荊楚網(wǎng)消息 (楚天金報) 陳昆才

　　今年上半年，上海市外籍人士住房貸款呈凈減少態(tài)勢，但6月份卻增加了數億元。而外籍人士并非先行者，4月份以來(lái)，上海外地人士住房貸款逐月遞增。

　　隨著(zhù)入市者的增多，中高端樓盤(pán)熱銷(xiāo)場(chǎng)面不斷涌現，個(gè)人住房貸款增量屢創(chuàng )新高，8月份已高達170億元。

　　9月16日，某股份制銀行上海分行零售信貸部負責人直言，高單價(jià)、大戶(hù)型住房成交量增長(cháng)加快、占比攀升，背后反映的是投資投機客正在加緊入市。他個(gè)人判斷，目前投資需求大于自住需求。

　　令銀行業(yè)內人士擔憂(yōu)的是，房產(chǎn)投資引發(fā)市場(chǎng)泡沫，而在利益最大化原則的驅使下，投資投機客的首付款比例往往較低，對銀行貸款的依賴(lài)程度較高，所以，一旦房?jì)r(jià)出現波動(dòng)，容易引發(fā)違約風(fēng)險。

　　多位銀行個(gè)貸人士指出，這可能是受客戶(hù)還款能力波動(dòng)的影響。而此前監管部門(mén)還提醒在滬商業(yè)銀行關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險。

　　個(gè)貸還有多少新高？

　　作為競爭異常激烈的市場(chǎng)，個(gè)人住房貸款(下稱(chēng)“個(gè)貸”)迎來(lái)久違的美好時(shí)光。

　　今年3月以來(lái)，上海市中資銀行個(gè)貸逐月放量，屢創(chuàng )歷史同期新高。3-8月，單月增量分別達到 24.4億元、33.9億元、78.7億元、127.1億元、114.3億元和170.2億元。

　　一個(gè)可喜的現象是，6月份，新建住房貸款增量開(kāi)始超過(guò)存量住房，這一現象已闊別18個(gè)月之久。8月份，上海中資銀行新建房貸款和二手房貸款延續了上述狀態(tài)，分別增加99.4億元和70.8億元，同比分別多增105.8億元和61.4億元。

　　前述零售信貸部負責人稱(chēng)，只要不出臺新的調控措施，9月份的個(gè)貸將繼續發(fā)力。

　　一項權威統計數據顯示，截至8月末，個(gè)人中長(cháng)期消費貸款增量第一的是中行上海分行，達到144.3億元，二至五位分別是招行 (指上海分行，下同)99.2億元、浦發(fā)60.5億元、交行48.5億元、農行48億元。

　　觀(guān)察8月份當月的增量，中行上海分行高達56.5億元，招行24.1億元緊隨其后，農行、交行、深發(fā)展分列三至五位。

　　值得注意的是，1-8月份，中信、民生、華夏三家股份制銀行上海分行的個(gè)人中長(cháng)期消費貸款出現負增長(cháng)。

　　一位知情人士透露，由于個(gè)貸競爭激烈，尤其是二手房按揭貸款，給予中介的返傭比例太高，令業(yè)務(wù)成本大增，中信、民生等股份制銀行基本放棄了二手房按揭業(yè)務(wù)，而是將個(gè)人小企業(yè)貸款作為主攻方向。

　　不過(guò)，一家大行零售信貸部人士稱(chēng)，上述部分股份制銀行的轉向，應該是個(gè)別分行的短期行為，因為作為總行而言，無(wú)論是個(gè)人消費類(lèi)貸款，還是經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款，長(cháng)期來(lái)說(shuō)，都是比較好的業(yè)務(wù)，也是長(cháng)期堅持的經(jīng)營(yíng)目標。

　　但眼下貸款額度緊張的因素可能會(huì )影響到個(gè)貸增長(cháng)的勢頭。

　　9月16日，某上市銀行上海分行人士稱(chēng)，從現在開(kāi)始，各行的按揭額度都會(huì )比較緊，表現為從貸款申請到發(fā)放的周期會(huì )比較長(cháng)；每年同期都是如此，因為全年的任務(wù)都完成得差不多了。

　　當然，額度緊張的背后或許還有資本約束的因素。記者發(fā)現，浦發(fā)銀行上海分行前8個(gè)月的個(gè)人中長(cháng)期消費貸款增量雖然盤(pán)踞第三，但8月份當月的增量卻滑落至第六位。

　　前述大行零售信貸人士稱(chēng)，8月份，整體的返傭水平已有所下降，原因來(lái)自?xún)煞矫?，一是競爭回歸理性，二是市場(chǎng)交易量有所減少。

　　激烈的同業(yè)競爭之下，資產(chǎn)質(zhì)量更應得到關(guān)注。

　　滬上銀行人士透露，雖然上半年個(gè)貸不良繼續實(shí)現“雙降”，但6月份，個(gè)貸中的關(guān)注類(lèi)貸款環(huán)比出現突增，但比例不高。對此，他認為可能是短期現象，比如因為認購新股的需要，客戶(hù)故意違約，而銀行相應的懲罰也不是很?chē)绤柕取?/p>

