中國的房?jì)r(jià)為什么只漲不跌？這個(gè)規律真的來(lái)自于建筑成本和地價(jià)的不斷上漲？有一天晚上，開(kāi)典當行的同學(xué)李四，酒后說(shuō)出了一個(gè)秘密。

　　█文/王自立，中國人民銀行研究生部部務(wù)委員會(huì )副主席，經(jīng)濟學(xué)博士

　　一天晚上，和一個(gè)開(kāi)典當行的同學(xué)李四喝酒。

　　我問(wèn)李四：“你買(mǎi)了多少套房子，多少間鋪面？”

　　“房子22套，鋪面12間?！崩钏撵乓卮鸬?。

　　“那你花了多少錢(qián)呢？”李四雖然是千萬(wàn)級的富翁，但他也不至于能把上千萬(wàn)的錢(qián)壓在固定資產(chǎn)上吧？我心中默算了一下，非常懷疑。

　　“現在買(mǎi)房子，傻瓜才掏錢(qián)！虧你還是個(gè)生意人！”李四鄙視地看著(zhù)我。

　　李四的話(huà)，簡(jiǎn)直令人振聾發(fā)聵，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，李四就對我說(shuō)出一番匪夷所思、驚世駭俗的話(huà)來(lái)……

　　買(mǎi)房不用自己掏錢(qián)

　　李四的典當生意完全是靠錢(qián)生錢(qián)。第一次買(mǎi)房時(shí)，雖然他有能力一次性付清全款，但他還是不愿意那么多的現金被房子壓死。那時(shí)，正流行“零首付”，于是，李四一分錢(qián)沒(méi)花，貸款18萬(wàn)買(mǎi)了房(貸款期限為一年)。

　　一年期滿(mǎn)，要還房款和利息了。也不知道是李四幸運還是倒霉！那時(shí)，他的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù)，他不僅還不起房款不說(shuō)，還得另外新增貸款。迫不得已，李四找到老關(guān)系——銀行的信貸部經(jīng)理勾兌。當李四吞吞吐吐地把“延期還房款并另外新增貸款”的要求說(shuō)出來(lái)后，沒(méi)想到，信貸經(jīng)理卻詭秘地一笑，非常爽快地答應了。

　　信貸經(jīng)理給李四出的主意很簡(jiǎn)單：讓李四的老婆，以?xún)杀兜膬r(jià)格，貸款買(mǎi)李四的房子，貸款期限也是一年。

　　李四說(shuō)：“很快，我反應過(guò)來(lái)。于是，我對信貸經(jīng)理會(huì )心地一笑……”

　　“兩倍的貸款，那就是兩倍的利息??！他這不是變著(zhù)法兒地剝削你嗎？”我還沒(méi)有反應過(guò)來(lái)，“如果到時(shí)，你不還款呢？”

　　“被銀行收房，沒(méi)有什么大不了的！”李四很鎮定，“關(guān)鍵是除去稅費后，我還憑空白得了17萬(wàn)。不，這17萬(wàn)我可不能一個(gè)人得，我至少要分給他5萬(wàn)?！边@就是李四第一次買(mǎi)房的經(jīng)歷。

　　李四后來(lái)的買(mǎi)房經(jīng)歷都與此類(lèi)似，也就是堅決不掏一分錢(qián)，全部用銀行的貸款買(mǎi)房子；然后，如果遇見(jiàn)不明真相的投資者買(mǎi)房，那就高價(jià)賣(mài)給他；如果一直沒(méi)有投資者買(mǎi)房，那就不斷地把自己的房子加價(jià)轉貸給自己，不斷地用銀行的錢(qián)來(lái)還銀行的債。

　　并且，李四是開(kāi)典當行的，與銀行的關(guān)系是一般人無(wú)法比的。一般老百姓買(mǎi)房，大都選擇20年按揭，而李四買(mǎi)房從來(lái)都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，李四只需做做“紙面文章”轉貸款一下。實(shí)際上，李四一分錢(qián)也不用掏。

　　荒謬的“金融游戲”

　　李四的經(jīng)歷讓我感到匪夷所思，我堅決不信這種事兒普遍存在，頂多是交到了童話(huà)般的好運。李四大大不滿(mǎn)：“兄弟！我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話(huà)。你怎么可以不相信我呢？你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎？”

　　王二麻子是我的另外一個(gè)同學(xué)，現在是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的億萬(wàn)級富翁。

