梁繼賢 吳燕凌

　　9月的第一周，上海樓市交出的成績(jì)有些意外。

　　傳統的“金九銀十”局面并沒(méi)有在第一周顯現。權威機構數據顯示：9月第一周上海市商品住宅成交面積37.76萬(wàn)平方米，與8月最后一周基本持平，成交均價(jià)為16698元/平方米，環(huán)比前周下跌了10%。

　　在成交量出現了嚴重的滯漲的同時(shí)，成交均價(jià)連續3周下跌。越來(lái)越多的人開(kāi)始對“金九銀十”忐忑不安。

　　開(kāi)發(fā)商在擔憂(yōu)這個(gè)傳統消化庫存量的旺季能否如期到來(lái)？

　　中介門(mén)店發(fā)現掛牌的房源越來(lái)越少。

　　投資者一方面依舊進(jìn)貨，一方面開(kāi)始逐步猶疑。

　　是進(jìn)，是退？似乎成了大家共同關(guān)注的話(huà)題。

　　“同樣的火候使黃油溶化，使雞蛋變硬?！?/p>

　　——奧爾波特

　　人類(lèi)所有的行為都可歸結到生之能量“力比多”的運動(dòng)。如果力比多受到抑制，可能的結果是之后更洶涌的釋放。如同過(guò)去壓縮土地或是貸款的供給，只是阻止了購房需求的表達，但并未消解需求本身，所以一旦打開(kāi)龍頭，迎來(lái)的是今年二、三季度那般所有人意料外的歇斯底里的爆發(fā)。

　　中間人

　　“從眾”條件反射

　　面對09年本該屬于金九銀十的行情的提前來(lái)臨，大小房產(chǎn)中介在這暴風(fēng)驟雨的末期表現出的姿態(tài)，應和了美國社會(huì )心理學(xué)家?jiàn)W爾波特所言的“共同特質(zhì)”?！皟r(jià)格理性回歸”是大家相對一致的判斷，“順其自然”也是比較普遍的心態(tài)。

　　“從年初個(gè)別樓盤(pán)走高，到后來(lái)所有區域上漲，在已經(jīng)形成的高位下，9月份不會(huì )再那么火爆了。一手房也許還會(huì )活躍，但二手房方面會(huì )冷卻下來(lái)?！睗h宇地產(chǎn)董事副總經(jīng)理楊堅東表示。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)研究主管黃河滔說(shuō)：“二手房均價(jià)已經(jīng)掉了。本來(lái)指望一手房加大供給以分流二手房買(mǎi)家，緩解供需矛盾，但現在看來(lái)并不樂(lè )觀(guān)。這個(gè)情況沒(méi)有外力是不足以改變的”。

　　“銀行的政策令到整個(gè)市場(chǎng)萎縮?！睏顖詵|說(shuō)。

　　相關(guān)政令的調節是本輪房?jì)r(jià)平抑的根源，而其在松緊度上的反復，則體現了“初級階段”正如一個(gè)人15歲至25歲的青少年期，具有美國心理學(xué)家霍爾列舉出的種種自我沖突和矛盾。比如“行為在好與壞之間交替，良心喚起迫切追求正義的渴望，但有時(shí)他們又會(huì )將社會(huì )的公共約束棄之不顧”；又或是貨幣政策方面顯現的“保守本能與激進(jìn)本能的交替”。

　　不過(guò)，狂潮后的風(fēng)平浪靜并未使房產(chǎn)中介沮喪。

　　“也沒(méi)有什么失望，順其自然吧。生意還是會(huì )有的，當然同時(shí)也要加大網(wǎng)絡(luò )投入和工作的力度。市場(chǎng)不熱了更要努力工作?！彪m然名頭不大，但多惠地產(chǎn)經(jīng)理孟超維若按弗洛姆的人格分類(lèi)，顯然應屬具有“生產(chǎn)傾向性”的人。

　　“回歸理性，等待機會(huì )?！睏顖詵|則可能是粘液質(zhì)和多血質(zhì)的結合體，特征為沉思、鎮靜、有領(lǐng)導力。

　　顯然，上半年形式的大好，已讓多數中介創(chuàng )造了優(yōu)秀業(yè)績(jì)。即使傳統的“金九銀十”魅力減弱，也不可能把吃下去的肉再吐出來(lái)。