　　不過(guò)，前述滬上銀行人士稱(chēng)，監管部門(mén)已提醒在滬銀行，雖然上海房地產(chǎn)貸款不良率處于較低水平，但潛在風(fēng)險不容忽視；各行既要積極支持個(gè)人合理的住房消費，又要嚴格控制投資、投機購房的融資需求，謹防投資、投機性需求搭上自住性需求優(yōu)惠政策的“順風(fēng)車(chē)”。

　　商業(yè)地產(chǎn)多空分歧

　　9月16日，滬上一位中小銀行人士稱(chēng)，目前五星級酒店類(lèi)項目已經(jīng)不批了。

　　近日，上海本地媒體報道稱(chēng)，經(jīng)歷3年投資“大牛市”后，滬上高星級酒店出租率、房?jì)r(jià)大幅滑坡，個(gè)別在建項目出現爛尾跡象。

　　對此，上海市旅游局表示，目前，對出現投資興建過(guò)量高星級酒店的情況，政府部門(mén)將利用調整賓館建設用地供應量的手段進(jìn)行調控，避免出現投資過(guò)熱的問(wèn)題。

　　此前，在上海市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)項目備受銀行“擁戴”。截至今年6月末，上海中外資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增加295億元，在增量結構中，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款約占1/2；上半年，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款增量逐季遞增，且增量同比增多。

　　但風(fēng)險已經(jīng)有所顯現。上海銀行業(yè)內人士透露，截至6月末，上海市商業(yè)用房開(kāi)發(fā)不良貸款余額比年初增加數億元，其中大部分在6月份形成。

　　前述滬上銀行人士透露，作為房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險之一，監管部門(mén)在七八月份已提示銀行要關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險；理由是目前酒店、辦公樓等商業(yè)物業(yè)的運營(yíng)情況不佳，租住率及租金下降，調整可能還會(huì )延續。

　　8月26日，莫尼塔地產(chǎn)行業(yè)周報顯示，今年二季度的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格隨著(zhù)整體不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格出現加速上漲跡象，而租金增長(cháng)卻明顯放緩，這種“房?jì)r(jià)-租金剪刀差”的擴大事實(shí)上是將以租賃業(yè)務(wù)為主的部分商業(yè)地產(chǎn)公司置于一種相對不利的境地。同時(shí)，“今年以來(lái)寫(xiě)字樓投資增長(cháng)的顯著(zhù)加速值得關(guān)注，雖然迄今我們并不清楚這背后的真實(shí)原因，但是投資‘逆周期’增長(cháng)的一個(gè)顯而易見(jiàn)的風(fēng)險則是對后期市場(chǎng)可能形成進(jìn)一步的供給壓力?！蹦崴禺a(chǎn)行業(yè)周報直言。

　　但不同銀行的觀(guān)點(diǎn)存在分歧，另一家大行授信人士稱(chēng)，對于上海的商業(yè)地產(chǎn)，他個(gè)人還是看好的，只是目前大家都在觀(guān)望，是否會(huì )出現拐點(diǎn)。

　　而高力國際在最新的研究報告中稱(chēng)，近來(lái)上海甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開(kāi)始放緩。與今年前兩季度凈吸納量幾乎零增長(cháng)相比，三季度吸納量有較明顯增長(cháng)；供應方面，一些原定于今年下半年完工的寫(xiě)字樓項目也推遲至2010年上市。

　　該報告指出，在中央政府宣布確定國際金融中心發(fā)展規劃后，上海市政府在6月發(fā)布了關(guān)于推動(dòng)該政策的一些具體措施，這些措施已于8月1日開(kāi)始實(shí)施；政府的快速反應增強了市場(chǎng)對未來(lái)的樂(lè )觀(guān)預期。由此，眾多內資金融機構利用寫(xiě)字樓市場(chǎng)的調整期開(kāi)始在上海布局。

　　7月份，上海農商銀行斥資10.48億元買(mǎi)下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍天大廈的10個(gè)樓面和4個(gè)裙房鋪面，建筑面積總計約為2.11萬(wàn)平方米。9月13日，中國農業(yè)銀行買(mǎi)下了中信泰富旗下的浦江雙輝大廈37個(gè)樓面 (38套)，涉及建筑面積85073平方米，成交均價(jià)44351元/平方米，總成交金額37.7億元。

　　上?！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”交易統計數據顯示，8月份，單價(jià)2萬(wàn)元以上的一手房成交面積為53.5萬(wàn)平方米，占全部成交面積的22.2%；面積140平方米以上的一手房成交82.6萬(wàn)平方米，占比34.4%。

　　自今年2月份開(kāi)始，上述指標已是持續攀升。如2月份，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上的中高檔一手房成交量為8萬(wàn)平方米，占當月全部成交量的6.9%；同時(shí)，面積140平方米以上的一手房成交量為20萬(wàn)平方米，占比為17.2%。

　　9月16日，前述股份制銀行上海分行零售信貸部負責人判斷，目前，在高檔房的購買(mǎi)力中，投資需求占據多數。而且資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，有著(zhù)宏觀(guān)與微觀(guān)層面的多重因素。

　　(據《21世紀經(jīng)濟報道》)