　　李四就繼續講起王二麻子的故事。

　　想當年，王二麻子那個(gè)落魄??！就連他注冊公司的注冊資金，也是李四臨時(shí)拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢(qián)，是從銀行貸的款；修房子的錢(qián)，是建筑商墊資的?？傊?，他就是一個(gè)“空手道”。

　　房子修好后，王二麻子在正式開(kāi)盤(pán)前，通常要舉行一個(gè)“內部認購會(huì )”。這個(gè)內部認購，其實(shí)就是王二麻子召集公司內部員工和一些像李四這樣的、相熟的炒房客(或者干脆是一些從招聘會(huì )上收集的、應聘者的“身份證復印件”)，以這些人的名義來(lái)買(mǎi)房子，全部用銀行貸款來(lái)買(mǎi)。這，就是所謂的“開(kāi)發(fā)商囤房”。

　　并且，此次交易上報給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內部交易價(jià)提高30%。為什么？因為貸款買(mǎi)房要首付兩成??！舉個(gè)例子，如果你想收回100萬(wàn)，那你就必須以130萬(wàn)的房?jì)r(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢(qián)就是：130萬(wàn)×0.8=104萬(wàn)；你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢(qián)就是：104萬(wàn)－4萬(wàn)(給相關(guān)銀行人員的“好處費”)=100萬(wàn)。

　　就這樣，通過(guò)開(kāi)盤(pán)前的內部認購，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功地全部收回了投資，把所有的風(fēng)險轉給了銀行。到這時(shí)，王二麻子才會(huì )開(kāi)始打廣告賣(mài)房子，并歸還“買(mǎi)地的銀行貸款”和“修房子的建筑商墊資”。

　　我不禁問(wèn)道：“后面又怎么操作呢？”

　　李四說(shuō)：“你怎么那樣笨??！稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的。也就是，如果遇見(jiàn)不明真相的投資者買(mǎi)房，那就高價(jià)賣(mài)給他；如果一直沒(méi)有投資者買(mǎi)房，那就不斷地把自己的房子加價(jià)轉貸給自己，不斷地用銀行的錢(qián)來(lái)還銀行的債。不過(guò)，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著(zhù)樓市房?jì)r(jià)本來(lái)的上漲幅度加價(jià)就可以了(即每年上漲14%左右)?！?/p>

　　我傻了：“什么？萬(wàn)一房?jì)r(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦？”

　　李四大笑：“笑話(huà)，你什么時(shí)候看見(jiàn)過(guò)中國的房?jì)r(jià)上漲幅度低于當年的貸款利息了？明白了吧！這就是中國的房?jì)r(jià)只能上漲不能下跌；并且，房?jì)r(jià)的上漲幅度還不能低于當年貸款利息的真正原因！”

　　想想就覺(jué)得可笑，居然有學(xué)者說(shuō)：“建筑成本和地價(jià)的不斷上漲，是房?jì)r(jià)飛漲的原因?！边@簡(jiǎn)直是扯淡！其實(shí)，“金融成本”才是房?jì)r(jià)構成的大頭，至少要占目前房?jì)r(jià)的50%。

　　以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米(其實(shí)，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒(méi)有超過(guò)1000元/平方米)。這么便宜的房子，開(kāi)發(fā)商為什么非得要把它賣(mài)到14000元/平方米呢？賣(mài)低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎？答案是不行的。原因很簡(jiǎn)單，“金融游戲”是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次。只有不斷地加價(jià)，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣(mài)7000元/平方米，去年賣(mài)10000元/平方米，今年就非得要賣(mài)14000元/平方米。俗話(huà)說(shuō)“豆腐盤(pán)成了肉價(jià)錢(qián)”。這就是“金融游戲”的代價(jià)！

　　有句話(huà)道出了目前中國樓市的實(shí)情：“房子是用來(lái)炒的，不是用來(lái)住的；商品房是賣(mài)給銀行的，不是賣(mài)給老百姓的?！?/p>

　　李四說(shuō)：“老同學(xué)，請你想一想，現在的樓市，房?jì)r(jià)明明已經(jīng)遠遠地超過(guò)了老百姓的實(shí)際購買(mǎi)能力(也就意味著(zhù)房子永遠賣(mài)不出去)，為什么房?jì)r(jià)還會(huì )不斷地上漲呢？并且，還要‘量?jì)r(jià)齊漲’呢？原因正在于此！”

　　行業(yè)潛規則

　　我不禁問(wèn)道：“這應該是極個(gè)別的現象，不能代表中國樓市的整體形勢吧？”

