陳則明/文

　　“地王”現象本身并不是問(wèn)題，但是如果引發(fā)社會(huì )的非理性消費和中小企業(yè)的被動(dòng)投資就是經(jīng)濟社會(huì )的重大問(wèn)題

　　2007年涌現的“地王潮”卷土重來(lái)。只不過(guò)這一次的地王們，頭上頂的是“國”字號。媒體消息層出不窮?！靶碌赝酢奔o錄最近被不斷刷新，“國”字號地產(chǎn)企業(yè)頻頻天價(jià)奪魁。

　　大手筆拿地的已不止是保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)，連中鐵、中冶、中化、中國電子集團等遠離地產(chǎn)業(yè)的大型國企紛紛踏進(jìn)土地市場(chǎng)，而從地域上看，天價(jià)拿地也已不止北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，佛山、合肥、福州等二三線(xiàn)城市也出現國企“圈地運動(dòng)”。

　　理性選擇？

　　以追漲殺跌很難解釋房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略。地王現象不是單個(gè)城市、單個(gè)企業(yè)的特例。一些房地產(chǎn)企業(yè)具有雄厚的研發(fā)實(shí)力，每年的調研經(jīng)費高達上億，不可能做出非理性虧本和高風(fēng)險的投資研發(fā)報告。

　　2007年以來(lái)，第二套住房貸款收緊，造成住房市場(chǎng)銷(xiāo)售量下降。開(kāi)發(fā)企業(yè)手中無(wú)剩余資金，即使對未來(lái)市場(chǎng)看好，也不可能增加土地儲備，所以近兩年來(lái)基本沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓。即使一些城市嘗試土地出讓?zhuān)舶l(fā)生了多起流拍事件。

　　但相隔兩年重開(kāi)土地出讓時(shí)，資金已經(jīng)不是制約因素，地王現象的出現有其必然性。

　　最大的原因是資金聚集在國企手中。資金的來(lái)源來(lái)自?xún)煞矫?，一是銀行信貸資金；其二，4萬(wàn)億投資資金。各商業(yè)銀行大額新增信貸和政府的投資資金絕大部分都流入了國企手中。

　　面對天上突然掉下來(lái)了這么大的“餡餅”，不少?lài)蟊尘暗牡禺a(chǎn)商真是不知所措?；ǔ鋈ケ愠闪似涫滓康?，手里有了用不完的錢(qián)，投資到哪里的回報率最高？股市和樓市是現在最好的選擇。高額的利潤預期，是國企角逐地王的原動(dòng)力。

　　于是，各地上演了一出國企全國搶地的風(fēng)潮，地王在國企的手上一個(gè)又一個(gè)地誕生，中國的樓價(jià)泡沫也因此而越吹越大，于是，不講市場(chǎng)規律拿地成為了國企的在這個(gè)瘋狂市場(chǎng)上的“理性選擇”。

　　陰影

　　國有房地產(chǎn)企業(yè)主導市場(chǎng)，理論上，它是有一定好處正如一些專(zhuān)家所說(shuō)：

　　首先，當然是有利于政府對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控。近幾年來(lái)，我國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控一直沒(méi)有停止過(guò)，而且效果并不如人意。

　　其次，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)集中度，消除房地產(chǎn)業(yè)良莠不齊的狀況。從國際經(jīng)驗來(lái)看，一般大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)集團是市場(chǎng)舞臺的主角，占據市場(chǎng)的絕大部分份額，如香港5大地產(chǎn)商的市值都在100億美元以上，占據了香港樓市的半壁江山。而我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻過(guò)低，企業(yè)規模過(guò)小。因此，國企進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，將大大提高房地產(chǎn)業(yè)集中度。

　　最后，是有利于住房保障任務(wù)落到實(shí)處。住房保障作為政府越來(lái)越緊迫的一項任務(wù)，要多元化、民營(yíng)化企業(yè)擔當重任是勉為其難的。

