交易的協(xié)議將在未來(lái)幾周內進(jìn)行測試，如交易達成，將是中投在英國的首筆地產(chǎn)投資

　　當中國地產(chǎn)商正在國內掀起新一輪買(mǎi)地售樓的熱潮時(shí)，英國諸多地產(chǎn)商正面臨破產(chǎn)絕境。

　　誰(shuí)也未曾想到，泰晤士河邊的金絲雀碼頭（CanaryWharf），這一英國倫敦最負盛名的城市改造項目在中國的名聲大噪，卻是因為它快破產(chǎn)了。更具戲劇性的是，像救世主般降臨的收購方之一便是中國投資公司(CIC，下稱(chēng)“中投”)，中投也因此或許落下了其在英國地產(chǎn)界的第一枚棋子。

　　但受限于英國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，資產(chǎn)價(jià)值不斷下跌，這筆生意是否有利可圖仍是未知數。

　　大項目的大煩惱

　　在目前可查的公開(kāi)信息中，中投、卡塔爾控股公司(QatarHolding)以及SongbirdEstates（歌鳥(niǎo)地產(chǎn)）的眾多現有投資者已經(jīng)組成財團，同意對歌鳥(niǎo)地產(chǎn)進(jìn)行“救命式”的配股活動(dòng)，幫助其償付所欠花旗集團的8.8億英鎊(約合14.3億美元)債務(wù)，從而使其避免破產(chǎn)厄運。

　　歌鳥(niǎo)地產(chǎn)于8月28日發(fā)布了一份“涉及產(chǎn)權事宜及還債”的公告，并公布了上述協(xié)議。CBN記者通過(guò)該公司的公告了解到，自2004年7月開(kāi)始，該公司已正式成為金絲雀碼頭的大股東。

　　與此同時(shí)，歌鳥(niǎo)地產(chǎn)的其他現有投資者，包括英國房地產(chǎn)信托投資公司BritishLand等已決定不支持上述配股活動(dòng)。“如果我們沒(méi)能獲得這筆再融資，則將無(wú)力償還花旗集團的貸款，從而面臨清盤(pán)或被接管的命運。”歌鳥(niǎo)地產(chǎn)董事長(cháng)大衛·普里查德(DavidPritchard)公開(kāi)表示，這項交易已經(jīng)將該公司從破產(chǎn)險境中拯救出來(lái)。

　　據悉，這項再融資交易的協(xié)議將在未來(lái)幾周內進(jìn)行測試，一旦終止將使花旗集團有權控股歌鳥(niǎo)地產(chǎn)。上述總額14.3億美元的杠桿貸款將于2010年初到期，此前幾乎沒(méi)有任何銀行有意對這項債務(wù)進(jìn)行再融資。

　　占地22平方公里的金絲雀碼頭在倫敦與一平方公里的“金融城”（TheCity）名氣不相上下，因此也被稱(chēng)為“第二金融城”。金絲雀碼頭位于倫敦東部港口區內，建筑面積約100萬(wàn)平方米，內有高層建筑24座，其中的加拿大廣場(chǎng)1號是英國的第一座摩天大廈，高244米。這在以低層建筑為主的大倫敦并不多見(jiàn)。作為配套，該項目擁有地鐵站和商場(chǎng)。

　　但凡體量巨大的商業(yè)項目都需要耗時(shí)長(cháng)久才能在租售中出現起色，這是商業(yè)慣例。金絲雀碼頭亦不能例外。這一項目從誕生之日開(kāi)始便飽受非議。SOHO中國董事長(cháng)潘石屹曾把這一項目看作是“上世紀80年代全世界最失敗的房地產(chǎn)項目”。“一家叫奧林比亞的房地產(chǎn)發(fā)展公司負責開(kāi)發(fā)，項目涉及到許多巨額的資金，包括美國金融大鱷——索羅斯的基金。”潘石屹說(shuō)。根據之前的資料，金絲雀碼頭從1991年便迎來(lái)首家租戶(hù)，到2003年時(shí)，項目已經(jīng)建成了55萬(wàn)平方米的商用面積。一直到本世紀初，該項目才出現起色，并匯集了數十家金融機構，粗略估計這一商務(wù)區日常的工作人員超過(guò)10萬(wàn)人。

　　“金絲雀”遭受重創(chuàng )

　　“最近倫敦的商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)直是一塌糊涂，到處都是停工的項目。”英國倫敦大學(xué)巴特列特建筑與規劃學(xué)院的規劃學(xué)教授、英國科學(xué)院院士彼得·霍爾（Prof.SirPeterHall）對CBN記者坦言。

　　到今年3月份，根據歌鳥(niǎo)地產(chǎn)公布的資料，公司的貸款額與抵押物價(jià)值的比率（debt-to-valueratio）已達到86.1%，警戒線(xiàn)是87.5%。這是大多數英國開(kāi)發(fā)商都會(huì )遇到的問(wèn)題，他們會(huì )大幅借款，并受到一個(gè)與實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值的比例限制。假設房地產(chǎn)售價(jià)下跌，將可能導致抵押物的價(jià)值同時(shí)縮水，使開(kāi)發(fā)商陷入財務(wù)危機。

　　不幸的是，歌鳥(niǎo)地產(chǎn)正是這其中的一員。今年3月份，歌鳥(niǎo)公布其資產(chǎn)凈值去年下跌了70%。而其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)包的市價(jià)則同比下跌了26.5%。

　　租戶(hù)因為經(jīng)濟危機而破產(chǎn)則令金絲雀碼頭的財政狀況雪上加霜。最為經(jīng)典的案例就是雷曼兄弟——金絲雀碼頭的大租戶(hù)破產(chǎn)。CBN記者通過(guò)歌鳥(niǎo)地產(chǎn)的公開(kāi)報表了解到，這家從2003年7月便入駐的大客戶(hù)到今年3月才合約到期。但是去年9月份，雷曼兄弟便破產(chǎn)了，直接的后果便是讓金絲雀碼頭一下空出了100萬(wàn)平方英尺（折合9.29萬(wàn)平方米）的租賃面積。

　　這一專(zhuān)門(mén)為雷曼兄弟歐洲總部“定制”的建筑在2007年底時(shí)被估價(jià)9.55億英鎊（按照當時(shí)匯率，約合143億元人民幣）。原本雷曼兄弟與金絲雀碼頭簽訂了約30年的租約（2003~2033年），并為每平方英尺支付年租金41英鎊（折合約日租金18元人民幣/平方米）。這就意味著(zhù)僅這一項租約可為金絲雀碼頭創(chuàng )造超過(guò)150億元人民幣的現金收益。

　　在雷曼兄弟留下“空缺”之后，有代理行表示，極少有類(lèi)似機構可填此空缺。事實(shí)上，從去年二季度開(kāi)始，倫敦一些重要的商務(wù)區的辦公樓租金就開(kāi)始停止增長(cháng)，而花旗銀行的分析則認為無(wú)論是倫敦金融城，還是金絲雀碼頭的租金都將在未來(lái)10年難以增長(cháng)。

　　“更為嚴重的是，金絲雀碼頭仍在進(jìn)行其更新的發(fā)展規劃，例如WoodWharf，延伸項目都可能因此而停頓。而衍生效應是他們還對政府承諾了一筆大的投資，用以對Crossrail碼頭車(chē)站的擴建。這是一個(gè)東西貫通的快速鐵路線(xiàn)，假設金絲雀碼頭遇到危機，則可能直接影響政府投資。最糟糕的后果是他們可能減少對基礎設施投資的承諾。”彼得·霍爾對CBN記者介紹。