匡賢明

　　我國30年改革開(kāi)放的歷程表明，任何一項改革，離開(kāi)政府自身改革，都難以達到預期效果。以房改為例，隨著(zhù)二次房改的呼聲不斷高漲，在爭議紛紛中，尤其需要清醒地回顧歷史演變，找到當前問(wèn)題的根源。

　　去掉所有的枝節，第一次房改實(shí)質(zhì)上就是走市場(chǎng)化的道路，通過(guò)市場(chǎng)機制調動(dòng)資源，配置資源。

　　制度紅利基本耗盡

　　第一次房改效果如何？如果從存量角度看，是成功的，當時(shí)在職的國家職工，差不多都享受到了房改的好處。但第一次房改并沒(méi)有解決勞動(dòng)力增量住房問(wèn)題。當前中國住房問(wèn)題之所以尖銳化，不是因為存量勞動(dòng)力的住房問(wèn)題，而是因為增量勞動(dòng)力的住房問(wèn)題。由于城市化進(jìn)程加快，新增勞動(dòng)力規模龐大，住房需求持續攀升。最終表現為房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，并且遠遠超出了大部分家庭的購買(mǎi)能力。從這個(gè)角度看，盡管第一次房改方向正確，但運行到目前，制度紅利基本耗盡，弊端凸顯。

　　要進(jìn)一步釋放制度紅利，出路當然在于進(jìn)一步改革，解決第一次房改遺留的問(wèn)題。在供給方面，第一次房改市場(chǎng)化程度不高。房地產(chǎn)成品的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售已經(jīng)市場(chǎng)化，但房地產(chǎn)賴(lài)以發(fā)展的土地，卻還沒(méi)有市場(chǎng)化，并且成為地方政府預算外財政收入的主要來(lái)源。這種典型的土地財政，使房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度大打折扣。在需求方面，保障化程度不足。經(jīng)濟適用房已成雞肋，地方政府食之無(wú)味，中央政府棄之不舍。加上基礎制度嚴重滯后，保障性住房體系并沒(méi)有達到預期目標。

　　更重要的問(wèn)題是，市場(chǎng)化程度不高和保障化程度不足的問(wèn)題混雜在一起，使問(wèn)題復雜化。強調保障性不足的，往往希望擴大政府職能。這一措施的實(shí)施肯定會(huì )嚴重打擊房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)積極性，直接后果是降低房屋供給總量，最終短缺以另外形式出現。而強調市場(chǎng)化不足的，則希望不顧一切地推進(jìn)市場(chǎng)化進(jìn)程。這以房地產(chǎn)商為代表。尤其是“不為窮人蓋房”的觀(guān)點(diǎn)，應當是市場(chǎng)派的宣言。但這沒(méi)有考慮到社會(huì )承受能力，持續高漲的價(jià)格，最終傷害的是國民經(jīng)濟的可持續性。

　　政府需自我改革

　　事實(shí)上，市場(chǎng)化程度不高和保障化程度不足并存，是構成硬幣的兩個(gè)方面。在理清了房地產(chǎn)領(lǐng)域需要解決的問(wèn)題后，二次房改最需要的，其實(shí)是簡(jiǎn)單化的改革思路。這個(gè)思路的核心是兩條。一是以鼓勵資源進(jìn)入、擴大供給為目標的提高市場(chǎng)化程度，但重點(diǎn)不是開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售環(huán)節的市場(chǎng)化，而是土地要素的市場(chǎng)化，由此實(shí)現供給機制的簡(jiǎn)單化和高效化。二是以提高居民消費能力為目標，實(shí)現住房保障機制的簡(jiǎn)單化。但這兩者，都直接取決于政府職能的轉變，取決于政府自身建設進(jìn)程。如果沒(méi)有這個(gè)前提，二次房改不可避免地在實(shí)踐中變形走樣。

　　第一，打破土地供給的壟斷，提高土地市場(chǎng)化程度，放寬某些房源入市的限制。為此，需要在新一輪財稅體制改革中理順中央地方關(guān)系，在清晰界定各級政府事權的基礎上劃分財力。只有這樣，才能穩定地方政府預期，轉變地方政府職能。

　　第二，提高住房的保障化水平。上策是，針對居民收入水平，對收入低于一定水平的居民發(fā)放對應數額的住房券，然后完全實(shí)現市場(chǎng)自由配置。中策是，政府直接采購新開(kāi)發(fā)商品樓，作為保障性住房，固定用于出租。最最下策是，政府通過(guò)國有企業(yè)跑馬圈地，自己建房。

　　第三，政府理念需要做調整，政府利益需要得到約束。無(wú)論是提高市場(chǎng)化程度還是提高保障性程度，都取決于政府怎么給房地產(chǎn)市場(chǎng)定位。應當說(shuō)，如果不能跳出GDP的范疇思考，房產(chǎn)地永遠無(wú)解。在政府利益方面，需要盡快打破政府利益，使政府真正成為公共利益的代表。

　　因此，不管采取什么政策，轉變政府職能更是必須的?？梢哉f(shuō)，如果沒(méi)有政府的自我改革，“N次房改”最終只會(huì )空留唏噓！