2.74元如何變成1.6元？

　　在京城眾多小區仍在為成立業(yè)委會(huì )的夢(mèng)想而奮斗的時(shí)候，宣武區馨蓮茗園已經(jīng)從10月28日開(kāi)始實(shí)行小區服務(wù)升級版——“業(yè)主自管”。

　　業(yè)主自管，這種小區管理的方式，從誕生一開(kāi)始就承受著(zhù)質(zhì)疑。業(yè)主是否有能力進(jìn)行“專(zhuān)業(yè)化”的管理？業(yè)主自管真的可以解決以往物業(yè)管理的“惰政”嗎？自管的當家人又如何接受監督，防止各類(lèi)利益的侵蝕……記者了解到，馨蓮茗園這一做法并非首創(chuàng )，海淀區品閣小區，作為北京首家自管小區，已經(jīng)從2007年以來(lái)實(shí)施了三年之久的“自治”。如今，該小區的物業(yè)費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，且仍實(shí)現了盈余，還興建了19個(gè)項目，小區運轉平穩有序。

　　物業(yè)費3年降了42%

　　在馨蓮茗園公布的“自管”方案中，小區公司年終經(jīng)營(yíng)利潤實(shí)行“三三制”，即1/3按照業(yè)主房屋面積分配沖減物業(yè)費，1/3用于小區基本建設，1/3用于獎勵小區物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)人員。這種“三三制”做法，被認為是復制了品閣小區的成功經(jīng)驗。

　　“我是他們的顧問(wèn)，為他們提供了很多建議?！薄斢浾呦蚱烽w小區業(yè)主委員會(huì )主任邵里庭求證時(shí)，他笑著(zhù)說(shuō)。

　　品閣小區，是海淀區一個(gè)建筑面積僅2.5萬(wàn)平方米的社區，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時(shí)，遭遇了與全國眾多小區極其相似的維權經(jīng)歷。逾期交房、綠地面積縮水、公共部位被侵占等，業(yè)主雖然按時(shí)繳納物業(yè)費，但丟東西、毀壞車(chē)輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)因與開(kāi)發(fā)商矛盾激化突然撤離小區。無(wú)奈，小區業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區注冊成立了京城第一家“自管”公司。

　　據邵里庭介紹，在3年前品閣小區的管理預算中，社區服務(wù)中心計劃第一年盈利4萬(wàn)元左右。對于盈余部分，業(yè)委會(huì )通過(guò)的方案也正是采取“三三制”。記者翻看品閣小區三年來(lái)公布的“財報”發(fā)現，自治帶來(lái)的利潤已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地反饋到業(yè)主身上：2007年，物業(yè)費從2.74元/㎡降為2元/㎡；2009年，再降至1.6元/㎡。三年下來(lái)，降了42%。

　　不僅如此，小區停車(chē)費也由過(guò)去開(kāi)發(fā)商的450元/月，降為今天的220元/月；社區綠化率，從16%上升為38%；花草樹(shù)木的品種，達到93種；對開(kāi)發(fā)商一直未返工修復的550平方米屋頂漏水和94個(gè)飄窗進(jìn)行修補堵漏工程；小區先后興建了自行車(chē)棚、金魚(yú)池等19個(gè)項目。

　　2.74元如何變成1.6元

　　物業(yè)費直降42%，還興建了19個(gè)項目，這筆錢(qián)究竟是怎么省出來(lái)的？

　　邵里庭給記者算了3筆賬：“物業(yè)費用中有三個(gè)大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費?！?/p>

　　“人工費用，原先老物業(yè)21人，自管后8個(gè)人，現在降為6個(gè)半人?！崩仙壑钢?zhù)正忙著(zhù)收物業(yè)費的工作人員小黃，“那半個(gè)人，因為她既是業(yè)委會(huì )委員，又兼著(zhù)出納?！?/p>

　　小區北門(mén)為進(jìn)出口，以前有兩名保安值守，而監控室在南門(mén)，還需中控員，一個(gè)中控員一年需1.5萬(wàn)元。老邵索性把監控室挪至北門(mén)，不再聘人。小區從原來(lái)的18個(gè)探頭增加到現在41個(gè)探頭，監控著(zhù)整個(gè)院落并且沒(méi)有死角。

　　“樓頂的雨水雪水，流下來(lái)到這個(gè)蓄水池，既可以養魚(yú)，又可以澆樹(shù)?！痹谛^庭院里，邵里庭指著(zhù)從樓頂通下來(lái)的幾根管子，向記者解釋小區綠化用水的省錢(qián)“秘訣”。

