(shí)，南京、無(wú)錫等地的樓市成交也一片火熱。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域統計數據顯示，11月上半月，上海二手房成交量較10月同期增長(cháng)約40%，總體水平逼近今年六七月份的高峰時(shí)期。各區域房?jì)r(jià)普遍上漲，其中增幅超過(guò)4成的有浦東、楊浦、閘北、寶山四區。

　　就在上海二手房市場(chǎng)趕政策“末班車(chē)”的同時(shí)，南京、無(wú)錫等地的樓市成交也一片火熱。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的統計數據顯示，上周(11月09日~11月15日)，南京一手房住宅市場(chǎng)共成交3212套，創(chuàng )今年單周成交紀錄，比前周增加23.1%，成交面積36.33萬(wàn)平方米，環(huán)比上升25.5%。

　　數據顯示，上周，無(wú)錫商品房成交1800套，環(huán)比增加4.35%；日均成交257套，環(huán)比增4.47%。商品房成交均價(jià)7349元/平方米，環(huán)比增0.98%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，近期樓市新推樓盤(pán)基本上都是開(kāi)盤(pán)即售罄，因此，后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)價(jià)格又會(huì )在前期的基礎上向上調整，這也是上海樓市成交均價(jià)不斷上漲的主要原因。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理馬冀認為，雖然目前銀行開(kāi)始收緊房貸，但仍有相當一部分購房者愿意加大首付比例，在規避資金風(fēng)險的同時(shí)享受最低折扣。同時(shí)，世博會(huì )即將召開(kāi)、“兩個(gè)中心”的確立、大虹橋交通樞紐的建設、城際列車(chē)的開(kāi)通以及迪士尼的落戶(hù)等一系列利好預期，也共同推助上海樓市量?jì)r(jià)穩步上行。

　　展望2010年：政策部分收緊 房?jì)r(jià)穩中有升

　　對于明年的房地產(chǎn)政策走勢，克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)趨勢的日益明朗、通貨膨脹預期的增強，以及今年房?jì)r(jià)上漲幅度偏大，預計明年很多優(yōu)惠政策將有所緊縮，針對投資性需求的購房?jì)?yōu)惠政策，可能完全取消。

　　但陳嘯天同時(shí)認為，由于宏觀(guān)經(jīng)濟仍存在反復的可能，為避免經(jīng)濟的大起大落，政策面仍可能以偏寬松基調為主，對于自住性的購房需求，國家將繼續鼓勵和支持。

　　高力國際華東區研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示，優(yōu)惠政策的下一步調整，可能是將首次購房者首付比例提高至30%。由于優(yōu)惠利率直接影響到購房者的購買(mǎi)力，因此相關(guān)優(yōu)惠政策的調整將更加審慎，首次購房者貸款利率70%的優(yōu)惠或仍將保留，但商業(yè)銀行可根據市場(chǎng)風(fēng)險變化來(lái)進(jìn)行具體調節。

　　陸騎麟認為，如果當前政策得以延續，那么在當前低儲蓄利率和貸款利率的雙重刺激下，更多的貨幣還會(huì )流向房地產(chǎn)行業(yè)；而如果政策反向調整，那么一些購房者面臨的還款壓力將會(huì )突然加大，樓市也將會(huì )出現調整，同時(shí)，目前房?jì)r(jià)非理性上漲極大透支了未來(lái)的上漲空間，未來(lái)樓市極有可能出現滯漲的行情。

　　陳嘯天分析認為，明年部分優(yōu)惠政策可能收緊或取消，從而對部分購房需求起到一定的抑制作用，但預計明年房地產(chǎn)政策面較正常年份仍較為寬松。

　　在上述政策調整預期的基礎上，2010年，樓市將何去何從？

　　在樓市新增供應量方面，陳嘯天表示，在2008年，受金融危機影響，很多房企放慢了項目建設進(jìn)度，直接導致2009年市場(chǎng)供應不足。隨著(zhù)今年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升，房企今年紛紛加快了建設進(jìn)度，預計2010年市場(chǎng)供應量將出現一定的增長(cháng)。事實(shí)上，供應上升的趨勢在今年四季度已經(jīng)有所體現。

　　在樓市價(jià)格方面，陳嘯天認為，目前一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)偏高，但可以通過(guò)小幅震蕩來(lái)夯實(shí)，因此全面下調的可能性不大。在明年市場(chǎng)需求小幅下滑、供應有所增長(cháng)的趨勢下，明年市場(chǎng)供不應求的態(tài)勢將有所緩解。受此影響，預計明年房?jì)r(jià)將穩中有升，漲幅將明顯小于今年。

　　陳嘯天分析認為，具體來(lái)看，城市外圍項目由于市場(chǎng)競爭壓力，可能出現下跌；而城區內供應不足的問(wèn)題仍然存在，房?jì)r(jià)繼續上漲的概率較高。