　　中原地產(chǎn)此時(shí)露出了保守的一面。雖然其董事總經(jīng)理譚百強認為“金九銀十”房?jì)r(jià)上行基調不變，但在其媒介副經(jīng)理陸虹起草的報告中仍表示“下半年樓市企穩，中原不會(huì )大躍進(jìn)”。

　　買(mǎi)家

　　霍妮理論

　　其實(shí)，“金九銀十”在特殊時(shí)段并不具有權威般的威懾力。經(jīng)濟有所波動(dòng)之際，當以每時(shí)每刻風(fēng)云變動(dòng)、以現實(shí)的信息，來(lái)作為判斷依據。

　　弗洛姆說(shuō)，人類(lèi)的美德是能夠采取獨立行動(dòng)和從理性出發(fā)建立道德價(jià)值， 而不是堅持權威的道德價(jià)值。

　　巴士公司的“剛需”朱晨正是遵循著(zhù)這一理念。

　　“金九銀十？跟我沒(méi)什么關(guān)系。主要是看自己的承受能力?！币呀?jīng)領(lǐng)取嘉定區某樓盤(pán)的牌號，打算在10月1日開(kāi)盤(pán)時(shí)下手的朱晨跳脫在了熱火朝天的樓市之外。

　　當被問(wèn)及是否擔心樓價(jià)下跌，朱晨幽默地回答：“買(mǎi)房子住，你以為是下強手棋??？”

　　IT從業(yè)者邵長(cháng)河顯然就沒(méi)有這樣的好心情，剛剛在股市被套住的他，正是霍妮理論中“基本焦慮”的活生生的例子。

　　“快跌吧，年初時(shí)資金沒(méi)周轉過(guò)來(lái)沒(méi)趕上。長(cháng)期肯定還是要漲的。這一波再不跌，怕是這輩子都沒(méi)機會(huì )買(mǎi)房了?！?/p>

　　處于“夾心層”的他，因廉租房和商品房都輪不到他而產(chǎn)生了一定的敵意，對潛在危險的敏感，時(shí)時(shí)困擾著(zhù)他的神經(jīng)。

　　白迎強卻講不清自己想跌還是不想。這位在世博板塊有一套房的猶豫的抑郁質(zhì)改善型需求，盼望著(zhù)除了自己家以外的房子都下跌。

　　賣(mài)家

　　逆反心理

　　誰(shuí)說(shuō)“九一定金”？“十一定銀”？市場(chǎng)明顯是個(gè)比周星馳脾氣還古怪的無(wú)厘頭大師，甭管陳年舊賬中有多少個(gè)關(guān)于“金九銀十”的現身說(shuō)法，往年成交冷落的“七銅八鐵”不也變成“七金八銀”了嗎？

　　按照這個(gè)邏輯，“金九銀十”如果沒(méi)有出現“天也不會(huì )塌下來(lái)”。

　　“今年9、10月將延續當下的成交速度減慢和價(jià)格上行的格局?！?/p>

　　——上海中原總經(jīng)理譚百強

　　在價(jià)漲量跌現狀提領(lǐng)下，業(yè)內紛紛對“金九銀十”的成色表示懷疑——實(shí)際上現狀已經(jīng)擺在面前，上海的成交量7月份以來(lái)降幅已連續2個(gè)月達15%以上。9月第一周，上海商品住宅成交前10名樓盤(pán)的成交均價(jià)，都在3萬(wàn)元/平方米以下，這也使得月初上海商品住宅的平均成交價(jià)格環(huán)比回落10%，至15590元/平方米。

　　房市火了大半年，終于忍不住想要“逆向行走”。按照市場(chǎng)經(jīng)濟規律來(lái)講，當供求關(guān)系或者市場(chǎng)趨緊某臨界點(diǎn)之時(shí)，必會(huì )向其相反方向行進(jìn)。因此現在樓市的“逆反”很正常。