　　邵里庭說(shuō)，小區的17個(gè)用電點(diǎn)，自管后都安裝了電表。地下車(chē)庫內的長(cháng)明燈——132個(gè)40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節能燈。不僅如此，管理人員按照光區畫(huà)圈，將照明重疊的地方省掉，最后只需要安裝37個(gè)節能燈?！斑@樣，一年一兩萬(wàn)的電費，就可以降到6000至7000元?！鄙劾锿フf(shuō)。

　　至于電梯費，更是省錢(qián)的大頭——小區4部電梯，根據實(shí)際需要高峰和節假日全開(kāi)，平時(shí)只開(kāi)兩部。并且每部電梯一個(gè)電表，能耗單獨核算?！拔覀冞@種做法在北京可是獨一無(wú)二?！鄙劾锿フf(shuō)，過(guò)去老物業(yè)是按照電機的額定耗電×24小時(shí)收費，一年下來(lái)一部電梯得交5萬(wàn)多，現在4部電梯只用4.5萬(wàn)元。

　　三年下來(lái)的結果是，物業(yè)費降了，但收費比例高了。

　　邵里庭說(shuō)，物業(yè)費的繳費比例由當年老物業(yè)的41%上升到如今的91%以上。記者翻看了三年來(lái)的物業(yè)繳費記錄，發(fā)現在滿(mǎn)篇的已繳費記錄上，只有少許空白——底商與開(kāi)發(fā)商自有房。

　　“老物業(yè)最初收2.74元還說(shuō)沒(méi)錢(qián)賺，但是我們的實(shí)踐顯示，現在收1.6元完全可以維持運轉?！鄙劾锿フf(shuō)。根據3年來(lái)的經(jīng)驗，即使按小區60%的物業(yè)費繳納率來(lái)算，平均每月差不多能收3萬(wàn)元，一年物業(yè)費加上電梯廣告費1萬(wàn)多元，刨去一年支出30萬(wàn)，還能有5萬(wàn)左右的盈余。

　　物業(yè)費每平方米從2.74元降到1.6元，這其中隱藏的巨大利益不言而喻?！吨袊侣勚芸吩会樢?jiàn)血地指出：這種巨大的利益，正是北京許多小區經(jīng)歷了血與火的抗爭后物業(yè)公司仍不撤離的主要原因。

　　“社區管理并不特殊”

　　“社區自管”誕生伊始，就面對能否專(zhuān)業(yè)化、高質(zhì)量的質(zhì)疑。

　　“要打破一種觀(guān)念，就是物業(yè)公司管理一定很專(zhuān)業(yè)?！苯衲?8歲的邵里庭曾任一家有6萬(wàn)名職工的國企糖廠(chǎng)廠(chǎng)長(cháng)。在他看來(lái)，物業(yè)管理雖不簡(jiǎn)單，但也不復雜，“就相當于一個(gè)企業(yè)的兩個(gè)小部門(mén)：設備科和后勤處。這些管理模式，有沒(méi)有物業(yè)公司都可以做，只需要按照設備管理和人力資源管理的基本規律來(lái)做就行了。另外，業(yè)委會(huì )也不是全能的，業(yè)主的貢獻和監督對社區管理起到了至關(guān)重要的作用?！鄙劾锿フf(shuō)。

　　記者看到一個(gè)有趣的細節是，小區監控室每一個(gè)顯示終端都是舊電腦顯示器。原來(lái)，當年老物業(yè)撤退時(shí)，一套報價(jià)70萬(wàn)的監控系統被毀壞。自管之后，參與過(guò)“神六”設計的業(yè)主李姝君，主動(dòng)擔起了重建的任務(wù)。她找來(lái)搭檔，只花了1.8萬(wàn)元就將整個(gè)小區的監控系統重建了起來(lái)；然后又花了200多元，就把淘汰下來(lái)的電腦顯示屏的模擬信號轉變成了數字信號。

　　在這種自治的局面下，以前經(jīng)常出現的丟自行車(chē)、汽車(chē)被劃傷等事情，如今不再出現。小區里的綠化和鮮花，社區服務(wù)中心只花錢(qián)買(mǎi)了10棵柳樹(shù)和10棵龍爪槐，其他的都是小區業(yè)主的捐獻。

　　最后，邵里庭提出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：沖減降低物業(yè)費并不是最終的目標。他說(shuō)，經(jīng)過(guò)測算，每平方米1.8元的物業(yè)費是品閣小區正常運行的臨界點(diǎn)?！翱紤]到保障小區未來(lái)數十年的正常運行，大修經(jīng)費的保值增值，經(jīng)過(guò)計算小區各類(lèi)設備設施的‘更新系數’，每年需要補充大修基金10萬(wàn)元?！鄙劾锿サ哪抗?，似乎已經(jīng)看到70年之后。