“目前，今年初完成一輪私募的大連萬(wàn)達集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大連萬(wàn)達），已經(jīng)進(jìn)入上市前的股改和上市輔導等準備工作階段。”日前，一位接近大連萬(wàn)達的人士對記者表示。

　　據上述人士介紹，此次大連萬(wàn)達引進(jìn)的戰略投資者為建銀國際（控股）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建銀國際），并且，大連萬(wàn)達與建銀國際簽有對賭協(xié)議，即，如果大連萬(wàn)達沒(méi)有在約定期限內上市，大連萬(wàn)達將溢價(jià)回購上述股份，同時(shí)，大連萬(wàn)達對于投資期內的業(yè)績(jì)也做出承諾，若沒(méi)有達到上述業(yè)績(jì)承諾，大連萬(wàn)達將對投資方予以補償。而建銀國際的資金來(lái)自于信托融資。

　　對賭上市

　　根據大連萬(wàn)達公司網(wǎng)站的介紹，公司成立于1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn)400億元，年銷(xiāo)售額300億元，年納稅20億元。

　　同時(shí)，大連萬(wàn)達在全國40多個(gè)城市投資項目，已在全國開(kāi)業(yè)19個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，6家五星級酒店，持有的收租物業(yè)面積達300萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，“大連萬(wàn)達并非整體上市，這次擬上市的業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、高級公寓和住宅等。此外，大連萬(wàn)達還擁有物流等很多其他資產(chǎn)，但并不包括在此次上市資產(chǎn)當中。”上述人士告訴記者。

　　擬上市部分的業(yè)務(wù)中，以大型商業(yè)中心開(kāi)發(fā)不運營(yíng)為主，現已開(kāi)發(fā)的項目共有20余個(gè)，項目總建筑面積達到1300多萬(wàn)多平方米。主要集中在北京、上海、寧波、成都、南京、蘇州、重慶等大城市。同時(shí)包含住宅、公寓、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售以及五星級高檔酒店的開(kāi)發(fā)與運營(yíng)，其中，正在運營(yíng)的酒店項目1個(gè)，在建酒店9個(gè)。而這些都將作為城市綜合體組成的一部分。

　　“城市綜合體雖然在中國還處于初級階段，但是發(fā)展狀態(tài)很好?，F在每個(gè)城市都有一個(gè)或多個(gè)中心地帶，這些中心地帶，只要擁有商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓或公寓等三種以上業(yè)態(tài)的就可以稱(chēng)為城市綜合體。”廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿介紹。

　　“對于城市綜合體的概念，大連萬(wàn)達提出較早，也是目前國內在該業(yè)態(tài)上運作比較成功的公司之一，大連萬(wàn)達采用的是‘訂單模式’，即先與世界級合作伙伴簽訂協(xié)議，然后共同選址，等于商場(chǎng)還沒(méi)有建好就已租出去了。”沈愛(ài)卿稱(chēng)，不過(guò)，大連萬(wàn)達城市綜合體的主力店的租金率卻不高，主力店主要是用來(lái)吸引人氣，城市綜合體的利潤主要來(lái)自于商鋪、公寓和寫(xiě)字樓的出租或出售。

　　“目前，雖然住宅地產(chǎn)火爆，但由于與經(jīng)濟景氣周期的聯(lián)系更緊密，商業(yè)地產(chǎn)租金還沒(méi)有起來(lái)，仍處于下滑階段，只是下滑趨勢有所緩解。”沈愛(ài)卿稱(chēng)。

　　據上述人士透露，截至2007年12月31日，大連萬(wàn)達上述資產(chǎn)合計約201億元，凈資產(chǎn)約23億元，凈利潤4.1億元，經(jīng)歷2008年全球危機，公司凈利潤仍可達約20億元。

　　建銀國際金融創(chuàng )新

　　顯然，建銀國際的參與是看中大連萬(wàn)達上市之后的溢價(jià)收益。

　　公開(kāi)資料顯示，建銀國際注冊資本6.01億美元，主要業(yè)務(wù)包括上市保薦與承銷(xiāo)、財務(wù)顧問(wèn)、企業(yè)兼并與重組、直接投資、資產(chǎn)管理等。

　　作為建設銀行（601939.SH）設立于香港并面向全球開(kāi)展投資銀行業(yè)務(wù)的全資子公司。

　　截至目前，建銀國際已管理7只基金，包括對沖基金、Pre-IPO基金、并購基金、Post-IPO基金等。該系列基金主要投資于包括中國內地等新興市場(chǎng)，涉及能源、新材料、消費、資源等多個(gè)行業(yè)，投資周期涵蓋1個(gè)月至5年。根據計劃，建銀國際將與內地機構緊密聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步加大在內地的投資運作力度。

　　“銀行的金融創(chuàng )新方面，國內在政策上仍有諸多限制，所以，建設銀行將金融創(chuàng )新業(yè)務(wù)主要安排在香港的建銀國際進(jìn)行，建銀國際無(wú)疑成為建設銀行金融創(chuàng )新試金石。而此次投資大連萬(wàn)達的資金就是來(lái)自于信托計劃。”上述人士稱(chēng)。

　　雖然建銀國際的募集資金金額與其在大連萬(wàn)達的占股比例不詳，但據記者了解，上述信托計劃采取收益分級方式，分為優(yōu)先收益類(lèi)和次級收益類(lèi)兩種。

　　若整體產(chǎn)品年收益不足10%，則次級收益類(lèi)以自身的本金和收益支付給優(yōu)先收益類(lèi)，確保優(yōu)先收益類(lèi)年收益率達10%，但以次級收益類(lèi)所有本金為限。

　　若產(chǎn)品整體年收益率超過(guò)10%但不足25%，則對超過(guò)10%的部分按照一定的比率分別分配為優(yōu)先級浮動(dòng)收益、次級浮動(dòng)收益、投資顧問(wèn)業(yè)績(jì)報酬。

　　若產(chǎn)品整體年收益率超過(guò)25%，則對10%-25%的部分按照一定的比率分別分配為優(yōu)先級浮動(dòng)收益、次級浮動(dòng)收益、投資顧問(wèn)業(yè)績(jì)報酬，對超過(guò)25%的部分再按照一定的比率分別分配為優(yōu)先級浮動(dòng)收益、次級浮動(dòng)收益、投資顧問(wèn)業(yè)績(jì)報酬。

　　“建銀國際的退出渠道有三種，一是上市之后退出，二是向第三方溢價(jià)轉讓退出，三是大連萬(wàn)達溢價(jià)回購上述股份。”上述人士稱(chēng)。