　　“截至到8月11日，一手住宅可售面積519.86萬(wàn)平方米，35754套，按1-7月平均215萬(wàn)平方米/每月成交量計算，2.4個(gè)月全部消化完畢?！币簿褪钦f(shuō)，到了10月份中期，房產(chǎn)市場(chǎng)不僅會(huì )面臨高房?jì)r(jià)的問(wèn)題，還會(huì )面臨“樓荒”的問(wèn)題。中原所出示的這份數據中很顯然對“金九銀十”的后續表現持保守態(tài)度。

　　“‘金九銀十’實(shí)際上并不是我們行業(yè)里提出來(lái)的?！?/p>

　　——嘉華(投資)營(yíng)運總經(jīng)理馮建雄

　　馮建雄強調了N次“供求關(guān)系”，卻發(fā)現話(huà)題依舊在“金九銀十”上打轉，他只好戲稱(chēng)“金九銀十”是一種習慣。

　　不僅僅是客戶(hù)習慣了去參加秋季房交會(huì )，習慣在秋高氣爽的日子里選擇買(mǎi)房，就連行業(yè)媒體都不敢忽略這個(gè)時(shí)期，“每年總得做一次這個(gè)題目……”一位房產(chǎn)媒體資深人士說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商可不想坐以待斃，對于他們來(lái)說(shuō)，“黑貓白貓，逮著(zhù)老鼠就是好貓?！蓖瑯?，管他幾月份，業(yè)績(jì)繼續才是永恒。

　　“我們會(huì )繼續延續七八月的工作去做?！?/p>

　　——景瑞房地產(chǎn)銷(xiāo)售總監楊子江

　　楊子江承認九、十月份的快樂(lè )被透支，卻依然興致勃勃，在他看來(lái)，所謂“金九銀十”也許會(huì )存在在10年，或者存在過(guò)08年，但絕不可能在09年。為這樣一個(gè)沒(méi)有特殊優(yōu)勢的時(shí)段做專(zhuān)門(mén)包裝，不如對過(guò)往“趁熱打鐵?！?/p>

　　“在今年的房市表現面前，所有的傳統看法都顯得不合時(shí)宜?！?/p>

　　——龍湖地產(chǎn)銷(xiāo)售總監高晚晴

　　高總同樣不迷信“金九銀十”，他認為，一個(gè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，更多的是掌握在自己的手里。換言之，對于“金九銀十”，他甚至比揚子江更不屑一顧。

　　“今年的九、十月在整年的業(yè)績(jì)表現相對于前幾年不會(huì )太過(guò)明顯?！?/p>

　　——紫都·上海晶園銷(xiāo)售總監張潔雯

　　張總雖然認同傳統的“金九銀十”存在的規律性，但經(jīng)過(guò)冷靜的形勢分析后卻也做出了積極迎戰的姿態(tài)?！拔覀儠?huì )做好一切準備，有針對性的搞一些活動(dòng)，在九、十月里，不論(業(yè)績(jì))增減，去迎接好它就夠了?！?/p>

　　心理報告總結

　　所有的人，一起構成了這個(gè)“金九銀十”的特性——各懷異胎期待著(zhù)自我的利益。力比多在控制著(zhù)每個(gè)人對市場(chǎng)漲跌的期盼心理，并影響著(zhù)每個(gè)人就市場(chǎng)實(shí)際變化做出的不同反應。其實(shí)，只要保持良好的心態(tài)，無(wú)論是“金九銀十”還是“爛九廢十”，都不應該成為人們生活的重中之重。

　　樓市確實(shí)已經(jīng)厭倦了高開(kāi)高走的態(tài)勢，當開(kāi)發(fā)商囤積的房源漸漸被清空，買(mǎi)方市場(chǎng)的需求量也同樣會(huì )被稀釋——仿佛一根總是繃得很緊的皮筋，現在慢慢松懈，而它的下一個(gè)迭起周期，很顯然不會(huì )立刻出現在自4月以來(lái)就一直高潮的現在，但今年這個(gè)回落的起點(diǎn)，恰恰選在了傳統意義上的“金九銀十”。

　　所以，與其說(shuō)“九不金十不銀”是市場(chǎng)規律對過(guò)熱房市的抗議，倒不如將其看做市場(chǎng)行為的一輪普通的波動(dòng)調整。也許，下一次迎接我們的“金銀月”，有可能是任何一個(gè)“非常規”時(shí)段。