“若將‘香港模式’模糊定義為保障性住房與商品房比例為3：7，那么或許在‘新加坡模式’中，這個(gè)比例可以翻轉為7：3.”SOHO中國董事長(cháng)潘石屹判斷說(shuō)，在“9000億”一攬子保障房計劃出臺之后，可能直接引導中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從“香港模式”向“新加坡模式”轉變。這與之前萬(wàn)通集團董事長(cháng)馮侖的預估類(lèi)似。

　　現在市值位列上市公司前幾位的開(kāi)發(fā)商大都以開(kāi)發(fā)中低檔住宅擅長(cháng)，可是隨著(zhù)“新加坡模式”的日益明顯，市場(chǎng)格局的改變將最終傳導為大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)模式的逆轉：“中國城市住房自有率已經(jīng)超過(guò)了80％。而其他20％，保障房就可以將其覆蓋了。如果再限制家庭購買(mǎi)第二套住房，不僅居住條件無(wú)法得到改善，而且需求受到抑制，市場(chǎng)就會(huì )持續萎縮，繼而帶來(lái)行業(yè)情況大的調整。”

　　對此，有專(zhuān)家認為上述估計太過(guò)極端：“即使未來(lái)三年真的實(shí)現200萬(wàn)廉租房和400萬(wàn)經(jīng)濟適用房的增量，也只占全部住房開(kāi)發(fā)面積的1/3左右，還遠遠談不上改變目前中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。未來(lái)保障依然只是從屬地位，商品房仍是主導。”

　　“新加坡模式”將帶來(lái)行業(yè)陣痛

　　“9000億元的投入，700萬(wàn)套保障房，這是巨大的供應。普通住宅市場(chǎng)基本被保障房占領(lǐng)了，僅存的普通住宅在成本方面也無(wú)法與保障房站在同一起跑線(xiàn)上。”潘石屹接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　目前市場(chǎng)上對于9000億開(kāi)發(fā)出的保障住房可能占整個(gè)商品房開(kāi)發(fā)比例的說(shuō)法不一，有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)40％，也有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng)50％，最高的估計為70％。潘石屹認為“9000億”所帶來(lái)的最終影響，就是從“香港模式”向“新加坡模式”的轉變，此間普通商品房開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)空間必將受到擠壓。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的數字來(lái)看：目前可售住宅期房11萬(wàn)套，未簽約現房住宅為3.32萬(wàn)套。對此，潘石屹稱(chēng)“這是一個(gè)正常的庫存數量。去年北京成交一手商品房14.9萬(wàn)套。從房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數據來(lái)看，在過(guò)去幾年時(shí)間庫存消化期基本都在一年左右。但如果政府再每年推出10萬(wàn)套保障房，市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡就被打破了，不僅是數量上，還會(huì )在房?jì)r(jià)上反映出來(lái)。但這僅限于普通住宅。”

　　“行業(yè)格局大的調整帶來(lái)開(kāi)發(fā)模式的調整。”潘石屹對《第一財經(jīng)日報》表示。因為目前看來(lái)，新加坡也沒(méi)有大的私人性質(zhì)開(kāi)發(fā)商，因為政府拿走了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中最大比例的一塊市場(chǎng)，其他的開(kāi)發(fā)商更多的是進(jìn)行酒店、寫(xiě)字樓或是服務(wù)式公寓的開(kāi)發(fā)，這些項目都不足以作為一家開(kāi)發(fā)商成長(cháng)為大型開(kāi)發(fā)商的土壤。

　　“大型開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科與碧桂園，都是在城郊大規模圈地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，可能一次性圈地幾百平方公里，進(jìn)行幾萬(wàn)套甚至更多房源的開(kāi)發(fā)?，F在看來(lái)，這種方式基本會(huì )消失。因為這與政府目前的政策方向是背離的，政府不會(huì )對類(lèi)似土地進(jìn)行地價(jià)賠償，類(lèi)似的房源在保障房市場(chǎng)逐步完善之后，會(huì )缺少競爭力和生存空間。”

　　“市場(chǎng)的力量是巨大的，不能適應市場(chǎng)變化的開(kāi)發(fā)商將被淘汰。目前住宅市場(chǎng)將出現巨大變化，這個(gè)變化主要是來(lái)自于政府大量保障性住房的供應。”潘石屹說(shuō)。

　　關(guān)鍵是降低房?jì)r(jià)？

　　“9000億保障住房投入計劃，不會(huì )對未來(lái)房地產(chǎn)格局產(chǎn)生非常實(shí)質(zhì)的改變，但其高調宣傳，配合宏觀(guān)經(jīng)濟形勢，對目前房地產(chǎn)業(yè)直接影響就是對房?jì)r(jià)形成直接打壓，眾多原本計劃購買(mǎi)商品房的消費者會(huì )持續觀(guān)望，商品房銷(xiāo)售量仍將低迷難振，必然有一批開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)。”復旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)系副教授陳杰接受本報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)坦言。

　　“商品房的房?jì)r(jià)兩三年內都難以有力反彈。”陳杰認為這是比房地產(chǎn)格局發(fā)生逆轉更可怕的現實(shí)情況所在。

　　“在中國，舊區改造一般都是通過(guò)吸引開(kāi)發(fā)商搞拆遷蓋新樓來(lái)融資，但目前樓市低迷，很難吸引開(kāi)發(fā)商的資金。保障性住房投資收益低甚至是負的，從銀行貸款融資也很難操作。所以我對這9000億到底怎么準備籌資還是很疑惑。”陳杰說(shuō)。

　　根據已有的統計，2007年全年全國各地用于廉租住房建設的資金僅為93.8億元，且已經(jīng)超過(guò)歷史總和，主要來(lái)自住房公積金增值收益，其他渠道投入極少。1996年到2007年全國經(jīng)濟適用房投資額累計為5900億元，今年前3季度各地新開(kāi)工經(jīng)濟適用住房85萬(wàn)套，完成投資860億元。到年底預計將超過(guò)120萬(wàn)套。

　　“保障住房，顧名思義，就只能針對最低和中低收入人群，最困難最需要幫助的那些人，不應該超過(guò)20％。如果大多數人都擠到保障體系中，就無(wú)所謂保障性了。”陳杰稱(chēng)。他計算所得出的結果是：按照目前的投資計劃，保障性住房3年內投入將超過(guò)過(guò)去11年的總和。

　　“解決中國住房的出路絕對不是提高住房保障比重，而是要把商品房房?jì)r(jià)降下來(lái)，降到大多數人可承受的水平?；蛘哒f(shuō)‘凍結’房?jì)r(jià)一直到平均收入升上去，達到跟現有房?jì)r(jià)相匹配。”陳杰說(shuō)。