　　李四說(shuō)：“老同學(xué)，你太孤陋寡聞了吧？”接著(zhù)，他向我列舉了一系列已經(jīng)曝光了的房產(chǎn)騙貸案件。

　　李樹(shù)彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹(shù)彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元；

　　康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過(guò)東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進(jìn)行重復抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元；

　　姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發(fā)放房貸7141萬(wàn)元，用于炒作128套住房；

　　森豪虛假按揭案：從1997年至2002年上半年，北京市華運達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子，采取假按揭的方式，向中行北京市分行、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元；

　　建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現10億元虛假按揭，僅廣東省汕尾市公安局某副局長(cháng)一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬(wàn)元；

　　曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現1.26億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”，其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右，銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問(wèn)題貸款；

　　同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬(wàn)元；

　　成都虛構房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸，現已發(fā)現的涉案房產(chǎn)已超過(guò)一百多套，涉及金額近2000萬(wàn)元，而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中。

　　另外，今年銀監會(huì )三令五申地明確要求，“貸款發(fā)放必須用于滿(mǎn)足實(shí)體經(jīng)濟的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市”。然而，4萬(wàn)億資金依然部分流入樓市……

　　李四問(wèn)我：“老同學(xué)，請你想一想，為什么會(huì )發(fā)生那么多的類(lèi)似事件呢？為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢(qián)貸給地產(chǎn)商呢？難道銀行的官員們都是傻子嗎？”

　　其實(shí)，銀行的官員們一點(diǎn)都不傻。

　　原因在于，銀行內部人員與開(kāi)發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過(guò)購房者支付貸款利息為銀行賺錢(qián)，坦白地說(shuō)，他們是在參與分贓——他們與開(kāi)發(fā)商一起盜取不義之財，將風(fēng)險轉嫁給國家銀行，而買(mǎi)單的是真實(shí)的購房者。一旦真實(shí)的購房者無(wú)法買(mǎi)下這個(gè)巨單，銀行就會(huì )出現危機。

　　這時(shí)候，買(mǎi)單的就是全國人民了，銀行必須要由國家注資，消除爛賬。國家的錢(qián)哪里來(lái)？發(fā)行貨幣。結果是什么？通貨膨脹，物價(jià)飛漲，老百姓的錢(qián)不值錢(qián)了，或者說(shuō)老百姓的錢(qián)被搶了。被搶去干嘛了？被搶去堵漏了，堵開(kāi)發(fā)商和銀行某些蛀蟲(chóng)蛀出來(lái)的大洞。這個(gè)洞如此之大，堵住了也是一個(gè)丑陋的疤，而疼的永遠是百姓。

　　所以李四會(huì )說(shuō)：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門(mén)勾結起來(lái)瓜分國家金錢(qián)(其實(shí)是老百姓的存款)的道具?！?/p>

　　違規又有什么大不了的？銀行官員們不怕??！只要表面的紙上手續完備了，就沒(méi)有了責任。即使按揭貸款是假的，又有什么關(guān)系？就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現在掙了錢(qián)就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來(lái)管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在40%以上！原來(lái)，在中國，最大的腐敗在銀行！

　　掩護工作

　　我還是充滿(mǎn)困惑：“如果是普遍現象，為何還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商被收樓呢？”

　　李四說(shuō)：“原因有許多，簡(jiǎn)單的有：其一，你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞，比如“曲滬平案”，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了“房東”；其二，由于開(kāi)發(fā)商在銀行內部的同伙，掩護工作做得好的緣故，案子沒(méi)曝光?！?/p>

　　掩護工作怎么做？很簡(jiǎn)單，只要一近債務(wù)償還期，開(kāi)發(fā)商就會(huì )和“銀行內部的同伙”一起，把房子又一次加價(jià)賣(mài)給(轉按揭)其他的“身份證復印件”，其實(shí)房子依然在開(kāi)發(fā)商手里。這樣操作，開(kāi)發(fā)商永遠不會(huì )被收樓。

　　雖然這樣操作，房?jì)r(jià)會(huì )不斷地上漲，并很快地遠遠超過(guò)老百姓的實(shí)際承受能力，也就意味著(zhù)房子永遠賣(mài)不出去。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來(lái)看、只從表面的紙上手續來(lái)看的話(huà)，它永遠是合法的。這就是銀行官員們敢于給開(kāi)發(fā)商打掩護的原因——因為以目前的銀行制度來(lái)說(shuō)，只要表面的紙上手續完備了，銀行的官員就沒(méi)有了責任?！?/p>