　　但是，這些好處只是表面上的。

　　實(shí)際上，國企成為“地王”弊病很明顯。

　　國企除在資產(chǎn)規模、資金來(lái)源等方面具有相當大的優(yōu)勢之外，其他在資產(chǎn)效率、人才使用、經(jīng)營(yíng)機制等方面都很難令人滿(mǎn)意。那么在他們成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主角以后，如何解決開(kāi)發(fā)效率、市場(chǎng)公平以及是否會(huì )形成新的壟斷？

　　另外，一些新國企“地王”的房地產(chǎn)經(jīng)驗并不豐富，開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗和歷史都不長(cháng)，很難說(shuō)會(huì )對房地產(chǎn)健康發(fā)展有幫助。比如中化方興，是中化集團下屬企業(yè)，而中澤置業(yè)則是中國電子子公司。

　　并且，目前來(lái)看，國企并沒(méi)有在保障住房方面給大家帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的好處，它們在經(jīng)營(yíng)策略上與民企無(wú)異，依然是以利潤為最大皈依，并以天生的優(yōu)勢毫不留情地與民企搶市場(chǎng)。

　　這種“國進(jìn)民退”現象給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的陰影和后患。

　　營(yíng)造公平環(huán)境

　　地王現象之所以能引起巨大的社會(huì )反響，不是開(kāi)發(fā)企業(yè)動(dòng)輒幾十億的投資引起的轟動(dòng)，而是土地價(jià)格往往反映對市場(chǎng)今后2年的基本判斷。一旦出現“面包比面粉貴”的現象，說(shuō)明今后兩年房?jì)r(jià)基本要翻番。因為在房地產(chǎn)市場(chǎng)，現在的“面粉”，做成的產(chǎn)品并不是現在的“面包”，而是今后兩年的“面包”。

　　這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大規模高價(jià)購地，可能引導市場(chǎng)向開(kāi)發(fā)企業(yè)投資策略中預測的趨勢發(fā)展。因為越是大型企業(yè)，發(fā)言權越大，影響力越大。

　　“地王”現象本身并不是問(wèn)題，但是如果引發(fā)社會(huì )的非理性消費和中小企業(yè)的被動(dòng)投資就是經(jīng)濟社會(huì )的重大問(wèn)題。

　　如果要長(cháng)期穩定健康發(fā)展土地市場(chǎng)最好的策略就是堅持市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、法制化、集約化建設土地出讓市場(chǎng)。地王現象中的主角是大型國有企業(yè)，因此政府應該把經(jīng)營(yíng)性土地出讓小塊化，并約束國有企業(yè)的購地沖動(dòng)。

　　當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行業(yè)是資金密集型行業(yè)。如果企業(yè)過(guò)小，開(kāi)發(fā)能力就偏弱，樓盤(pán)和小區的質(zhì)量以及資金安全就難以保證。

　　目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)很多是其他行業(yè)的體制轉制中形成的國有企業(yè)，借助原有劃撥土地獲得原始資產(chǎn)的積累，抗風(fēng)險能力較強。中國近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即使在市場(chǎng)調整中較少破產(chǎn)，也就不難解釋了。

　　但是，不要忘了，企業(yè)過(guò)大，在土地拍賣(mài)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售中處于優(yōu)勢地位，可能造成壟斷。中國大多數地方城市，房地產(chǎn)企業(yè)幾乎是一枝獨秀的國有企業(yè)。一個(gè)健康的市場(chǎng)應該鼓勵公平競爭。房地產(chǎn)市場(chǎng)既要集團化的國有企業(yè)參與，但更要有經(jīng)營(yíng)和創(chuàng )新能力較強的民營(yíng)企業(yè)活躍市場(chǎng)。

　　從更大的方面看，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然取得了很大的成就，但是還基本處于人治階段。土地市場(chǎng)基本處于地方政府決策和運作，缺乏全國或區域性的市場(chǎng)，土地儲備和施工節奏的隨意性較大。開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府之間的協(xié)商彈性過(guò)大，土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要盈利方式，對竣工期限的法規幾乎成為空文，政府回收閑置土地的依據和執法力度隨意性較大。正因為如此，一些庸俗化、民粹化、娛樂(lè )化的房地產(chǎn)評論才會(huì )出現。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，只有科學(xué)化專(zhuān)業(yè)管理，才能平息負面輿論。

　　作者單位：上海社會(huì )科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心